Verfügbarkeit: Das große Verwalter-Handbuch | Technische Universität München

Das große Verwalter-Handbuch: Wohnungseigentum sicher managen ; inklusive Arbeitshilfen online

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Bibliographische Detailangaben
Beteiligte Personen:	Hauff, Michael von (VerfasserIn), Musielack, Hanno (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	Deutsch
Veröffentlicht:	Freiburg ; München ; Stuttgart Haufe Gruppe 2017
Ausgabe:	7. aktualisierte Auflage
Schlagwörter:	Wohnungseigentum Verwalter Wohnungsverwaltung Deutschland Immobilien Immobilienrecht Immobilienverwaltung WEG Immobilien-Verwaltung Instandhaltungsrücklage Energieausweis Hausverwaltung Haus und Grund WEG-Verwalter Immobilienmanager
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Umfang:	413 Seiten Diagramme 25 cm
ISBN:	9783648096345 3648096346

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Datensatz im Suchindex

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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS GRUSSWORT ............................................................................................................................ 15 VORWORT ZUR 7. AU FLAG E...................................................................................................... 17 VORWORT ZUR 6. AUFLAGE .................................................................................................... 18 DIE AUTOREN ........................................................................................................................ 19 1 DIE WEG-VERWALTUNG IN IHRER GESCHICHTLICHEN ENTWICKLUNG .................... 21 1.1 BAUEN, WOHNEN UND EIGENTUM IN DER GESCHICHTE ....................................... 21 1.2 DER DEUTSCHE W OHNUNGSM ARKT........................................................................ 24 1.2.1 BEDARF AUFGRUND DES SOZIALEN UND DEMOGRAFISCHEN WANDELS . . . 24 1.2.2 AUSWIRKUNGEN AUF DEN MARKT FUER EIGENTUMSWOHNUNGEN ........... 26 1.3 STELLUNG DER WEG-VERWALTUNG IN DER HEUTIGEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT .. 27 1.3.1 DIE WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER IMMOBILIENVERWALTUNG ......... 28 1.3.2 BESCHAEFTIGUNG IN DER IMMOBILIENVERWALTUNG ................................. 29 1.3.3 BERUFSAUSBILDUNG UND LEISTUNGSSTANDARDS ..................................... 30 1.4 DAS VERBANDSWESEN UND SEINE AUFGABEN .................................................... 32 1.5 INTERNETVERW EISE.................................................................................................. 36 2 EINFUEHRUNG IN DIE VERWALTUNGSGRUNDLAGEN .................................................. 37 2.1 DIE VERWALTERPYRAM IDE....................................................................................... 37 2.2 WAS BEDEUTET VERWALTUNG VON W OHNUNGSEIGENTUM? .......................... 37 2.3 AUFGABENBEREICHE DER WEG-VERWALTUNG ....................................................... 38 2.4 GESETZLICHE UND VERTRAGLICHE A U FG AB EN ......................................................... 43 2.5 KAUFMAENNISCHE ANFORDERUNGEN ...................................................................... 43 2.6 UMWELTBEWUSSTSEIN IN DER WEG-VERWALTUNG .............................................. 45 2.7 HILFE DURCH E D V .................................................................................................... 45 2.8 STRATEGIE UND PSYCHOLOGIE IM VERWALTUNGSBERUF ....................................... 45 2.9 BAUTECHNIK, SANIERUNG UND R EPARATUR........................................................... 46 2.10 INSTAN DH ALTU NG .................................................................................................... 47 2.11 HAFTUNG UND VERSICHERUNGEN .......................................................................... 47 2.12 RUNDFUNK-, FERNSEH- UND MULTIMEDIAVERSORGUNG VON WOHNUNGEN .... 48 3 DIE GESETZLICHEN GRUNDLAGEN DES WOHNUNGSEIGENTUMS ........................ 49 3.1 DAS WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ ALS GRUNDLAGE DES EIGENTUEMER- UND VERWALTERHANDELNS ........................................................................................... 49 3.1.1 DER WESENTLICHE RECHTLICHE UNTERSCHIED ZWISCHEN BGB-GEMEINSCHAFT UND WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT. . . 50 3.1.2 DIE WEG ALS TEILRECHTSFAEHIGER V ERBAND.............................................. 51 3.2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN DES W OHNUNGSEIGENTUMSGESETZES ...................... 53 3.3 BEGRUENDUNGSFORMEN DES WOHNUNGSEIGENTUMS .......................................... 54 3.3.1 BEGRUENDUNG DURCH VERTRAG - TEILUNGSVEREINBARUNG ...................... 54 3.3.2 BEGRUENDUNG DURCH TEILUNG - TEILUNGSERKLAERUNG ............................ 55 3.3.3 ANNEX: DIE ABGESCHLOSSENHEITSBESCHEINIGUNG............................... 55 3.4 ERSCHEINUNGSFORM DES WOHNUNGSEIGENTUMS .............................................. 56 3.4.1 SONDEREIGENTUM (WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM) ........................ 56 3.4.2 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM ...................................................................... 57 3.4.3 SONDERNUTZUNGSRECHTE - WESEN UND PRAKTISCHE R ELEVANZ ......... 58 3.4.4 ABGRENZUNGSPROBLEME ZWISCHEN SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM/SONDERNUTZUNGSRECHTEN ........................ 60 3.5 BESCHRAENKUNGEN BEI DER VERAEUSSERUNG VON W OHNUNGSEIGENTUM ........... 63 3.5.1 VERAEUSSERUNGSFAELLE DES WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZES ............... 63 3.5.2 DAS ZUSTIMMUNGSERFORDERNIS - VERWALTERZUSTIMMUNG ............... 63 3.6 RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER ....................................... 64 3.6.1 GRUNDSAETZE .............................................................................................. 65 3.6.2 RECHT ZUM GEBRAUCH DES SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS 65 3.6.3 PFLICHT ZUR EINHALTUNG DER GEBOTENEN SCHRANKEN - GRENZEN DES GEBRAUCHS ....................................................................................... 66 3.6.4 FALLBEISPIELE.............................................................................................. 66 3.6.5 ORDNUNGSGEMAESSER GEBRAUCH UND BAULICHE V ERAEN D ERU N G ........... 67 3.6.6 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN ............................................................. 70 3.6.7 ANNEX: DER VERWALTER ALS WAECHTER DER HAUSORDNUNG .................... 72 3.7 LASTEN- UND KOSTENTRAGUNGSPFLICHTEN ........................................................... 73 3.7.1 HAUS-ODER WOHNGELD .......................................................................... 74 3.7.2 VERTEILUNGSSCHLUESSEL............................................................................... 74 3.7.3 FAELLIGKEIT DES WOHNGELDES/WIRTSCHAFTSPLAN ................................... 76 3.7.4 PROBLEME BEI UNTERJAEHRIGER VERAEUSSERUNG UND JAHRESABRECHNUNG 77 3.7.5 BILDUNG DER INSTANDHALTUNGSRUECKSTELLUNG ....................................... 80 3.7.6 SONDERUMLAGE.......................................................................................... 82 3.8 VERWALTUNG DES EIGENTUMS ............................................................................... 82 3.8.1 VERWALTUNG DURCH DIE WOHNUNGSEIGENTUEMER SELBST .................... 82 3.8.2 VERWALTUNG DURCH DEN BESTELLTEN V E RW A LTE R ................................... 82 3.9 EIGENTUEMERVERSAMMLUNG................................................................................... 85 3.9.1 ORDNUNGSGEMAESSE EINBERUFUNG - FORM, INHALT UND F RISTEN ......... 85 3.9.2 DURCHFUEHRUNG DER VERSAMMLUNG/VERSAMMLUNGSLEITUNG ............. 86 3.9.3 BESCHLUSSFASSUNG UND BESCHLUSSZUSTAENDIGKEIT DER GEM EINSCHAFT................................................................................... 88 3.9.4 ERGEBNIS DER VERSAMMLUNG - VERSAMMLUNGSPROTOKOLL.................. 90 3.10 VERWALTUNGSBEIRAT - AUFGABEN UND B EFUGNISSE.......................................... 92 3.11 VERFAHRENSFRAGEN .......... 92 3.11.1 ALLGEMEINES.............................................................................................. 92 3.11.2 DIE VERWALTERSTELLUNG IM GERICHTLICHEN VERFAHREN ........................ 93 3.11.3 BESCHLUSSANFECHTUNG ............................................................................ 93 4 DER WEG-VERWALTER ALS K AU FM AN N ................................................................... 95 4.1 BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHE G RUNDLAGEN..................................... 95 4.1.1 DIE ORGANISATION DES VERWALTUNGSBETRIEBS ..................................... 95 4.1.2 KALKULATION DES VERWALTUNGSBETRIEBS .............................................. 97 4.1.3 KALKULATION DER EINZELNEN W EG........................................................... 101 4.1.4 DIE ORGANISATION DER A B LA G E ............................................................... 108 4.2 DAS TREUHANDRECHNUNGSWESEN DES WEG-VERWALTERS ................................. 112 4.2.1 DIE LAUFENDE TREUHANDBUCHHALTUNG ................................................ 112 4.2.2 TRENNUNG ZWISCHEN WEG- UND M IETVERW ALTU NG ............................ 132 4.3 DIE JAHRESENDABRECHNUNG ................................................................................. 134 4.3.1 VORBEREITUNG........................................... 135 4.3.2 IN H A LT ........................................................................................................ 139 4.3.3 FORMVORSCHRIFTEN .............................................................................. 140 4.3.4 GLIEDERUNG DER GESAMTAUSGABEN....................................................... 141 4.3.5 DIE EINZELNEN POSITIONEN DER JAHRESABRECHNUNG .......................... 142 4.3.6 DIE VERMOEGENSUEBERSICHT...................................................................... 143 4.3.7 EXKURS: WARUM STEHT DIE INSTANDHALTUNGSRUECKLAGE AUF DER SEITE DER VERBINDLICHKEITEN? ....................................................... 144 4.4 PRUEFUNG DER JAHRESABRECHNUNG DURCH DEN VERWALTUNGSBEIRAT ............... 145 4.4.1 PRUEFUNGSUNTERLAGEN FUER DEN VERWALTUNGSBEIRAT .......................... 145 4.4.2 BELEGPRUEFUNG BEIM V ERW ALTER............................................................. 147 4.4.3 PRUEFUNGSGESPRAECH UND ABSCHLUSS .................................................... 148 4.4.4 PRUEFUNGSBESTAETIGUNG - MUSTERFORMULAR ......................................... 149 4.5 DIE JAHRESEINZELABRECHNUNG .............................................................................. 150 4.5.1 DIE VERTEILUNG DER KOSTEN IN DER EINZELABRECHNUNG...................... 150 4.5.2 DIE JAHRESEINZELABRECHNUNG BEI EIGENTUEMERWECHSEL.................... 152 4.6 DER WIRTSCHAFTSPLAN ........................................................................................... 154 4.6.1 VERPFLICHTUNG ZUR AUFSTELLUNG EINES WIRTSCHAFTSPLANS ............... 154 4.6.2 INHALT DES WIRTSCHAFTSPLANS ............................................................... 154 4.6.3 BESCHLUSSFASSUNG, RECHTSWIRKSAMKEIT UND ZAHLUNGSPFLICHT ----- 155 4.6.4 ZEITPUNKT DER AUFSTELLUNG ................................................................... 156 4.7 DIE PERSONALBUCHHALTUNG DER W E G ................................................................. 157 4.8 DAS MAHNWESEN DER W EG................................................................................... 158 4.8.1 DIE ORGANISATION DES MAHNWESENS .................................................. 158 4.8.2 BEITREIBUNG, MAHNVERFAHREN UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN DER PRAXIS ........................................................................................... 159 4.8.3 ENTZIEHUNG ............................................................................................. 162 5 DIE HAUSHALTSNAHEN DIENSTLEISTUNGEN (§35A ESTG) ALS PROBLEMFELD .. 163 6 VOM MIETHAUS ZUR EIGENTUEMERGEMEINSCHAFT........................................... 179 6.1 WELCHE SCHRITTE MUSS DER TEILENDE DURCHFUEHREN, BEVOR DIE ERSTE WOHNUNG VERKAUFT WERDEN KANN? .................................................................. 179 6.1.1 BEISPIEL AUS DER PRAXIS: UEBERGANG VOM MIETSHAUS ZUR EIGENTUEMERGEMEINSCHAFT .................................................................... 180 6.1.2 ANFORDERUNGEN AN DEN V ERW ALTER....................................................... 185 6.2 TRENNUNG VON MIET- UND WEG-VERWALTUNG .................................................. 186 6.2.1 TEILUNGSERKLAERUNG, GEMEINSCHAFTSORDNUNG UND NOTARIELLE URKUNDEN ................................................................................................ 187 6.2.2 SCHAFFEN DER NEUEN GRUNDBUCHBLAETTER ............................................ 191 6.2.3 EINREICHEN DER PLAENE BEIM ZUSTAENDIGEN BAUORDNUNGSAMT UND DEREN GENEHMIGUNG IN BAURECHTLICHER H IN SICH T.................... 191 6.2.4 ERSTELLEN VON VERKAUFSUNTERLAGEN UND VERKAUF ............................ 192 6.2.5 DIE ERSTE EIGENTUEMERVERSAMMLUNG .................................................... 192 6.2.6 ENTWICKLUNG DER ORGANE DER NEU GESCHAFFENEN W EG.................... 192 7 DER WEG-VERWALTER ALS ENERGIEMANAGER................................................... 195 7.1 ENERGIEEINSPARVERORDNUNG (ENEV) UND ENERGIEAUSWEIS ............................ 195 7.2 WELCHE ARTEN DES ENERGIEAUSWEISES GIBT ES? .............................................. 196 7.3 WO SIND DIE AUSWEISE ERHAELTLICH?.................................................................... 199 7.4 WELCHE RECHTLICHEN AUSWIRKUNGEN HAT DER ENERGIEAUSWEIS?.................... 199 7.5 WELCHE CHANCEN ERGEBEN SICH FUER DEN V ERW ALTER? ..................................... 199 8 DEN GEBUENDELTEN WILLEN DER EIGENTUEMERGEMEINSCHAFTEN ORGANISIEREN 201 8.1 DAS WEG-ORGANIGRAMM ....................................................................................... 201 8.2 DIE EIGENTUEMERVERSAMMLUNG............................................................................. 202 8.2.1 VORBEREITUNG EINER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG................................. 202 8.2.2 DURCHFUEHRUNG DER EIGENTUEMERVERSAMMLUNG ................................... 209 8.2.3 NACHBEREITUNG ....................................................................................... 231 8.3 DER VERW ALTUNGSBEIRAT ....................................................................................... 232 8.4 HAUSMEISTER UND REINIGUNGSKRAEFTE ............................................................... 235 8.4.1 SUCHE VON GEEIGNETEN HAUSMEISTERKRAEFTEN ................................... 237 8.4.2 VERTRAG MIT HAUSMEISTER UND REINIGUNGSPERSONAL ........................ 238 8.4.3 FORTBILDUNG DER HAUSMEISTER ............................................................. 247 8.4.4 DAS HAUSMEISTERLICHE UM FELD/HILFSM ITTEL ......................................... 247 8.4.5 EINWEISUNG VON HAUSMEISTER UND REINIGUNGSKRAEFTEN ................. 247 8.4.6 DIE KUENDIGUNG ....................................................................................... 248 8.5 DIE HAUSORDNUNG . ................................................................................................ 248 8.5.1 MUSTER: HAUSORDNUNG ............................................................................ 249 8.6 DIE BEDEUTUNG DES VIP ................................................................................. 250 8.7 DER SOZIALE RAHMEN ............................................................................................ 250 8.7.1 SOMMERFEST DER BEWOHNERGEMEINSCHAFT ....................................... 250 8.7.2 SOZIALE FUERSORGE..................................................................................... 251 8.8 ANHANG: ORGANISATIONS- UND FORMULIERUNGSHILFEN ..................................... 251 9 DAS MUSS DER VERWALTER UEBER BAUTECHNIK W IS SE N ..................................... 257 9.1 DIE TECHNISCHE UEBERNAHME EINER NEUEN GEMEINSCHAFT ........................ 257 9.1.1 SOLL-IST-VERGLEICH ................................................................................... 257 9.1.2 LANGFRISTIGE PLANUNGSUNTERLAGEN ....................................................... 259 9.1.3 EXKURS: DER UNTERSCHIED ZWISCHEN AUSSCHREIBUNG UND HANDWERKERANGEBOT IN TECHNISCHER UND RECHTLICHER HINSICHT. . . 259 9.2 BASIS UND GRENZEN DER VERPFLICHTUNG DES WEG-VERWALTERS IN BAUTECHNISCHER HINSICHT . .................................................................................. 261 9.2.1 P LAN UN G .................................................................................................... 262 9.2.2 VORBEREITUNG........................................................................................... 264 9.2.3 DIE ZUR DURCHFUEHRUNG ERFORDERLICHEN BESCHLUESSE .......................... 265 9.2.4 AUSFUEHRUNG......................................................................................... 265 9.3 DIE TECHNISCHEN GEWERKE UND WAS DER VERWALTER DARUEBER WISSEN SOLLTE . 266 9.3.1 D A CH ........................................................................................................... 266 9.3.2 FASSADE .................................................................................................... 270 9.3.3 FENSTER...................................................................................................... 273 9.3.4 H E IZU N G .................................................................................................... 275 9.3.5 BETON AM B A U ......................................................................................... 277 9.3.6 BAIKONE, TERRASSEN, LOG G IEN ............................................................... 280 9.3.7 DIE INSTALLATION ....................................................................................... 285 9.3.8 ANTENNEN UND KABEL ............................................................................ 285 9.3.9 KLINGEL- UND SPRECHANLAGEN ............................................................... 286 9.3.10 TIEFGARAGE................................................................................................ 286 9.3.11 A U FZUE G E .................................................................................................... 287 9.3.12 DER GARTEN UND DIE AUSSENANLAGEN .................................................... 288 9.3.13 BESONDERE G EW ERKE.............................................................................. 288 9.3.14 BAUPHYSIK ................................................................................................ 289 9.3.15 FASSADENBEGRUENUNG.............................................................................. 293 9.3.16 ZUSAMMENFASSUNG ................................................................................ 294 9.4 FACHBEGRIFFE DER B AUTECH NIK........................................................ 295 10 DER WEG-VERWALTER UND DIE INSTANDHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS ............................................................................................................. 297 10.1 EINFUEHRUNG.............................................................................................................. 297 10.2 DEFINITIONEN UND BEGRIFFE ................................................................................. 297 10.2.1 BEGRIFFE DER INSTANDHALTUNG: INSPEKTION, WARTUNG UND INSTANDSETZUNG ....................................................................................... 297 10.2.2 RUECKSTELLUNG UND RUECKLAGE.................................................................. 299 10.3 ZIELE UND AUFGABEN DER INSTANDHALTUNG ....................................................... 300 10.4 PROBLEMFELDER DER GEBAEUDEINSTANDHALTUNG .................................................. 303 10.5 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN DER INSTANDHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUM S........................................................................ 303 10.6 TECHNISCHE UND OEKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN DER INSTANDHALTUNG.............................................................................................. 305 10.6.1 LEBENSDAUER VON G EBAEUDEELEM ENTEN .............................................. 305 10.6.2 EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE LEBENSDAUER VON GEBAEUDEELEMENTEN . 306 10.6.3 STRATEGIEN DER GEBAEUDEINSTANDHALTUNG............................................ 310 10.6.4 PLANUNG DER GEBAEUDEINSTANDHALTUNG .............................................. 313 10.6.5 DIE BILDUNG EINER RUECKSTELLUNG ZUR FINANZIERUNG DER INSTANDHALTUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS .................... 325 11 DIESE VERSICHERUNGEN SOLLTE DER VERWALTER KENNEN .................................. 339 11.1 EINLEITUNG............................................................................................................... 339 11.2 ABSCHLUSS UND KUENDIGUNG EINES VERSICHERUNGSVERTRAGS - AUFGABEN DES VERW ALTERS....................................................................................................... 340 11.2.1 ABSCHLUSS VON VERSICHERUNGSVERTRAEGEN............................................ 341 11.2.2 KUENDIGUNG VON VERSICHERUNGSVERTRAEGEN.......................................... 342 11.3 DER VERSICHERUNGSFALL.......................................................................................... 346 11.3.1 LEISTUNGSPFLICHT DES VERSICHERERS UND PFLICHTEN DES VERSICHERUNGSNEHMERS ........................................................................ 346 11.3.2 VERSICHERUNGSLEISTUNGEN...................................................................... 347 11.4 SACHVERSICHERUNGEN ............................................................................................ 349 11.4.1 GEBAEUDEVERSICHERUNG .......................................................................... 349 11.4.2 VERSICHERTER M IETAUSFALL........................................................................ 351 11.4.3 GLASVERSICHERUNG ................................................................................... 364 11.4.4 TECHNISCHE VERSICHERUNG...................................................................... 365 11.5 HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN................................................................................. 373 11.5.1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN .......................................................................... 373 11.5.2 FUNKTION DER HAFTPFLICHTVERSICHERUNG.............................................. 375 11.5.3 VERSICHERTE SCHAEDEN............................................................................... 377 11.5.4 HAUS- UND GRUNDBESITZERHAFTPFLICHTVERSICHERUNG ........................ 378 11.5.5 GEWAESSERSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG ..................................... 380 11.5.6 HAFTPFLICHTVERSICHERUNGEN FUER DEN W EG -VERW ALTER ...................... 383 11.5.7 ABWICKLUNG DES VERSICHERUNGSFALLS IN DER HAFTPFLICHTVERSICHERUNG........................................................................ 386 11.6 INFORM ATIONSQUELLEN............................................................................................ 388 12 DER VERWALTER IM MULTIMEDIAZEITALTER ............................................................ 389 12.1 MULTIMEDIA - EINE HERAUSFORDERUNG FUER EIGENTUEMER UND VERWALTER .... 389 12.2 TECHNISCHE VORAUSSETZUNGEN DES GEMEINSCHAFTSFERNSEHEMPFANGS . . . 390 12.2.1 UEBLICHE HAUSVERTEILNETZE...................................................................... 391 12.2.2 ZUKUNFTSSICHERHEIT: ABSCHIRMUNG UND TECHNISCHE ANFORDERUNGEN AN DIE H AUSVERTEILNETZE ......................................... 392 12.3 NEUE CHANCEN UND GESCHAEFTSFELDER DURCH DEREGULIERUNG ........................ 397 12.3.1 AUSBAU DER HAUSKABELANLAGE ............................................................. 397 12.3.2 NEUE GESCHAEFTSFELDER FUER E IGENTUEM ER.............................................. 397 12.3.3 NEUE GESCHAEFTSFELDER FUER V ERW ALTER .................................................. 398 12.4 RECHTLICHE ASPEKTE DER MEDIENVERSORGUNG VON WOHNHAEUSERN............... 398 12.4.1 UMLAGE DER MODERNISIERUNGSKOSTEN ................................................ 398 12.4.2 UMLAGE DER BETRIEBSKOSTEN ................................................................. 399 12.4.3 BESONDERHEITEN IM WEG ................... 399 12.4.4 INTERESSENKONFLIKTE BEIM SATELLITENINDIVIDUALEMPFANG ............... 400 12.4.5 PROBLEMATIK DES URHEBERRECHTS ......................................................... 403 ABKUERZUNGSVERZEICHNIS............................................................................................. 407 STICHWORTVERZEICHNIS........................................................................................................ 409
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