Verfügbarkeit: Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum

Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum:

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Bibliographische Detailangaben
Beteiligte Personen:	Langenberg, Hans (VerfasserIn), Zehelein, Kai 1971- (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	Deutsch
Veröffentlicht:	München C.H. Beck 2021
Ausgabe:	6., überarbeitete und erweiterte Auflage
Schlagwörter:	Schönheitsreparatur Mietrecht Instandhaltung Deutschland
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Umfang:	XXVI, 433 Seiten Diagramme
ISBN:	9783406755057 3406755054

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adam_text	INHALTSUEBERSICHT INHALTSVERZEICHNIS ...................................................................................... IX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS ............................................................................. XXI LITERATURVERZEICHNIS ................................................................................... XXV KAP. 1. SCHOENHEITSREPARATUREN A. GEGENSTAND DER SCHOENHEITSREPARATUREN ............................................... 1 B. GRUNDLAGEN DER UEBERTRAGUNG VON SCHOENHEITSREPARATUREN AUF DEN MIETER ..................................................................................................... 19 C. EINZELNE FORMULARKLAUSELN ................................................................... 74 D. FOLGEN UNWIRKSAMER KLAUSELN ............................................................. 148 E. SCHOENHEITSREPARATUREN ALS SCHADENSERSATZ .......................................... 168 F. RENOVIERUNGSANSPRUCH DES VERMIETERS ............................................... 182 G. ZAHLUNGSANSPRUECHE DES VERMIETERS ..................................................... 198 KAP. 2. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG A. GRUNDSAETZE ............................................................................................ 257 B. VARIANTEN ................................................................................................ 258 C. UEBERTRAGUNG AUF DEN MIETER ................................................................. 265 D. ANSPRUECHE AUS UNTERLASSENER INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ... 289 E. ANSPRUECHE AUS BESCHAEDIGUNG DES MIETOBJEKTS ................................... 291 KAP. 3. RUECKBAU A. BEGRIFF ..................................................................................................... 307 B. LAUFENDES MIETVERHAELTNIS ..................................................................... 309 C. BEENDETES MIETVERHAELTNIS ...................................................................... 312 D. RECHTSLAGE IN DEN OESTLICHEN BUNDESLAENDERN ........................................ 336 E. AUSGLEICHSANSPRUECHE DES MIETERS BEI EINBAUTEN ................................ 338 KAP. 4. VERJAEHRUNG UND PROZESS A. VERJAEHRUNG ............................................................................................. 341 B. PROZESS ................................................................................................... 364 ANHANG 1: MUSTER A. FORMULARVEREINBARUNGEN ...................................................................... 401 B. RUECKGABEPROTOKOLL ................................................................................ 413 C. LEISTUNGSAUFFORDERUNG GERN. § 281 ABS. 1 BGB ................................... 416 D. VERFAHREN MIT VORBESICHTIGUNG ........................................................... 418 VIII INHALTSUEBERSICHT ANHANG 2: GESETZES- UND VERORDNUNGSTEXTE A. ZIVILGESETZBUCH DER DEUTSCHEN DEMOKRATISCHEN REPUBLIK ............... 419 B. VERORDNUNG UEBER WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE BERECHNUNGEN (ZWEITE BERECHNUNGSVERORDNUNG - II. BV) .......................................... 421 SACHREGISTER ................................................................................................. 423 INHALTSVERZEICHNIS ABKUERZUNGSVERZEICHNIS ............................................................................. XXI LITERATURVERZEICHNIS .................................................................................... XXV KAP. 1. SCHOENHEITSREPARATUREN A. GEGENSTAND DER SCHOENHEITSREPARATUREN ........................................... 1 I. BEGRIFF UND UMFANG ........................................................................... 1 1. WOHNRAUM .................................................................................... 1 A) GRUNDSAETZE ................................................................................ 1 B) FORMULARVERTRAGLICHE ERWEITERUNG .......................................... 6 C) INDIVIDUALVERTRAGLICHE ERWEITERUNG ........................................ 8 2. GEWERBERAUM ................................................................................ 9 3. ERGEBNIS ......................................................................................... 11 II. QUALITAET ............................................................................................... 12 1. GRUNDSAETZE .................................................................................... 12 2. BESTIMMUNGEN ZUR QUALITAET IM MIETVERTRAG ................................ 15 A) INDIVIDUALVEREINBARUNG ........................................................... 15 B) FORMULARVEREINBARUNG ............................................................. 15 AA) WOHNRAUM .......................................................................... 15 BB) GEWERBERAUM ..................................................................... 17 B. GRUNDLAGEN DER UEBERTRAGUNG VON SCHOENHEITSREPARATUREN AUF DEN MIETER ................................................................................................ 19 I. RECHTLICHE UND WIRTSCHAFTLICHE GRUNDLAGEN .................................... 19 1. PRIMAERE ZUSTAENDIGKEIT DES VERMIETERS ........................................ 19 2. FOLGEN DER UEBERTRAGUNG ............................................................... 20 A) ENTLASTUNG DES VERMIETERS ........................................................ 20 B) BELASTUNG DES MIETERS .............................................................. 21 C) NOTWENDIGKEIT EINES AUSGLEICHS FUER DEN MIETER VON WOHN RAUM .......................................................................................... 22 3. KRITIK AN DER ZULAESSIGKEIT DER UEBERTRAGUNG ALS VORNAHMEPFLICHT BEI DER VERMIETUNG VON WOHNRAUM ............................................ 25 A) RECHTSPRECHUNG DES BGH ZU DEN KLEINREPARATUREN .............. 25 B) ARGUMENTATION DES BGH ZU DEN SCHOENHEITSREPARATUREN ....... 26 C) ERGEBNIS .................................................................................... 29 II. GRUNDSAETZE ZUR ABWAELZUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN ................ 30 1. GESETZLICHES LEITBILD ................................................................... 30 2. FORMULARVERTRAGLICHE ABWAELZUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN ... 31 A) ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN ISD § 305 BGB ................ 31 B) PRINZIPIEN DER AGB-FESTSTELLUNG IM PROZESS .......................... 32 AA) STREITRELEVANZ ...................................................................... 32 BB) ALLGEMEINE BEWEISLAST ............ 32 CC) BEWEISLASTUMKEHR NACH ANSCHEINSGRUNDSAETZEN ............ 32 DD) ANFORDERUNGEN AN EINE INDIVIDUALVEREINBARUNG ............ 34 3. INDIVIDUAL VEREINBARUNGEN ........................................................... 39 A) GEWERBERAUM ............................................................................ 39 B) WOHNRAUM ................................................................................ 39 X INHALTSVERZEICHNIS III. VARIANTEN VON VEREINBARUNGEN BEI WOHNRAUM .............................. 40 1. AUSFUEHRUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN DURCH DEN MIETER ........ 40 A) ALLGEMEINE ABWAELZUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN .............. 40 AA) GRUNDSATZ ........................................................................... 40 BB) WOHNRAUM - RENOVIERUNGSZUSTAND BEI UEBERGABE ........... 41 CC) VORLIEGEN EINER UNRENOVIERTEN WOHNUNG .......................... 42 DD) RENOVIERUNGSKOSTENZUSCHUSS BEI UNRENOVIERTER WOH NUNG ..................................................................................... 47 EE) VEREINBARUNG DES ZUSCHUSSES UND FOLGEN FUER DIE AGB- KONTROLLE DER ABWAELZUNGSKLAUSEL .............................. 48 FF) ART UND BERECHNUNG DES ZUSCHUSSES ................................. 51 GG) TEILWIESE UNRENOVIERTE WOHNUNG - SOG. GESPALTENE RE NOVIERUNGSKLAUSEL ....................................................... 52 B) ANSPARUNG DER KOSTEN ............................................................. 54 AA) GRUNDSAETZE ......................................................................... 54 BB) PROBLEME ............................................................................. 54 (A) VORAUSSETZUNG: WIRKSAMKEIT DER ABWAELZUNGSKLAUSEL 54 (B) UEBERLASSUNG EINER UNRENOVIERTEN WOHNUNG ............... 55 (C) ERHOEHUNG DES ANSPARBETRAGS ....................................... 55 2. AUSFUEHRUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN DURCH DEN VERMIETER AUF KOSTEN DES MIETERS ................................................................. 56 A) KOSTEN DER SCHOENHEITSREPARATUREN ALS EINMALBETRAG ............. 56 B) AUSWEISUNG EINES ZUSCHLAGS FUER SCHOENHEITSREPARATUREN ........ 58 C) ANSPARUNG DER KOSTEN ............................................................. 59 AA) GRUNDSAETZE ......................................................................... 59 BB) BERECHNUNG DES ANSPARBETRAGS ........................................ 60 CC) VERWENDUNG DES ANSPARBETRAGS ...................................... 61 DD) VERMIETUNG EINER UNRENOVIERTEN WOHNUNG ..................... 62 EE) UNTERVARIANTE RENOVIERUNGSSERVICE .................................. 63 3. FREIGESTELLE AUSFUEHRUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN (FREIZEICH NUNG) .......................................................................................... 64 IV. VARIANTEN VON VEREINBARUNGEN BEI GEWERBERAUM ........................ 68 V. RECHTSLAGE IN DEN OESTLICHEN BUNDESLAENDERN .................................... 70 1. VERTRAG OHNE REGELUNG ................................................................. 70 2. VERTRAG MIT REGELUNG .................................................................... 72 3. BAULICHE MAENGEL ............................................................................ 73 C. EINZELNE FORMULARKLAUSELN ............................................................... 74 I. KLAUSELN OHNE ABWAELZUNGSWIRKUNG ............................................ 74 II. KLAUSELN ZUR ANFANGSRENOVIERUNG ............................................... 76 1. GEWERBERAUM ............................................................................... 76 2. WOHNRAUM .................................................................................... 77 III. ALLGEMEINE KLAUSELN ZU LAUFENDEN SCHOENHEITSREPARATUREN BEI GEWERBE- UND WOHNRAUM ................................................................ 80 1. ABWAELZUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN ....................................... 80 2. FAELLIGKEIT DER SCHOENHEITSREPARATUREN OHNE FRISTENREGELUNG ....... 84 IV. KLAUSELN MIT RENOVIERUNGSFRISTEN .................................................... 85 1. BEDEUTUNG VON RENOVIERUNGSFRISTEN UND GRUNDLAGEN DER KLAU SELKONTROLLE ................................................................................. 85 A) WECHSELWIRKUNG ZUM ERFUELLUNGSANSPRUCH ............................. 85 B) AUSWIRKUNGEN AUF DIE DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST ............. 86 C) GRUNDLAGEN DER KLAUSELKONTROLLE ............................................ 87 2. BEHANDLUNG DER FRISTEN BEI MIETERWECHSEL ................................. 88 INHALTSVERZEICHNIS XI 3. RENOVIERUNGSFRISTEN BEI GEWERBERAUM ....................................... 89 4. RENOVIERUNGSFRISTEN BEI WOHNRAUM ............................................ 91 A) GRUNDSAETZE ................................................................................ 91 B) STARRE FRISTEN ............................................................................. 92 C) WEICHE FRISTEN ........................................................................... 94 AA) GRUNDSAETZE .......................................................................... 94 BB) KURZE REGELFRISTEN .............................................................. 94 CC) ANGEMESSENE REGELFRISTEN ................................................. 97 (A) GRUNDSAETZE .................................................................... 97 (B) FRISTEN GERN. FUSSNOTE ZU § 7 MMV (3/5/7 JAHRE) ......... 97 (AA) GRUNDLAGEN DER FRISTEN AUS § 7 MMV ................. 99 (BB) ZEITLICHER KONTEXT DER FRISTEN ................................ 100 (CC) VERGLEICH MIT HEUTIGEN VERHAELTNISSEN .................. 101 (DD) SONSTIGE ANHALTSPUNKTE FUER DIE FRISTEN AUS § 7 MMV ................................................................ 103 (EE) ERGEBNIS (5/8/10 JAHRE) ........................................ 105 DD) EINZELNE KLAUSELN ............................................................... 107 V. KLAUSELN MIT VORGABE DES FARBTONS .................................................. 112 1. VORGABE FUER DAS LAUFENDE MIETVERHAELTNIS .................................... 112 2. VORGABE FUER DAS BEENDETE MIETVERHAELTNIS ................................... 113 VI. KLAUSELN ZUR AUSFUEHRUNGSART ............................................................ 115 VII. KLAUSELN ZUM ZUSTAND BEI RUECKGABE ................................................ 118 1. VORBEMERKUNG: GESETZLICHE VORGABEN, VERSTECKTE RUECKGABE KLAUSELN UND VERSCHLEIERUNGSGRUENDE ...................................... 118 2. GEWERBERAUM ................................................................................ 119 3. WOHNRAUM .................................................................................... 123 A) UNBEDINGTE ENDRENOVIERUNGSPFLICHT ...................................... 123 B) BEDINGTE ENDRENOVIERUNGSPFLICHT ............................................ 126 VIII. KLAUSELN MIT SUMMIERUNG VON RENOVIERUNGSPFLICHTEN ................. 127 1. GRUNDLAGEN DES SUMMIERUNGSEFFEKTS ......................................... 127 A) GRUNDSAETZE ............................................................................... 127 B) KOMBINATION VON FORMULARKLAUSELN UND INDIVIDUALABREDEN . 129 C) KOMBINATIONEN OHNE SUMMIERUNGSEFFEKT ............................... 130 2. GEWERBERAUM ................................................................................ 132 A) ANFANGS-, LAUFENDE UND ENDRENOVIERUNG ................................ 132 B) ANFANGS- UND LAUFENDE RENOVIERUNG ...................................... 133 C) LAUFENDE UND ENDRENOVIERUNG ............................................... 133 3. WOHNRAUM .................................................................................... 134 A) ANFANGS-, LAUFENDE UND ENDRENOVIERUNG ................................ 134 B) ANFANGS- UND LAUFENDE RENOVIERUNG ...................................... 134 C) LAUFENDE UND ENDRENOVIERUNG ............................................... 134 AA) MIT UNBEDINGTER ENDRENOVIERUNGSPFLICHT ......................... 134 BB) MIT BEDINGTER ENDRENOVIERUNGSPFLICHT .............................. 135 IX. KLAUSELN MIT ABGELTUNGSQUOTEN .................................................... 135 1. BEGRIFF ............................................................................................ 135 2. ZULAESSIGKEIT - WOHNRAUMMIETE ................................................... 136 A) GRUNDSAETZE ............................................................................... 136 B) SPEKULATIVE BERECHNUNG DER QUOTE ......................................... 137 AA) ANFANGSZUSTAND ................................................................. 137 BB) ENDZUSTAND ......................................................................... 138 CC) PROGNOSE ............................................................................. 138 DD) ERGEBNIS .............................................................................. 140 3. ZULAESSIGKEIT - GEWERBERAUMMIETE .............................................. 140 XII INHALTSVERZEICHNIS X. SCHNELLUEBERSICHTEN .......................................................................... 142 1. KLAUSELN ZUM GEGENSTAND DER SCHOENHEITSREPARATUREN .............. 142 2. KLAUSELN ZUR QUALITAET DER SCHOENHEITSREPARATUREN ....................... 142 3. KLAUSELN OHNE ABWAELZUNGSWIRKUNG ........................................... 143 4. KLAUSELN MIT UEBERTRAGUNG DER ANFANGSRENOVIERUNG ................. 143 5. KLAUSELN MIT UEBERTRAGUNG DER LAUFENDEN RENOVIERUNG ............. 144 6. KLAUSELN ZUM ENDZUSTAND ............................................................ 146 7. KLAUSELN MIT SUMMIERUNG VON PFLICHTEN .................................... 147 D. FOLGEN UNWIRKSAMER KLAUSELN ............................................................ 148 I. GRUNDSAETZE ..................................................................................... 148 II. BESEITIGUNG DER UNWIRKSAMKEIT ....................................................... 149 III. RENOVIERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS ................................................ 150 1. ANMIETUNG/UEBERLASSUNG EINES UNRENOVIERTEN MIETOBJEKTS ....... 151 2. ANTEILIGER KOSTENERSTATTUNGSANSPRUCH DES VERMIETERS .............. 152 A) URTEILE DES BGH VOM 8.7.2020 .................................................. 152 B) METHODISCHE KRITIK ................................................................... 153 C) (KEINE) BEGRUENDUNG VON LEISTUNGSPFLICHTEN AUS §§ 157, 242 BGB ............................................................................................ 154 D) KEINE GELTUNG IM ANWENDUNGSBEREICH DER EU-KLAUSEL- RICHTLINIE 93/13/EWG ............................................................. 156 E) PRAKTISCHE FOLGEN UND PROBLEME ............................................. 157 3. RENOVIERUNGSPFLICHT IM LAUFENDEN MIETVERHAELTNIS ..................... 159 A) UEBERMAESSIGER GEBRAUCH ............................................................ 159 B) ART DER RENOVIERUNG ................................................................ 160 IV. BEREICHERUNGSANSPRUCH DES VERMIETERS ........................................... 162 V. ERSTATTUNGSANSPRUCH DES MIETERS ...................................................... 162 1. FAELLIGE RENOVIERUNG ...................................................................... 162 A) BEREICHERUNGSANSPRUCH ............................................................ 163 B) SCHADENSERSATZANSPRUCH .......................................................... 165 C) AUFWENDUNGSERSATZANSPRUCH .................................................. 165 2. NOCH NICHT FAELLIGE RENOVIERUNG .................................................... 166 A) LAUFENDES MIETVERHAELTNIS ......................................................... 166 B) BEENDETES MIETVERHAELTNIS .......................................................... 166 AA) RENOVIERUNG STATT ABGELTUNG ............................................ 166 BB) ABGELTUNG STATT RENOVIERUNG ............................................ 166 3. VERJAEHRUNG .................................................................................... 167 E. SCHOENHEITSREPARATUREN ALS SCHADENSERSATZ ....................................... 168 I. PRUEFUNGSFOLGE .................................................................................... 168 II. ABGRENZUNG VERTRAGSGEMAESSER - VERTRAGSWIDRIGER GEBRAUCH ......... 169 III. UEBERMAESSIGER GEBRAUCH ..................................................................... 171 IV. SCHLECHTE AUSFUEHRUNG VON RENOVIERUNGSARBEITEN .......................... 172 1. UNSACHGEMAESSE RENOVIERUNG ........................................................ 172 2. UNFACHGEMAESSE RENOVIERUNG ....................................................... 173 V. RUECKGABE IN UNGEWOEHNLICHER DEKORATION ....................................... 175 VI. VORAUSSETZUNGEN DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS ............................. 178 VII. HOEHE DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS ................................................. 179 1. GRUNDSAETZE .................................................................................... 179 2. VARIANTEN ....................................................................................... 179 INHALTSVERZEICHNIS XIII F. RENOVIERUNGSANSPRUCH DES VERMIETERS ............................................. 182 I. GRUNDSAETZE ........................................................................................ 182 II. FAELLIGKEIT IM LAUFENDEN MIETVERHAELTNIS ............................................ 182 1. WOHNRAUM .................................................................................... 183 A) GRUNDSAETZE ................................................................................ 183 B) GESTALTUNGSFREIHEIT DES MIETERS ................................................ 184 2. GEWERBERAUM ................................................................................ 186 3. DURCHSETZUNG DES ANSPRUCHS ....................................................... 187 III. FAELLIGKEIT BEI BEENDETEM MIETVERHAELTNIS .......................................... 190 1. WOHNRAUM .................................................................................... 190 A) VERTRAGSGEMAESSER DEKORATIONSZUSTAND ................................... 190 B) UNGEWOEHNLICHE DEKORATION ..................................................... 190 C) RENOVIERUNGSBEDUERFTIGER DEKORATIONSZUSTAND ...................... 190 2. GEWERBERAUM ................................................................................ 191 IV. FAELLIGKEIT BEI BAUSEITIGEN SCHAEDEN .................................................... 191 V. SONDERPROBLEM GRUNDRENOVIERUNG .................................................. 194 1. VERPFLICHTUNG ZUR GRUNDRENOVIERUNG ......................................... 194 2. KOSTENANSPARUNG DURCH AB WOHNPAUSCHALEN ............................. 196 3. GRUNDRENOVIERUNG OHNE RECHTLICHE VERPFLICHTUNG ..................... 197 G. ZAHLUNGSANSPRUECHE DES VERMIETERS ................................................... 198 I. ANSPRUECHE AUS ABGELTUNGSKLAUSELN ................................................. 198 II. ANSPRUECHE AUS UNTERLASSENEN SCHOENHEITSREPARATUREN .................... 198 1. GRUNDSAETZE .................................................................................... 198 2. ANSPRUCH AUS ERSATZVORNAHME .................................................... 200 3. ANSPRUCH AUF SCHADENSERSATZ ....................................................... 201 III. VORAUSSETZUNGEN DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS .......................... 203 1. FAELLIGKEIT ........................................................................................ 203 A) GRUNDSAETZE ............................................................................... 203 B) LEISTUNGSHINDERNISSE WAEHREND DER VOM VERMIETER GESETZTEN FRIST ............................................................................................ 204 C) TEILWEISE ERLEDIGUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN .................. 206 2. FRISTSETZUNG ................................................................................... 207 3. LEISTUNGSAUFFORDERUNG ................................................................. 210 A) FORM UND ADRESSAT ................................................................... 210 B) ZEITPUNKT .................................................................................. 212 C) INHALT ......................................................................................... 213 AA) ZUSTANDSBESCHREIBUNG ....................................................... 213 BB) AUSZUFUEHRENDE ARBEITEN ................................................... 217 CC) LEISTUNGSAUFFORDERUNG MIT RUECKGABEPROTOKOLL ............... 218 DD) UEBERMAESSIGE LEISTUNGSAUFFORDERUNG ................................. 220 EE) MEHRFACHE LEISTUNGSAUFFORDERUNG ................................... 220 FF) ZUTRITT ZUM MIETOBJEKT ....................................................... 221 D) ENTBEHRLICHKEIT VON FRISTSETZUNG UND LEISTUNGSAUFFORDERUNG 222 AA) FORMULARKLAUSELN ............................................................... 222 BB) BESONDERE VEREINBARUNGEN ................................................ 222 CC) ZUSAETZLICHE ERKLAERUNGEN IM RUECKGABEPROTOKOLL .............. 223 (A) INDIVIDUAL VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN ...................... 223 (B) FORMULARVERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN ......................... 223 (C) WIDERRUFSRECHT DES MIETERS .......................................... 224 XIV INHALTSVERZEICHNIS DD) ERFUELLUNGSVERWEIGERUNG DES MIETERS ................................ 226 (A) GRUNDSAETZE .................................................................... 226 (B) ERKLAERUNGEN DES MIETERS ............................................... 227 (C) AUSZUG DES MIETERS ....................................................... 228 EE) INTERESSENABWAEGUNG BEI BESONDEREN UMSTAENDEN ........... 231 IV. UMFANG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS ......................................... 232 1. GRUNDSAETZE .................................................................................... 232 2. KOSTEN DER SCHOENHEITSREPARATUREN ............................................... 233 A) GRUNDSAETZE ................................................................................ 233 B) GUTACHTERKOSTEN ........................................................................ 234 C) SCHLECHTE RENOVIERUNG OHNE RECHTLICHE VERPFLICHTUNG ........... 236 D) VORTEILSAUSGLEICHUNG ................................................................ 236 AA) GRUNDRENOVIERUNG ............................................................. 237 BB) SCHAEDEN DURCH UNSACHGEMAESSE RENOVIERUNG .................... 237 3. SONDERFAELLE .................................................................................... 238 A) DEKORATION DURCH DEN NACHMIETER .......................................... 238 B) UMBAU DES MIETOBJEKTS ........................................................... 239 AA) AUSGLEICHSANSPRUCH DES VERMIETERS ................................. 239 BB) FEHLENDE AUSGLEICHSPFLICHT DES MIETERS ............................ 241 CC) HOEHE DES AUSGLEICHSANSPRUCHS ........................................ 243 C) VERKAUF DES MIETOBJEKTS .......................................................... 243 AA) ANSPRUCHSINHABER .............................................................. 243 BB) HOEHE DES ANSPRUCHS .......................................................... 244 4. ERSATZ VON MIETAUSFALL .................................................................. 245 A) ANSPRUCHSGRUNDLAGE ................................................................ 245 B) NACHWEIS DER NEUVERMIETUNG UND DER MIETHOEHE .................. 246 C) SCHADENSMINDERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS ........................... 247 V. VERLUST DER ANSPRUECHE ................................................................... 249 1. VERLUST DES ERFUELLUNGSANSPRUCHS ................................................. 249 A) KONKLUDENTER VERZICHT AUF RENOVIERUNG ................................ 249 B) BEDEUTUNG DES RUECKGABEPROTOKOLLS ........................................ 250 AA) EINSEITIGE BESTANDSAUFNAHME ............................................ 251 BB) AUSHAENDIGUNG EINES PROTOKOLLS ........................................ 251 CC) VOM MIETER UNTERSCHRIEBENES PROTOKOLL ........................... 253 C) VEREITELUNG DER ERFUELLUNG ........................................................ 254 D) VERJAEHRUNG ................................................................................ 255 2. VERLUST DER ERSATZANSPRUECHE ........................................................ 255 A) RENOVIERUNGSKOSTEN ................................................................. 255 B) MIETAUSFALL ................................................................................ 256 KAP. 2. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG A. GRUNDSAETZE ......................................................................................... 257 B. VARIANTEN ........................................................................................... 258 I. HAFTUNGSAUSSCHLUSS UND -BEGRENZUNG ............................................. 258 1. BEGRIFFE ........................................................................................... 258 2. ZULAESSIGKEIT ................................................................................... 258 A) GEWERBERAUM ............................................................................ 258 B) WOHNRAUM ................................................................................ 259 II. GEBRAUCHSBESCHRAENKUNGEN .............................................................. 259 III. HAFTUNGSERWEITERUNGEN ................................................................. 260 1. SACHLICHE ERWEITERUNG ............................................................... 260 INHALTSVERZEICHNIS YN 2. PERSOENLICHE ERWEITERUNG ............................................................ 260 A) HAFTUNG FUER NICHT VERSCHULDETE SCHAEDEN ................................. 260 AA) UNGEZIEFERKLAUSELN ............................................................ 261 BB) KLAUSELN ZU WASSERLEITUNGEN UND HAUSHALTSGERAETEN ....... 261 CC) GESAMTHAFTUNGSKLAUSELN .................................................... 261 B) ZURECHNUNG DES VERSCHULDENS DRITTER .................................... 262 IV. MITTELBARE BEGRENZUNG DER MIETERHAFTUNG DURCH VERSICHERUNGS LEISTUNGEN ..................................................................................... 262 C. UEBERTRAGUNG AUF DEN MIETER .............................................................. 265 I. ABGRENZUNG INSTANDHALTUNG - INSTANDSETZUNG ............................... 265 II. GEWERBERAUM .................................................................................... 266 1. INDIVIDUALVEREINBARUNG ............................................................... 266 2. FORMULARVEREINBARUNG ................................................................. 267 A) ABWAELZUNG DER INSTANDHALTUNG ............................................... 267 AA) GRUNDSAETZE .......................................................................... 267 BB) EINZELNE KLAUSELN ............................................................... 269 B) ABWAELZUNG DER INSTANDSETZUNG ............................................... 270 AA) GRUNDSAETZE .......................................................................... 270 BB) EINZELNE KLAUSELN ............................................................... 272 C) UMFANG UND RECHTSFOLGEN UNWIRKSAMER KLAUSELN ................ 275 3. KLEINREPARATUREN ........................................................................... 276 III. WOHNRAUM ......................................................................................... 277 1. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ............................................ 277 A) INDIVIDUALVEREINBARUNG ........................................................... 277 B) FORMULARVEREINBARUNG ............................................................. 278 AA) AUSBESSERUNG VON DECKEN UND WAENDEN .......................... 278 BB) ARBEITEN AN BODENBELAEGEN ................................................. 279 CC) BESEITIGUNG VON DUEBELLOECHERN .......................................... 280 2. PAUSCHALE KOSTENBETEILIGUNGEN .................................................... 282 3. KLEINREPARATUREN ........................................................................... 282 A) VORNAHMEKLAUSELN .................................................................... 282 B) KOSTENKLAUSELN .......................................................................... 284 4. ANDERE SCHAEDEN ............................................................................. 288 D. ANSPRUECHE AUS UNTERLASSENER INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG .... 289 I. ENTSTEHUNG DER ANSPRUECHE ............................................................ 289 II. HOEHE .................................................................................................. 289 E. ANSPRUECHE AUS BESCHAEDIGUNG DES MIETOBJEKTS .................................. 291 I. GRUNDSAETZE ..................................................................................... 291 II. VARIANTEN ............................................................................................ 292 1. FUSSBOEDEN/BODENBELAEGE ............................................................... 292 2. WAENDE, TUEREN UND FENSTER .......................................................... 294 3. EINRICHTUNGEN IN BAD UND KUECHE ................................................. 295 4. SONSTIGES ........................................................................................ 296 III. SCHADENSERSATZANSPRUCH DES VERMIETERS ......................................... 296 1. BEGRUENDUNG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS ............................. 297 A) LAUFENDES MIETVERHAELTNIS ........................................................ 297 B) BEENDETES MIETVERHAELTNIS ......................................................... 297 AA) VERTRAG OHNE REGELUNG ...................................................... 297 BB) VERTRAG MIT REGELUNG ........................................................ 300 XVI INHALTSVERZEICHNIS 2. HOEHE DES ERSATZANSPRUCHS ......................................................... 301 A) GRUNDSAETZE ................................................................................ 301 B) BEGRENZUNG IM LAUFENDEN MIETVERHAELTNIS ............................... 302 C) VORTEILSAUSGLEICHUNG ................................................................ 302 KAP. 3. RUECKBAU A. BEGRIFF ................................................................................................ 307 B. LAUFENDES MIETVERHAELTNIS .................................................................. 309 C. BEENDETES MIETVERHAELTNIS .................................................................. 312 I. GRUNDSAETZE ........................................................................................ 312 1. VERTRAG OHNE RUECKBAUREGELUNG ................................................... 312 2. VERTRAG MIT RUECKBAUREGELUNG ...................................................... 312 3. INVESTITIONEN DES VORMIETERS ........................................................ 314 A) EINTRITT IN EINEN LAUFENDEN MIETVERTRAG ................................... 314 B) ABSCHLUSS EINES NEUEN MIETVERTRAGS ....................................... 315 AA) MIETVERTRAG UEBER DAS UNVERAENDERTE MIETOBJEKT ............... 315 BB) UNTERLASSENER RUECKBAU SEITENS DES VERMIETERS ................ 316 CC) UEBERNAHME DER VERAENDERUNGEN VOM VORMIETER ............. 316 4. SELBSTHILFE DES VERMIETERS ............................................................ 317 II. VARIANTEN ............................................................................................ 317 1. VERTRAGLICHE INVESTITIONSVERPFLICHTUNG ........................................ 317 2. HERSTELLUNG DER EIGNUNG ZUM VERTRAGSZWECK ............................ 318 3. ZUSTIMMUNG DES VERMIETERS ........................................................ 319 A) VERTRAGLICHE/NACHTRAEGLICHE ZUSTIMMUNG - PRINZIP DER DOP PELTEN ZUSTIMMUNG .................................................................. 319 B) SCHLUESSIGE ZUSTIMMUNG ........................................................... 321 4. RECHTSMISSBRAUCH .......................................................................... 322 5. NACHFOLGENDER UMBAU DES MIETOBJEKTS ...................................... 323 6. HINWEISSCHILDER BEI GEWERBERAUM .............................................. 323 7. KOSTEN DES RUECKBAUS .................................................................... 324 8. RUEGELOSE RUECKNAHME ................................................................... 324 III. SONDERFAELLE ......................................................................................... 325 1. ANSCHLUSSMIETVERTRAG MIT DEMSELBEN MIETER .............................. 325 2. RUECKBAUPFLICHT DES UNTERMIETERS ................................................. 326 A) INVESTITIONEN DES HAUPTMIETERS .............................................. 326 AA) GRUNDSAETZE .......................................................................... 326 BB) FOLGEN ................................................................................. 330 B) INVESTITIONEN DES UNTERMIETERS ................................................ 330 IV. SCHADENSERSATZ UND BESEITIGUNGSANSPRUCH ..................................... 331 1. LAUFENDER MIETVERTRAG - VERHAELTNIS ZU § 541 BGB ...................... 331 2. BEENDETER MIETVERTRAG .................................................................. 333 3. HOEHE ............................................................................................... 334 D. RECHTSLAGE IN DEN OESTLICHEN BUNDESLAENDERN ...................................... 336 E. AUSGLEICHSANSPRUECHE DES MIETERS BEI EINBAUTEN................................ 338 I. GRUNDSAETZE ........................................................................................ 338 II. VORAUSSETZUNGEN .............................................................................. 339 III. BERECHNUNG DES WERTAUSGLEICHS ....................................................... 340 IV. SCHULDNER DES WERTAUSGLEICHS ......................................................... 340 INHALTSVERZEICHNIS XVII KAP. 4. VERJAEHRUNG UND PROZESS A. VERJAEHRUNG ......................................................................................... 341 I. ERFUELLUNGSANSPRUECHE DES VERMIETERS ............................................... 341 1. GEGENSTAND DER VERJAEHRUNG .......................................................... 341 2. ABGRENZUNG ZWISCHEN § 195 ABS. 1 BGB UND § 548 ABS. 1 BGB .. 342 3. BEGINN DER VERJAEHRUNGSFRIST .......................................................... 344 A) LAUFENDES MIETVERHAELTNIS ......................................................... 344 B) BEENDETES MIETVERHAELTNIS .......................................................... 346 AA) BEGRIFF DER RUECKERHALTUNG (§ 548 ABS. 1 S. 2 BGB) ........... 346 BB) ABGRENZUNG ZUR RUECKGABE ISD § 546 ABS. 1 BGB............. 347 CC) SONDERFAELLE ........................................................................... 348 4. DAUER DER VERJAEHRUNGSFRIST .......................................................... 350 A) GESETZLICHE FRISTEN .................................................................... 350 B) VERTRAGLICHE AENDERUNG DER FRIST/DES FRISTBEGINNS ................. 350 C) HEMMUNG DER VERJAEHRUNGSFRIST .............................................. 351 AA) HEMMUNG DURCH VEREINBARUNG ........................................ 351 BB) HEMMUNG DURCH GESETZLICHE REGELUNG ............................ 352 (A) VERHANDLUNGEN ............................................................. 352 (B) RECHTSVERFOLGUNG ......................................................... 353 CC) UMFANG DER HEMMUNG ...................................................... 354 D) NEUBEGINN DER VERJAEHRUNG DURCH ANERKENNTNIS ................... 355 E) ABSOLUTE VERJAEHRUNG ................................................................ 356 II. SCHADENSERSATZANSPRUECHE DES VERMIETERS ....................................... 356 1. GEGENSTAND DER VERJAEHRUNG ......................................................... 356 2. BEGINN UND DAUER DER VERJAEHRUNGSFRIST ...................................... 357 A) LAUFENDES MIETVERHAELTNIS ........................................................ 357 B) BEENDETES MIETVERHAELTNIS ......................................................... 357 AA) BEGINN ................................................................................. 357 BB) DAUER .................................................................................. 357 3. VERJAEHRUNG UND AUFRECHNUNG GEGEN MIETSICHERHEITEN ............. 358 A) AUFRECHNUNG GEGEN BARKAUTION ............................................... 358 B) AUFRECHNUNG GEGEN BUERGSCHAFT ............................................... 360 C) AUSUEBUNG DER ERSETZUNGSBEFUGNIS NACH § 249 ABS. 2 BGB VOR ABLAUF DER VERJAEHRUNG ........................................................ 361 III. ERFUELLUNGSANSPRUECHE DES MIETERS ..................................................... 361 IV. ERSTATTUNGSANSPRUECHE DES MIETERS .................................................... 362 V. VERWIRKUNG ........................................................................................ 363 B. PROZESS ............................................................................................... 364 I. ALLGEMEINE FRAGEN DES MIETPROZESSES .............................................. 364 1. ZUSTAENDIGKEIT ................................................................................ 364 A) OERTLICHE/SACHLICHE ZUSTAENDIGKEIT ............................................ 364 B) GEMISCHTE NUTZUNG - PRINZIP DER DOPPELRELEVANTEN TAT SACHE .................................................................................... 364 2. STREITWERT ....................................................................................... 365 II. GANG DER GERICHTLICHEN KLAUSELKONTROLLE .......................................... 365 1. RELEVANZ IM MIETPROZESS .............................................................. 365 2. DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST NACH DER ZPO ................................. 366 3. GERICHTLICHE ERMITTLUNG IM ANWENDUNGSBEREICH DER RL 93/13/EWG ................................................................................... 367 A) GRUNDLAGEN ............................................................................... 367 XVIII INHALTSVERZEICHNIS B) PERSONELLER UND SACHLICHER ANWENDUNGSBEREICH .................... 367 C) VORLIEGEN EINER MISSBRAEUCHLICHEN KLAUSEL * ISD ART. 6 RL 93/13/EWG ................................................................................ 368 III. SCHOENHEITSREPARATUREN ....................................................................... 369 1. GRUNDSAETZE ..................................................................................... 369 2. ERFUELLUNG DER LAUFENDEN DEKORATIONSPFLICHT ................................ 370 3. SCHADENSERSATZ WEGEN UNTERLASSENER SCHOENHEITSREPARATUREN .... 371 A) NOTWENDIGKEIT EINER RENOVIERUNG .......................................... 371 B) BEGRUENDUNG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS ............................ 372 C) HOEHE DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS ........................................ 373 D) BESONDERHEITEN BEI DER UNMITTELBAREN KLAGE AUF SCHADENSER SATZ ......................................................................................... 376 4. ANSPRUECHE AUS ABGELTUNGSKLAUSELN ............................................ 378 IV. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ................................................ 378 1. NICHTERFUELLUNG ............................................................................... 378 2. BESCHAEDIGUNGEN ............................................................................. 379 A) SCHAEDEN AUS DER MIETZEIT .......................................................... 379 AA) INHALT UND BEWEISWERT DES UEBERGABEPROTOKOLLS .............. 380 BB) ZUSTANDSBESTIMMUNG DURCH VERTRAGSKLAUSELN ................ 381 B) SCHAEDEN AUS DEM MIETGEBRAUCH .............................................. 381 3. SCHADENSERSATZ ............................................................................... 385 V. RUECKBAU ............................................................................................. 387 VI. ERSATZ VON MIETAUSFALL ....................................................................... 387 1. BEGRUENDUNG DES ANSPRUCHS ......................................................... 387 A) GRUNDSAETZE ................................................................................ 388 B) ANSPRUCHSVORAUSSETZUNGEN: PFLICHTVERLETZUNG/VERZUG ......... 389 C) DARLEGUNGSUMFANG UND BEWEISLAST ......................................... 389 D) MIETAUSFALL IM ERSTEN MONAT NACH GESCHULDETER RAEUMUNG .... 389 E) MIETAUSFALL IN FOLGEMONATEN .................................................... 391 2. SCHADENSMINDERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS ............................... 392 3. KLAGE AUF ERSATZ VON MIETAUSFALL .................................................. 393 VII. ERSATZ VON GUTACHTERKOSTEN .............................................................. 394 VIII. KURSORISCHES PRUEFUNGSSCHEMA FUER ANSPRUECHE WEGEN SCHOENHEITS REPARATUREN, INSTANDHALTUNG UND RUECKBAU ............................. 395 1. SCHOENHEITSREPARATUREN .................................................................. 395 A) SCHADENSERSATZANSPRUECHE AUS UNTERLASSENEN SCHOENHEITSREPA RATUREN NACH AUSZUG DES MIETERS ........................................ 395 AA) UEBERTRAGUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN AUF DEN MIETER DURCH FORMULARKLAUSEL ....................................................... 395 BB) FAELLIGKEIT DER SCHOENHEITSREPARATUREN ................................. 396 CC) BEGRUENDUNG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS ...................... 396 B) ANSPRUECHE AUS NOCH NICHT FAELLIGEN SCHOENHEITSREPARATUREN BEI MIETENDE (GEWERBERAUM) .................................................. 397 C) ANSPRUCH AUF RENOVIERUNG IM LAUFENDEN MIETVERHAELTNIS ..... 397 2. INSTANDHALTUNG/INSTANDSETZUNG .................................................. 397 A) UEBERTRAGUNG AUF DEN MIETER ..................................................... 397 B) SCHADENSERSATZ .......................................................................... 398 3. RUECKBAU ......................................................................................... 398 A) VERPFLICHTUNG DES MIETERS ........................................................ 398 B) SCHADENSERSATZ .......................................................................... 399 4. BEWEISANTRITTE ............................................................................... 399 INHALTSVERZEICHNIS XIX ANHANG 1: MUSTER A. FORMULARVEREINBARUNGEN .................................................................... 401 I. SCHOENHEITSREPARATUREN WOHNRAUM .................................................. 401 1. AUSFUEHRUNG DURCH DEN MIETER ..................................................... 401 2. AUSFUEHRUNG DURCH DEN VERMIETER AUF KOSTEN DES MIETERS ......... 402 A) KOSTENKLAUSEL ............................................................................ 402 B) ANSPARKLAUSEL ............................................................................ 403 3. FREIZEICHNUNG DES VERMIETERS ...................................................... 406 II. SCHOENHEITSREPARATUREN GEWERBERAUM ............................................. 407 1. UEBERTRAGUNG DER LAUFENDEN SCHOENHEITSREPARATUREN ................... 407 2. ABGELTUNGSKLAUSEL ZUM MIETENDE ............................................... 408 III. INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ................................................ 409 1. WOHNRAUM (KLEINREPARATUREN) ..................................................... 409 2. GEWERBERAUM ................................................................................ 410 A) SCHAEDEN AUS DEM MIETGEBRAUCH .............................................. 410 B) VERSCHULDENSUNABHAENGIGE HAFTUNG ....................................... 411 AA) KLEINREPARATUREN ................................................................ 411 BB) SCHAEDEN AN GEMEINSCHAFTSFLAECHEN .................................... 411 IV. RUECKBAU ............................................................................................. 412 B. RUECKGABEPROTOKOLL ............................................................................ 413 C. LEISTUNGSAUFFORDERUNG GERN. § 281 ABS. 1 BGB .................................. 416 D. VERFAHREN MIT VORBESICHTIGUNG ......................................................... 418 I. PROTOKOLL ............................................................................................. 418 II. SCHREIBEN ............................................................................................ 418 III. RUECKGABEPROTOKOLL WIE B .................................................................. 418 IV. SCHREIBEN GERN. § 281 ABS. 1 UND 4 BGB ........................................... 418 ANHANG 2: GESETZES- UND VERORDNUNGSTEXTE A. ZIVILGESETZBUCH DER DEUTSCHEN DEMOKRATISCHEN REPUBLIK ................ 419 B. VERORDNUNG UEBER WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE BERECHNUNGEN (ZWEITE BERECHNUNGSVERORDNUNG - II. BV) ......................................... 421 SACHREGISTER ................................................................................................. 423
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Signatur:	0002 JUR 068 2008 A 2232(6) Lageplan
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