Verfügbarkeit: Mietsachen | Technische Universität München

Mietsachen: Rechtshandbuch zur Wohnraummiete

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Bibliographische Detailangaben
Beteilige Person:	Wetekamp, Axel (VerfasserIn)
Format:	Buch
Sprache:	Deutsch
Veröffentlicht:	München C.H. Beck 2023
Ausgabe:	5., neu bearbeitete Auflage
Schlagwörter:	Wohnraum Mietrecht Rechtsprechung Deutschland Formularsammlung
Links:	http://bvbr.bib-bvb.de:8991/F?func=service&doc_library=BVB01&local_base=BVB01&doc_number=025960596&sequence=000001&line_number=0001&func_code=DB_RECORDS&service_type=MEDIA
Beschreibung:	Vorauflagen mit dem Titelzusatz: "Handbuch zur Wohnraummiete". - Auf dem Buchdeckel: Mit zahlreichen Formularen für die Praxis
Umfang:	XXX, 479 Seiten
ISBN:	9783406649325 3406649327

Internformat

MARC


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Datensatz im Suchindex

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adam_text	INHALTSUEBERSICHT VORWORT .............................................................................................................................. V INHALTSVERZEICHNIS .............................................................................................................. IX ABKUERZUNGS UND LITERATURVERZEICHNIS ............................................................................. XXV KAPITEL 1. ABSCHLUSS DES WOHNRAUMMIETVERTRAGES ......................................................... 1 KAPITEL 2. MIETERHOEHUNG BEI WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSEN ........................................... 65 KAPITEL 3. DIE MIETKAUTION ................................................................................................. 129 KAPITEL 4. SCHOENHEITSREPARATUREN - VERTRAGSGEMAESSER UND VERTRAGS WIDRIGER GEBRAUCH ................................................................................................. 157 KAPITEL 5. MIETMINDERUNG ................................................................................................. 201 KAPITEL 6. BETRIEBSKOSTEN .................................................................................................. 239 KAPITEL 7. MODERNISIERUNG VON WOHNRAUM ..................................................................... 285 KAPITEL 8. BEENDIGUNG DES WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSES .............................................. 325 KAPITEL 9. RAEUMUNGSPROZESS, RAEUMUNG UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG .............................. 429 KAPITEL 10. GERICHTLICHE HINWEISE IM MIETPROZESS .......................................................... 435 KAPITEL 11. STREITWERTE IM MIETRECHT ............................................................................... 443 KAPITEL 12. FRAGEN UND ANTWORTEN .................................................................................. 447 SACHREGISTER ........................................................................................................................ 469 INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ....................................................................................................... V INHALTSUEBERSICHT ........................................................................................... VII ABKUERZUNGS UND LITERATURVERZEICHNIS ...................................................... XXV KAPITEL 1. ABSCHLUSS DES WOHNRAUMMIETVERTRAGES ................................ 1 I. FORMULARVERTRAG UND INDIVIDUALVEREINBARUNG - EIGENTUEMER UND VERMIETER ...................................................................................... 1 1. FORMULARVERTRAG UND INDIVIDUALVEREINBARUNG ........................ 1 2. EIGENTUEMER UND VERMIETER ........................................................ 2 II. BEISPIELE FUER WIRKSAME UND UNWIRKSAME FORMULARKLAUSELN ......... 2 1. VERTRAGSBEGINN, ALLGEMEINER MIETGEBRAUCH ............................. 2 2. MIETZAHLUNG ................................................................................ 4 3. HAFTUNGSKLAUSELN ....................................................................... 5 4. BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES ........................................... 6 III. SELBSTAUSKUNFT DES MIETERS .............................................................. 7 1. INTERESSENLAGE ............................................................................. 7 2. ARBEITGEBER UND EINKOMMEN .................................................... 7 3. FAMILIENSTAND, GEWERBEAUSUEBUNG, HAUSTIERE ......................... 8 4. AUSWEIS UND STAATSANGEHOERIGKEIT ............................................ 9 5. REFERENZEN ................................................................................. 9 6. INFORMATIONELLE SELBSTBESTIMMUNG ........................................... 9 7. FOLGEN EINER FALSCHAUSKUNFT ...................................................... 9 IV. DIE FORM DES MIETVERTRAGES ............................................................ 9 V. BEVOLLMAECHTIGUNG UND VERTRETUNG ................................................. 12 VI. MEHRHEIT VON MIETERN UND VERMIETERN .......................................... 14 VII. RECHTE UND PFLICHTEN DER MIETVERTRAGSPARTEIEN .............................. 16 1. RECHTE UND PFLICHTEN DES VERMIETERS ........................................ 16 A) ALLGEMEINES ........................................................................... 16 B) INSTANDSETZUNGSPFLICHT ......................................................... 16 C) VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT .................................................... 16 D) PRUEFUNGSPFLICHT ..................................................................... 17 E) BEHEIZUNGSPFLICHT ................................................................. 17 F) HERSTELLUNG EINES MINDESTSTANDARDS ................................... 18 2. RECHTE UND PFLICHTEN DES MIETERS .............................................. 18 A) ALLGEMEINE NUTZUNG DER MIETRAEUME - GEWERBLICHE NUTZUNG UND MISCHMIETVERHAELTNISSE .............................. 18 B) EINBEZIEHUNG VON HAUSORDNUNGEN IN DEN MIETVERTRAG ..... 19 C) TONWIEDERGABE UND MUSIKAUSUEBUNG .................................. 19 D) NUTZUNG VON GEMEINSCHAFTSFLAECHEN ................................... 20 E) NUTZUNG VON HAUSHALTSGERAETEN ........................................... 21 F) PARABOLANTENNEN ................................................................... 21 G) TIERHALTUNG ........................................................................... 25 H) BESICHTIGUNG DER MIETWOHNUNG ........................................... 27 AA) GRUNDLAGE DER BESICHTIGUNG DER MIETRAEUME ............... 27 BB) ABSTAENDE FUER DIE BESICHTIGUNG ...................................... 28 CC) VORHERIGE ANMELDUNG ................................................... 28 X INHALTSVERZEICHNIS DD) ZUTRITT IM NOTFALL ........................................................... 28 EE) UNGERECHTFERTIGTE BESICHTIGUNGSVERSUCHE .................... 29 FF) MITGEBRACHTE PERSONEN .................................................. 29 GG) ZEITPUNKT DER BESICHTIGUNG ........................................... 29 HH) RECHTE DES VERMIETERS BEI VERWEIGERUNG DER BESICHTIGUNG ............................................................ 29 II) AUFLAGEN DURCH DEN MIETER ........................................... 30 VIII. UNTERMIETE ........................................................................................ 30 1. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG AN FAMILIENANGEHOERIGE, BESUCHER UND LEBENSGEFAEHRTEN ............................................................. 30 2. ERLAUBNIS ZUR UNTERVERMIETUNG ................... 31 A) GRUNDSAETZE DER ERLAUBNISERTEILUNG ..................................... 31 B) KUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS BEI ERLAUBNIS VERWEIGERUNG . 31 C) ANSPRUCH DES WOHNRAUMMIETERS AUF ERLAUBNISERTEILUNG ... 32 D) ERHEBUNG EINES UNTERMIETZUSCHLAGS ................................... 32 3. RECHTE DES VERMIETERS BEI UNBEFUGTER UEBERLASSUNG ................ 33 4. GEWERBLICHE ZWISCHENVERMIETUNG ........................................... 33 5. WOHNGEMEINSCHAFTEN ................................................................ 33 IX. DER GARAGENMIETVERTRAG .................................................................. 34 X. CORONA UND MIETE ............................................................................ 35 1. BESONDERER KUENDIGUNGSSCHUTZ ................................................. 35 2. HANDWERKSARBEITEN IN DEN MIETRAEUMEN ................................... 35 3. ABLESEN VON HEIZKOSTENVERTEILERN ............................................ 36 4. MODERNISIERUNGS UND INSTANDSETZUNGSARBEITEN AM HAUS ..... 36 5. ANBRINGUNG VON RAUCHMELDERN ............................................... 36 6. BESICHTIGUNG DER MIETRAEUME DURCH NACHMIETER ODER KAUF INTERESSIERTE ............................................................................. 36 7. DURCHFUEHRUNG VON WOHNUNGSUMZUEGEN .................................. 36 8. CORONA - ERKRANKUNG VON NACHBARN ....................................... 37 9. RAEUMUNG .................................................................................... 37 10. WIDERRUFSRECHT ........................................................................... 37 XL PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN .................................. 37 MUSTER ZU KAPITEL 1 .................................................................................... 43 1. BESCHWERDE UEBER MITMIETER BEIM VERMIETER/HAUSVERWALTER ........... 43 2. ABMAHNUNG VON VERSTOESSEN GEGEN DIE HAUSORDNUNG ........................ 44 3. ZURUECKWEISUNG EINER ABMAHNUNG WEGEN BEHAUPTETER VERSTOESSE ..... 45 4. ANFECHTUNG DES MIETVERTRAGES WEGEN FALSCHER SELBSTAUSKUNFT .......... 46 5. KUENDIGUNG WEGEN HAUSORDNUNGSVERSTOSSEN ...................................... 47 6. RAEUMUNGSKLAGE WEGEN HAUSORDNUNGSVERSTOESSEN .............................. 48 7. AUFFORDERUNG DURCH DEN VERMIETER, DIE BESICHTIGUNG EINER MIET WOHNUNG ZU GESTATTEN ....................................................................... 50 8. VERWEIGERUNG EINER BESICHTIGUNG DURCH DEN MIETER .......................... 51 9. KLAGE AUF DULDUNG EINER BESICHTIGUNG DER WOHNUNG ....................... 52 10. ANTRAG AUF ERLASS EINER EINSTWEILIGEN VERFUEGUNG BETREFFEND DIE BESICHTIGUNG EINER MIETWOHNUNG .................................................. 54 11. UNTERSAGUNG DER TIERHALTUNG ............................................................... 56 12. ZURUECKWEISUNG DES VERLANGENS AUF UNTERLASSUNG DER TIERHALTUNG ... 57 13. UNTERLASSUNGSKLAGE WEGEN TIERHALTUNG .............................................. 58 14. ANFRAGE EINES MIETERS WEGEN ERLAUBNISERTEILUNG ZUR UNTER VERMIETUNG ...................................................................................... 60 15. ABMAHNUNG DURCH DEN VERMIETER WEGEN UNERLAUBTER GEBRAUCHS UEBERLASSUNG ..................................................................................... 61 16. UNTERLASSUNGSKLAGE WEGEN UNERLAUBTER UNTERVERMIETUNG ................ 62 INHALTSVERZEICHNIS XI KAPITEL 2. MIETERHOEHUNG BEI WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSEN ................. 65 I. VEREINBARUNG UEBER DIE MIETHOEHE BEI MIETBEGINN (YYMIETPREISBREMSE ) .................................................................... 65 1. ALLGEMEINES ................................................................................ 65 2. ZULAESSIGE MIETHOEHE BEI NEUVERMIETUNG .................................. 66 3. GELTUNG IN WOHNUNGSMANGELGEBIETEN .................................... 66 4. BESTANDSSCHUTZ, EINZELFALLVEREINBARUNGEN UND MODERNI SIERUNGSMASSNAHMEN ............................................................. 67 5. AUSNAHMEN VON DER YYMIETPREISBREMSE .................................. 68 6. AUSKUNFTSANSPRUCH DES MIETERS ............................................... 69 7. RUECKFORDERUNGSANSPRUCH DES MIETERS ..................................... 70 II. EINZELFALLVEREINBARUNG, MIETPREISUEBERHOEHUNG UND MIETWUCHER .. 71 1. MIETVEREINBARUNG IM EINZELFALL ................................................ 71 2. MIETPREISUEBERHOEHUNG UND MIETWUCHER .................................. 71 III. VEREINBARUNG EINER STAFFELMIETE ...................................................... 72 IV. VEREINBARUNG EINER INDEXMIETE ....................................................... 74 V. MIETERHOEHUNG NACH §§ 558 FF. BGB .................................................. 76 1. ALLGEMEINES ............................................................................... 76 2. MIETBEGRIFF ................................................................................. 77 3. SPERRFRIST ..................................................................................... 79 4. BEGRIFF UND VERGLEICHSMERKMALE DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHS MIETE ....................................................................................... 79 A) BEGRIFF DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE ............................. 79 B) DIE EINZELNEN VERGLEICHSMERKMALE ..................................... 79 AA) GLEICHE ODER VERGLEICHBARE GEMEINDE .......................... 79 BB) VERGLEICHBARE ART .......................................................... 80 CC) VERGLEICHBARE GROESSE ....................................................... 80 DD) VERGLEICHBARE AUSSTATTUNG ............................................ 81 EE) VERGLEICHBARE BESCHAFFENHEIT ........................................ 82 FF) VERGLEICHBARE LAGE ........................................................ 82 5. KAPPUNGSGRENZE ........................................................................ 82 6. DAS MIETERHOEHUNGSVERLANGEN ................................................... 84 A) FORM DES ERHOEHUNGSVERLANGENS .......................................... 84 B) ZUGANG DES ERHOEHUNGSVERLANGENS ...................................... 84 C) ALLGEMEINER INHALT DES ERHOEHUNGSVERLANGENS .................... 85 D) DAS ERHOEHUNGSVERLANGEN BEI VERAEUSSERUNG DER MIET WOHNUNG ........................................................................... 86 E) BEVOLLMAECHTIGUNG UND VERTRETUNG ...................................... 86 F) BEZUGNAHME AUF EINEN MIETSPIEGEL ..................................... 88 AA) ALLGEMEINE FRAGEN ZUR BEZUGNAHME AUF EINEN MIET SPIEGEL 88 BB) REFORM DES MIETSPIEGELRECHTS ....................................... 92 CC) BEZUGNAHME AUF EINEN QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGEL ............ 94 G) BEZUGNAHME AUF EIN SACHVERSTAENDIGENGUTACHTEN .............. 95 AA) DIE PERSON DES SACHVERSTAENDIGEN ............................ 95 BB) BEZUGNAHME AUF DAS GUTACHTEN ............................... 96 CC) DAS GUTACHTEN DES MIETERHOEHUNGSVERLANGENS IM PROZESS 97 DD) FORM UND INHALT DES GUTACHTENS .................................. 97 H) BEZUGNAHME AUF VERGLEICHS WOHNUNGEN ............................. 98 AA) GRUNDSAETZE FUER DIE BENENNUNG VON VERGLEICHS WOHNUNGEN ........................................................ 98 BB) DIE VERGLEICHBARKEIT DER VERGLEICHS WOHNUNGEN ......... 100 XII INHALTSVERZEICHNIS CC) BESICHTIGUNG DER VERGLEICHSWOHNUNGEN ...................... 101 I) ANDERE BEGRUENDUNGSMOEGLICHKEITEN .................................... 101 7. DIE ZUSTIMMUNG DES MIETERS .................................................... 102 A) FORM DER ZUSTIMMUNG .......................................................... 102 B) TEILWEISE ZUSTIMMUNG .......................................................... 103 C) WIRKUNG DER ERTEILTEN ZUSTIMMUNG .................................... 104 8. KLAGE AUF ERTEILUNG DER ZUSTIMMUNG (DER MIETERHOEHUNGS PROZESS) .................................................................................. 105 A) BESONDERE PROZESSVORAUSSETZUNGEN DER KLAGE ................... 105 AA) WIRKSAMES ERHOEHUNGSVERLANGEN ............................ 105 BB) EINHALTUNG DER ZUSTIMMUNGSFRIST ............................ 105 CC) EINHALTUNG DER KLAGEFRIST ........................................ 106 DD) WEITERE PROZESSUALE FRAGEN ...................................... 106 (1) . VERBUNDENE ZUSTIMMUNGS UND ZAHLUNGSKLAGE .... 106 (2) . PROZESSSTANDSCHAFT IM ZUSTIMMUNGSPROZESS ......... 107 (3) . FESTSTELLUNGSKLAGE STATT ZUSTIMMUNGSKLAGE ........... 107 (4) . NACHHOLUNG EINES ERHOEHUNGSVERLANGENS IM ZUSTIMMUNGSPROZESS .............................. 107 (5) NACHBESSERUNG DES ERHOEHUNGSVERLANGENS IM ZUSTIMMUNGSPROZESS ......................................... 108 9. GERICHTLICHE FESTSTELLUNG DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE .... 108 A) VERMUTUNGSWIRKUNG EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS 108 B) BEWEISERHEBUNG DURCH SACHVERSTAENDIGENGUTACHTEN 111 10. KUENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES WEGEN MIETRUECKSTAENDEN .... 111 11. DER BERLINER YYMIETENDECKER 112 VI. PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN 112 MUSTER ZU KAPITEL 2 .................................................................................... 113 1. AUSKUNFTSERSUCHEN DES MIETERS BEI VERSTOSS GEGEN MIETPREIS BREMSE ................................................................................................ 113 2. ANTWORT DES VERMIETERS AUF AUSKUNFTSERSUCHEN DES MIETERS WEGEN MIETPREISBREMSE (VORMIETER) ........................................................... 114 3. ANTWORT DES VERMIETERS AUF AUSKUNFTSERSUCHEN DES MIETERS WEGEN MIETPREISBREMSE (BERECHNUNG DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE) 115 4. ANTWORT DES VERMIETERS AUF AUSKUNFTSERSUCHEN DES MIETERS WEGEN MIETPREISBREMSE (UMFASSENDE MODERNISIERUNG) ............................ 116 5. ANTWORT DES VERMIETERS AUF AUSKUNFTSERSUCHEN DES MIETERS WEGEN MIETPREISBREMSE (NEUBAU) ............................................................... 117 6. RUECKFORDERUNG DES MIETERS BEI UEBERZAHLTER MIETE .............................. 118 7. ENTGEGNUNG DES VERMIETERS AUF RUECKFORDERUNGSSCHREIBEN DES MIETERS ............................................................................................... 119 8. ENTGEGNUNG DES MIETERS AUF ZURUECKWEISUNG DES RUECKFORDERUNGS SCHREIBENS DURCH DEN VERMIETER ...................................................... 120 9. FORMLOSES ANGEBOT DES VERMIETERS AUF ERHOEHUNG DER GRUNDMIETE MIT ZUSTIMMUNGSERKLAERUNG ............................................................. 121 10. FOERMLICHES MIETERHOEHUNGSVERLANGEN - VERGLEICHSWOHNUNGEN, BEI VORHANDENSEIN EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS .................... 122 11. ZUSTIMMUNGSKLAGE DES VERMIETERS ...................................................... 124 12. KLAGEERWIDERUNG DES MIETERS NACH ZUSTIMMUNGSKLAGE .................... 126 KAPITEL 3. DIE MIETKAUTION ........................................................................ 129 I. ALLGEMEINES ...................................................................................... 129 1. BEDEUTUNG DER MIETKAUTION ALS SICHERHEITSLEISTUNG DES MIETERS .................................................................................... 129 INHALTSVERZEICHNIS XIII 2. BEDEUTUNG DER VORSCHRIFT DES § 551 BGB .................................. 129 3. ANWENDUNGSBEREICH ................................................................. 129 II. DIE SICHERHEITSLEISTUNG, § 551 ABS. 1 BGB ...................................... 130 1. ART DER SICHERHEITSLEISTUNG ........................................................ 130 A) BARKAUTION UND VERPFAENDUNG EINES SPARBUCHS .................. 130 B) BUERGSCHAFT ALS KAUTION ......................................................... 131 2. HOEHE DER SICHERHEITSLEISTUNG ..................................................... 132 3. FAELLIGKEIT DER SICHERHEITSLEISTUNG .............................................. 133 A) ZAHLUNG IN DREI MONATSRATEN, § 551 ABS. 2 BGB ................. 133 B) BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES VOR ZAHLUNG DER KAUTION .............................................................................. 134 4. NICHTERFUELLUNG DER KAUTIONSZAHLUNGSVERPFLICHTUNG ............... 135 III. ANLAGEVERPFLICHTUNG DES VERMIETERS .............................................. 136 1. BEDEUTUNG DER REGELUNG .......................................................... 136 2. ART DER KAUTIONSANLAGE ............................................................. 136 IV. VERZINSUNGSPFLICHT ........................................................................... 137 1. VERZINSUNG BEI ALTVERTRAEGEN VOR DEM 1.1.1983 ........................ 137 A) BEI VERTRAGLICHEM AUSSCHLUSS DER VERZINSUNG .................... 137 B) BEI NICHTREGELUNG DER VERZINSUNG ...................................... 137 C) BEI VERTRAGLICHER VEREINBARUNG DER VERZINSUNG ................. 137 2. VERZINSUNG BEI MIETVERTRAEGEN NACH DEM 1.1.1983 ................... 137 3. DIE ZINSHOEHE .............................................................................. 138 A) GRUNDSAETZLICHES ZUR ZINSHOEHE ............................................. 138 B) ANLAGE DER KAUTION ZU EINEM HOEHEREN ZINSSATZ ................. 138 C) ANLAGE DER KAUTION ZU EINEM NIEDRIGEREN ZINSSATZ ........... 138 D) SCHULDHAFTE NICHTZIEHUNG VON ZINSEN ................................. 138 E) NEBENKOSTEN UND NEBENVERGUETUNGEN ................................. 138 4. ABRECHNUNG DER ZINSEN ............................................................ 139 5. MIETKAUTION UND ZINSABSCHLAGSSTEUER ...................................... 139 6. YYANDERE ANLAGEFORM ............................................................... 140 V. BEHANDLUNG DER KAUTION WAEHREND DES MIETVERHAELTNISSES ............ 141 1. ANSPRUECHE DES MIETERS WAEHREND DES MIETVERHAELTNISSES ......... 141 A) . ALLGEMEINES ...................................................................... 141 B) ANSPRUECHE BEI VERMOEGENS VERSCHLECHTERUNG DES VERMIETERS ......................................................................... 141 C) ANSPRUECHE BEI VERAEUSSERUNG DES GRUNDSTUECKS ................... 142 2. ANSPRUECHE DES VERMIETERS WAEHREND DES BESTEHENDEN MIETVERHAELTNISSES ................................................................... 144 VI. DIE MIETKAUTION NACH BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES ............ 144 1. RECHTE DES MIETERS ..................................................................... 144 2. RECHTE UND PFLICHTEN DES VERMIETERS ........................................ 145 A) ABRECHNUNGSPFLICHT DES VERMIETERS .................................... 145 B) PRUEFUNGS UND UEBERLEGUNGSFRIST .......................................... 146 C) ABLAUF UND UEBERSCHREITUNG DER PRUEFUNGSFRIST .................... 146 D) UMFANG DER RUECKZAHLUNGSVERPFLICHTUNG DES VERMIETERS ... 147 VII. DIE KAUTION BEI INSOLVENZ DES VERMIETERS ..................................... 147 1. GRUNDSAETZLICHES .......................................................................... 147 2. AUSSONDERUNGSRECHT NACH § 47 INSOLVENZORDNUNG ................. 148 3. DRITTWIDERSPRUCHSKLAGE NACH § 771 ZPO ................................. 148 4. ZUGRIFF DES KONTOFUEHRENDEN KREDITINSTITUTS ............................. 148 5. RECHTE DES MIETERS BEI NICHTANLAGE DER KAUTION NACH § 551 ABS. 3 BGB ............................................................................. 148 A) ERZWINGUNG DER TREUHAENDERISCHEN ANLAGE DER KAUTION .... 148 XIV INHALTSVERZEICHNIS B) RECHTE DES MIETERS NACH INSOLVENZEROEFFNUNG, FALLS KEINE TREUHAENDERISCHE ANLAGE ERFOLGT IST ................................... 149 VIII. ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN UND SONDERREGELUNG FUER STUDENTEN UND JUGENDWOHNHEIME ....................................... 149 IX. PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN ................................... 149 MUSTER ZU KAPITEL 3 .................................................................................... 151 1. AUSKUNFTSERSUCHEN DES MIETERS HINSICHTLICH DER ANLAGE DER KAUTION 151 2. AUFFORDERUNG DURCH VERMIETER, EINE TEILWEISE VERBRAUCHTE KAUTION WIEDER AUFZUFUELLEN ........................................................................... 152 3. RUECKZAHLUNGSVERLANGEN HINSICHTLICH EINER MIETKAUTION NACH BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES .................................................. 153 4. KLAGE DES MIETERS AUF RUECKZAHLUNG EINER MIETKAUTION ...................... 154 KAPITEL 4. SCHOENHEITSREPARATUREN - VERTRAGSGEMAESSER UND VERTRAGS WIDRIGER GEBRAUCH .............................................................................. 157 I. SCHOENHEITSREPARATUREN - VERTRAGSGEMAESSER UND VERTRAGSWIDRIGER GEBRAUCH ....................................................................................... 157 1. BEGRIFF DER SCHOENHEITSREPARATUREN ............................................ 157 2. VERTRAGSGEMAESSER GEBRAUCH ....................................................... 158 3. VERTRAGSWIDRIGER GEBRAUCH ....................................................... 161 II. VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN UEBER SCHOENHEITSREPARATUREN ........... 164 1. VEREINBARUNG DURCH ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN ODER DURCH INDIVIDUALVEREINBARUNG .............................................. 164 2. EINZELNE SCHOENHEITSREPARATURKLAUSELN ..................................... 166 A) GRUNDSATZ (LAUFENDES MIETVERHAELTNIS, RENOVIERUNG SZUSTAND BEI EINZUG) ........................................................ 166 B) LAUFENDE SCHOENHEITSREPARATUREN UND ANFANGS RENOVIERUNG ...................................................................... 168 C) LAUFENDE SCHOENHEITSREPARATUREN UND ENDRENOVIERUNG ..... 168 D) SCHOENHEITSREPARATUREN NACH FRISTENPLAN ............................. 169 E) QUOTENKLAUSEL ....................................................................... 171 F) ZAHLUNG DER RENOVIERUNGSKOSTEN OHNE NACHFRIST SETZUNG .............................................................................. 172 G) BEZUGSFERTIGE RUECKGABE ........................................................ 172 H) BESENREINE RUECKGABE ............................................................ 172 I) RUECKGABE WIE UEBERNOMMEN ................................................. 173 J) KOMBINATION SCHOENHEITSREPARATUREN UND KLEIN REPARATUREN ........................................................................ 173 3. MIETERHOEHUNGSANSPRUCH WEGEN UNWIRKSAMER SCHOENHEITS REPARATURVERPFLICHTUNG? ........................................................ 174 III. DURCHFUEHRUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN DURCH DEN MIETER ....... 175 1. GRUNDSAETZLICHES .......................................................................... 175 2. DER MIETER IST VERTRAGLICH NICHT VERPFLICHTET, FUEHRT ABER DIE SCHOENHEITSREPARATUREN DURCH ................................................ 177 IV. VORAUSSETZUNGEN DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS DES VERMIETERS .. 177 1. NACHFRISTSETZUNG, §§ 323, 325, 281 BGB .................................... 177 2. ENTBEHRLICHKEIT DER NACHFRISTSETZUNG ...................................... 178 A) ERNSTHAFTE UND ENDGUELTIGE ERFUELLUNGSVERWEIGERUNG .......... 178 B) ANERKENNTNIS DES MIETERS - INDIVIDUELLE ENDRENOVIERUNGS VERPFLICHTUNG IM UEBERGABEPROTOKOLL .............................. 179 V. UMFANG DES SCHADENSERSATZANSPRUCHS .......................................... 180 1. ALLGEMEINES ............................................................................... 180 2. KOSTEN DER RENOVIERUNG ........................................................... 180 INHALTSVERZEICHNIS XV 3. WEITERE ANSPRUECHE DES VERMIETERS .......................................... 180 VI. SONDERFAELLE ....................................................................................... 181 1. UMBAUARBEITEN NACH VERTRAGSENDE .......................................... 181 2. UEBERNAHME DER SCHOENHEITSREPARATUREN DURCH NACHMIETER .... 182 3. RENOVIERUNG TROTZ UNWIRKSAMER SCHOENHEITSREPARATUR KLAUSEL ..................................................................................... 182 A) SCHADENSERSATZANSPRUCH DES VERMIETERS ............................. 182 B) RUECKFORDERUNG DER RENOVIERUNGSLEISTUNG DURCH DEN MIETER ................................................................................ 183 VII. VERJAEHRUNG ....................................................................................... 184 VIII. KLEINREPARATUREN .............................................................................. 185 IX. PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN ................................... 187 MUSTER ZU KAPITEL 4 .................................................................................... 189 1. HINWEIS DURCH VERMIETER AUF DURCHZUFUEHRENDE SCHOENHEITS REPARATUREN ........................................................................................ 189 2. ABLEHNUNG DER DURCHFUEHRUNG VON SCHOENHEITSREPARATUREN DURCH DEN MIETER .......................................................................................... 190 3. NACHFRISTSETZUNG DURCH DEN VERMIETER ............................................... 191 4. SCHREIBEN DES VERMIETERS BETREFFEND BESCHAEDIGUNGEN DER MIET RAEUME ................................................................................................ 193 5. SCHADENSERSATZKLAGE NACH NICHTDURCHFUEHRUNG VON SCHOENHEITS REPARATUREN ........................................................................................ 194 6. AUFFORDERUNG DES VERMIETERS AN DEN MIETER, DIE KOSTEN FUER EINE KLEINREPARATUR ZU ERSTATTEN ....................................................... 198 7. AUFFORDERUNG DES MIETERS, VERAUSLAGTE KOSTEN FUER EINE REPARATUR ZU ERSTATTEN MIT ANKUENDIGUNG DER AUFRECHNUNG ................................ 199 KAPITEL 5. MIETMINDERUNG ......................................................................... 201 I. FEHLER DER MIETRAEUME IM SINNE VON § 536 BGB .............................. 201 1. ALLGEMEINE MANGELDEFINITION .................................................... 201 2. DEN MIETRAEUMEN UNMITTELBAR ANHAFTENDE MAENGEL .................. 202 A) . BAUMAENGEL ........................................................................ 202 B) EINHALTUNG DER BAUVORSCHRIFTEN ........................................... 203 C) GESUNDHEITSGEFAEHRDENDE BELASTUNGEN ALS MANGEL ............. 203 D) VERLETZUNG DER AUFKLAERUNGSPFLICHT DES VERMIETERS ............ 204 3. BEWIRTSCHAFTUNGSMAENGEL ........................................................... 205 A) VERSORGUNGSMAENGEL .............................................................. 205 B) ENTSORGUNGSMAENGEL .............................................................. 205 C) AUSSTATTUNGSMAENGEL ............................................................. 205 4. BESCHAFFENHEITSMAENGEL .............................................................. 206 5. UMFELDMAENGEL UND RECHTSMAENGEL ........................................... 208 A) BAULAERM UND VERKEHRSLAERM .................................................. 208 B) UMWELTGEFAHREN ................................................................... 210 C) WEITERE UMWELTMAENGEL ....................................................... 211 D) GEBRAUCHSBESCHRAENKUNGEN .................................................. 211 II. ERHEBLICHKEIT DES FEHLERS ................................................................. 211 1. GERINGFUEGIGE BEEINTRAECHTIGUNG ................................................. 211 2. FEHLENDE NACHHALTIGKEIT ........................................................... 212 III. FEHLEN ZUGESICHERTER EIGENSCHAFT, § 536 ABS. 2 BGB ...................... 212 1. GEGENSTAND DER ZUSICHERUNG .................................................... 212 2. FORM DER ZUSICHERUNG ............................................................... 213 IV. EINTRITT DER MINDERUNG .................................................................... 213 1. MINDERUNG KRAFT GESETZES ......................................................... 213 XVI INHALTSVERZEICHNIS 2. MINDERUNG, ERFUELLUNGSANSPRUCH UND ZURUECKBEHALTUNGSRECHT 213 3. SUBJEKTIVE BETROFFENHEIT NICHT ERFORDERLICH ............................... 214 4. ANFAENGLICHER UND NACHTRAEGLICHER MANGEL ................................. 215 V. AUSSCHLUSS DER MINDERUNG ............................................................. 215 1. KENNTNIS DES MANGELS BEI VERTRAGSSCHLUSS ............................... 215 2. VERLETZUNG DER ANZEIGEPFLICHT § 536C BGB ............................... 216 3. VERWIRKUNG DES MINDERUNGSRECHTS BEI NACHTRAEGLICHEN MAENGELN ................................................................................. 217 A) RECHTSLAGE BIS ZUM 31.8.2001 ................................................ 217 B) RECHTSLAGE NACH DER MIETRECHTSREFORM 2001 (AB DEM 1.9.2001) ................................................................................. 218 4. WIEDERAUFLEBEN VERWIRKTER MINDERUNGSRECHTE ....................... 219 5. WEITERE AUSSCHLUSSFAELLE ............................................................ 219 A) ENTSTEHUNG DES MANGELS VOM MIETER ZU VERTRETEN ............. 219 B) ABLEHNUNG ODER VERHINDERUNG DER MANGELBESEITIGUNG .... 219 C) MINDERUNGSAUSSCHLUSS BEI ENERGETISCHEN MODERNISIE RUNGEN ............................................................................... 220 VI. HOEHE DER MINDERUNG ....................................................................... 221 1. MIETBEGRIFF BEI DER MINDERUNG ................................................. 221 2. MINDERUNGSBERECHNUNG ............................................................ 221 3. MINDERUNGSPROZENTSAETZE .......................................................... 222 4. IRRTUM DES MIETERS UEBER DIE MINDERUNGSHOEHE ......................... 224 VII. VERTRAGLICHER MINDERUNGSAUSSCHLUSS ............................................. 225 1. BEI WOHNRAUM ........................................................................... 225 2. BEI GEWERBERAUM ...................................................................... 225 VIII. DIE MINDERUNG IM PROZESS .............................................................. 226 1. KLAGEARTEN .................................................................................. 226 2. VERWIRKUNG DES VERMIETERANSPRUCHS ...................................... 226 3. URKUNDSPROZESS ......................................................................... 227 4. BEWEISLASTVERTEILUNG .................................................................. 227 IX. SCHADENSERSATZ UND MANGELBESEITIGUNGSANSPRUCH NACH § 536A BGB .................................................................................. 228 1. DER SCHADENSERSATZANSPRUCH NACH § 536A ABS. 1 BGB ............ 228 A) DIE GESETZLICHEN ALTERNATIVEN .............................................. 228 B) AUSSCHLUSS DER HAFTUNG ........................................................ 229 C) BEWEISLAST ............................................................................... 230 2. MANGELBESEITIGUNGS UND AUFWENDUNGSANSPRUCH NACH § 536A ABS. 2 BGB .................................................................. 231 X. PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN ................................... 231 MUSTER ZU KAPITEL 5 .................................................................................... 233 1. MANGELANZEIGE DES MIETERS UND BESEITIGUNGSAUFFORDERUNG .............. 233 2. ERWIDERUNG DES VERMIETERS AUF MIETMINDERUNG ................................ 234 3. KLAGE DES VERMIETERS AUF ZAHLUNG DER VOLLEN MIETE BEI MINDERUNG DURCH MIETER ...................................................................................... 235 4. KLAGEERWIDERUNG DES MIETERS IM ZAHLUNGS-MINDERUNGSPROZESS ...... 237 KAPITEL 6. BETRIEBSKOSTEN ........................................................................... 239 I. VERTRAGLICHE VEREINBARUNGEN UEBER DIE UMLAGE VON BETRIEBS KOSTEN UND HEIZKOSTEN ................................................................ 239 1. GRUNDSATZ DER VERTRAGLICHEN VEREINBARUNG ............................. 239 2. ZULAESSIGE VEREINBARUNGEN IM MIETVERTRAG ............................... 240 A) UNZULAESSIGE PAUSCHALE ODER UNBESTIMMTE VEREIN BARUNGEN ........................................................................... 240 INHALTSVERZEICHNIS XVII B) ABWAELZUNG EINZELNER BETRIEBSKOSTEN ................................... 241 C) ZULAESSIGE BEZUGNAHME AUF DIE BETRKV ................................ 242 3. ANSATZ VON VORAUSZAHLUNGEN ODER PAUSCHALEN ...................... 242 4. YYSTILLSCHWEIGENDE VEREINBARUNG VON BETRIEBSKOSTEN UND HEIZKOSTEN ............................................................................. 244 II. BEGRIFF DER UMLEGBAREN BETRIEBSKOSTEN UND DER HEIZKOSTEN NACH § 2 DER BETRKV .................................................................... 245 1. DIE LAUFENDEN OEFFENTLICHEN LASTEN DES GRUNDSTUECKS ............... 245 2. DIE KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG ........................................... 246 3. DIE KOSTEN DER ENTWAESSERUNG ................................................... 246 4. DIE KOSTEN DER HEIZUNGSANLAGE ................................................ 247 5. DIE KOSTEN DER WARMWASSERVERSORGUNGSANLAGE ..................... 250 6. DIE KOSTEN VERBUNDENER HEIZUNGS UND WARMWASSER VERSORGUNGSANLAGEN .............................................................. 251 7. DIE KOSTEN DES BETRIEBS DES PERSONEN ODER LASTEN AUFZUGES ................................................................................. 251 8. DIE KOSTEN DER STRASSENREINIGUNG UND MUELLBESEITIGUNG .......... 252 9. DIE KOSTEN DER GEBAEUDEREINIGUNG UND UNGEZIEFER BEKAEMPFUNG ............................................................................ 252 10. DIE KOSTEN DER GARTENPFLEGE ..................................................... 253 11. DIE KOSTEN DER BELEUCHTUNG ...................................................... 254 12. DIE KOSTEN DER SCHORNSTEINREINIGUNG ...................................... 254 13. DIE KOSTEN DER SACH UND HAFTPFLICHTVERSICHERUNG ................. 254 14. DIE KOSTEN FUER DEN HAUSWART .................................................... 255 15. DIE KOSTEN DER ANTENNENANLAGE ............................................... 256 16. DIE KOSTEN DES BETRIEBS DER EINRICHTUNGEN FUER DIE WAESCHEPFLEGE ......................................................................... 257 17. SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN ............................................................. 257 III. DIE ABRECHNUNG VON VORAUSZAHLUNGEN AUF BETRIEBSKOSTEN UND HEIZKOSTEN .......................................................................... 258 1. GRUNDSATZ DER JAEHRLICHEN ABRECHNUNG .................................... 258 2. ABRECHNUNG BEI VERMIETER UND MIETERWECHSEL ....................... 259 3. ANFORDERUNGEN AN DIE ABRECHNUNG VON BETRIEBS UND HEIZKOSTEN ............................................................................. 260 A) GRUNDSAETZLICHE ANFORDERUNGEN ........................................... 260 B) GRUNDSATZ DER WIRTSCHAFTLICHKEIT ......................................... 263 4. BELEGEINSICHT DURCH DEN MIETER ................................................. 264 5. ABRECHNUNGSMASSSTAB ................................................................ 266 A) BEI FEHLENDER VERTRAGLICHER VEREINBARUNG ........................... 266 B) BEI VERTRAGLICHER VEREINBARUNG ............................................ 268 C) BERUECKSICHTIGUNG VON LEERSTAENDEN ..................................... 269 D) AUSGLIEDERUNG VON BETRIEBSKOSTEN VON GEWERBERAEUMEN BEI GEMISCHT GENUTZTEN GEBAEUDEN .................................. 269 IV. AUSSCHLUSS VON NACHFORDERUNGEN .................................................. 269 V. AUSSCHLUSS VON EINWENDUNGEN DES MIETERS ................................. 272 VI. WEITERE RECHTE VON VERMIETER UND MIETER .................................... 274 1. ERFUELLUNGSANSPRUCH DES MIETERS ............................................... 274 2. RUECKZAHLUNG GELEISTETER VORAUSZAHLUNGEN .............................. 274 3. VERJAEHRUNG VON NACHZAHLUNGSANSPRUECHEN DES VERMIETERS UND RUECKFORDERUNGSANSPRUECHEN DES MIETERS ........................................................................................ 275 4. VERWIRKUNG VON RECHTEN UND KONKLUDENTE VERTRAGS AENDERUNG ................................................................................ 275 XVIII INHALTSVERZEICHNIS VII. DIE ERHOEHUNG VON VORAUSZAHLUNGEN UND PAUSCHALEN ................. 276 1. ERHOEHUNG DER VORAUSZAHLUNGEN ............................................... 276 2. ERHOEHUNG VON BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN UND BEI VEREIN BARTER BRUTTOMIETE .................................................................. 277 VIII. BETRIEBSKOSTEN BEI GEWERBLICHEN MIETVERHAELTNISSEN ...................... 277 IX. PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN ................................... 278 MUSTER ZU KAPITEL 6 .................................................................................... 280 1. UMLAGE ERHOEHTER BETRIEBSKOSTEN AUF DEN MIETER ................................. 280 2. ABRECHNUNG UEBER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN ............................ 281 3. BEANSTANDUNG EINER ABRECHNUNG DURCH DEN MIETER ........................... 283 KAPITEL 7. MODERNISIERUNG VON WOHNRAUM ............................................ 285 I. ABGRENZUNG ERHALTUNGSMASSNAHMEN - MODERNISIERUNGS MASSNAHMEN .................................................................................. 285 II. DIE DURCHSETZUNG VON ERHALTUNGSMASSNAHMEN ............................. 286 III. DULDUNG VON MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN .................................. 288 1. DER BEGRIFF DER MODERNISIERUNGSMASSNAHME ........................... 288 A) NACHHALTIGE ERHOEHUNG DES GEBRAUCHSWERTS ....................... 288 B) VERBESSERUNG DER ALLGEMEINEN WOHNVERHAELTNISSE ............. 290 C) NACHHALTIGE EINSPARUNG VON ENERGIE ODER WASSER ............ 291 2. ANKUENDIGUNGSPFLICHT DES VERMIETERS ...................................... 292 3. INTERESSENABWAEGUNG ZWISCHEN MIETER UND VERMIETER ............ 294 4. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS ........................................ 297 5. DULDUNG DES MIETERS ................................................................. 297 6. MITWIRKUNGSPFLICHT DES MIETERS ................................................ 298 IV. MIETEREINBAUTEN UND MIETERMODERNISIERUNG YYBARRIERE FREIHEIT ....................................................................................... 298 1. VERTRAGSGEMAESSER GEBRAUCH UND GENEHMIGUNGSPFLICHTIGE VERAENDERUNGEN ...................................................................... 298 A) VERTRAGSGEMAESSE NUTZUNG ..................................................... 298 B) GENEHMIGUNGSPFLICHTIGE BAULICHE VERAENDERUNGEN ............ 298 2. ANSPRUCH AUF GENEHMIGUNG BZW. DULDUNG VON BAULICHEN MASSNAHMEN DURCH DEN MIETER ............................................. 299 A) ANSPRUCH BEI BEABSICHTIGTEN MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN UND BEI SONSTIGEN GENEHMIGUNGSPFLICHTIGEN MIETER EINRICHTUNGEN 299 B) AUFLAGEN BEI DER GENEHMIGUNG ........................................... 300 3. KUENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES BEI NICHT GENEHMIGTEN EINBAUTEN ............................................................................... 300 4. DIE EINBAUTEN DES MIETERS BEI BEENDIGUNG DES MIET VERHAELTNISSES .......................................................................... 301 A) RUECKBAUPFLICHT DES MIETERS .................................................. 301 B) WEGNAHMERECHT DES MIETERS ................................................ 301 C) UEBERNAHME DER EINRICHTUNG DURCH EINEN NACHMIETER ....... 302 D) ABWENDUNG DES WEGNAHMERECHTS DURCH DEN VERMIETER, § 552 BGB .............................................................................. 302 5. VEREINBARUNGEN UEBER MIETEREINRICHTUNGEN UND MIETER MODERNISIERUNG ...................................................................... 303 6. ALLGEMEINES ZUR YYBARRIEREFREIHEIT ........................................... 303 7. INTERESSENABWAEGUNG BEI YYBARRIEREFREIHEIT .............................. 304 8. RUECKBAUKAUTION ......................................................................... 304 9. WEGNAHMERECHT ......................................................................... 305 V. MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG .............................................. 305 INHALTSVERZEICHNIS XIX 1. VERHAELTNIS ZWISCHEN DULDUNG NACH § 555D BGB UND MIETERHOEHUNG NACH § 559 BGB .............................................. 306 2. VERHAELTNIS ZWISCHEN MIETERHOEHUNG NACH §§ 558 FF. BGB UND §§ 559 FF . BGB .................................................................. 308 3. DIE BERUECKSICHTIGUNGSFAEHIGEN KOSTEN ...................................... 308 4. VERTEILUNG DER KOSTEN AUF MEHRERE WOHNUNGEN, § 559 ABS. 2 BGB (UMLAGESCHLUESSEL) ......................................... 309 5. ZEITPUNKT DER MIETERHOEHUNG ..................................................... 310 6. BERECHNUNG UND ERLAEUTERUNG DER ERHOEHUNG ............................ 311 A) ANGABE DES GESAMTAUFWANDS .............................................. 311 B) ANGABE DES TEILBETRAGS, DER AUF DIE EINZELNE WOHNUNG ENTFAELLT UND DES VERTEILUNGSSCHLUESSELS ............................ 312 C) DIE EINZELNEN RECHNUNGSPOSTEN .......................................... 312 VI. PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN .................................. 313 MUSTER ZU KAPITEL 7 .................................................................................... 314 1. ANKUENDIGUNGSSCHREIBEN MIT DULDUNGSAUFFORDERUNG ZUR DULDUNG VON VERBESSERUNGSMASSNAHMEN (ZENTRALHEIZUNGSEINBAU) ............ 316 2. ANKUENDIGUNGSSCHREIBEN MIT DULDUNGSAUFFORDERUNG ZUR DULDUNG VON ENERGIE-/WASSEREINSPARUNGSMASSNAHMEN (UMWAELZPUMPEN, KALTWASSERZAEHLER, DURCHLAUFBEGRENZER) .......................................... 316 3. ANKUENDIGUNGSSCHREIBEN MIT DULDUNGSAUFFORDERUNG ZUR DULDUNG VON MASSNAHMEN ZUR SCHAFFUNG NEUEN WOHNRAUMS (SPEICHER AUSBAU) 318 4. ENTGEGNUNG DES MIETERS AUF SCHREIBEN DES VERMIETERS BETREFFEND DIE DULDUNG VON MODERNISIERUNGSARBEITEN .................................... 320 5. ANTRAG DES MIETERS AUF ERLASS EINER EINSTWEILIGEN VERFUEGUNG ZUR UNTERBINDUNG NICHT GEDULDETER MODERNISIERUNGSARBEITEN ............ 321 6. MIETERHOEHUNGSERKLAERUNG NACH § 559B BGB NACH DURCHFUEHRUNG EINER MODERNISIERUNGSMASSNAHME .................................................. 323 KAPITEL 8. BEENDIGUNG DES WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSES ...................... 325 I. MIETAUFHEBUNGSVEREINBARUNGEN UND STELLUNG EINES NACH MIETERS .......................................................................................... 325 1. AUFHEBUNGSVEREINBARUNGEN ...................................................... 325 2. NACHMIETERSTELLUNG ................................................................... 326 II. EINTRITTSRECHT BEI TOD DES MIETERS ................................................... 326 III. ALLGEMEINE KUENDIGUNGSFRAGEN ...................................................... 328 1. BEGRUENDUNGSPFLICHT UND ABMAHNUNG ..................................... 328 2. GENERALKLAUSEL BEI DER FRISTLOSEN KUENDIGUNG ........................... 330 3. NEUE SCHONFRIST BEI ZAHLUNGSVERZUG ....................................... 332 4. NEUE KUENDIGUNGSFRISTEN BEI DER ORDENTLICHEN KUENDIGUNG EINES WOHNRAUMMIETVERHAELTNISSES UND KUENDIGUNGSFRISTEN IN ALTVERTRAEGEN ...................................................................... 333 IV. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN NICHTGEWAEHRUNG DES GEBRAUCHS UND GEBRAUCHSENTZIEHUNG, § 543 ABS. 2 NR. 1 BGB 335 1. VORAUSSETZUNGEN DES KUENDIGUNGSRECHTS ................................ 335 2. ERHEBLICHE BEEINTRAECHTIGUNG .................................................... 336 3. ABHILFEFRIST ................................................................................. 336 4. ZEITPUNKT, FORM UND BEGRUENDUNG DER KUENDIGUNG ................ 337 5. AUSSCHLUSS DES KUENDIGUNGSRECHTES ......................................... 338 6. BEWEISLAST ................................................................................... 338 V. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN VERTRAGSWIDRIGEN GEBRAUCHS, § 543 ABS. 1, ABS. 2 SATZ 1 NR. 2 BGB ......................................... 339 XX INHALTSVERZEICHNIS 1. VORAUSSETZUNGEN DES KUENDIGUNGSRECHTS ................................. 339 2. FORM, BEGRUENDUNG UND ZUGANG DER KUENDIGUNGSERKLAERUNG ... 342 3. ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN UND BEWEISLAST ....................... 342 VI. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUG, § 543 ABS. 2 SATZ 1 NR. 3, 569 ABS. 3 BGB ................................................................. 343 1. VORAUSSETZUNGEN DES KUENDIGUNGSRECHTS ................................. 343 A) MIETVERZUG UEBER ZWEI AUFEINANDER FOLGENDE TERMINE, § 543 ABS. 2 SATZ 1 NR. 3A BGB ......................................... 343 B) MIETVERZUG UEBER MEHR ALS ZWEI TERMINE, § 543 ABS. 2 SATZ 1 NR. 3B BGB ............................................................. 345 2. BEGRUENDUNG DER KUENDIGUNG ..................................................... 345 3. TATBESTAENDE, DIE DIE KUENDIGUNG AUSSCHLIESSEN ......................... 346 A) NICHTBEANSTANDUNG UNPUENKTLICHER MIETZAHLUNG ............... 346 B) ANDERWEITIGE SICHERUNG DES VERMIETERS ............................. 346 4. HEILUNG DER VERZUGSFOLGEN ....................................................... 346 A) BEFRIEDIGUNG DES VERMIETERS VOR AUSSPRUCH DER KUENDIGUNG ........................................................................ 346 B) ERKLAERUNG DER AUFRECHNUNG DURCH DEN MIETER ................... 346 C) SCHONFRIST DES § 569 ABS. 3 NR. 2 BGB .................................. 347 5. SCHADENERSATZANSPRUCH DES VERMIETERS .................................... 350 6. ABDINGBARKEIT UND PROZESSUALE FRAGEN ................................... 351 A) ABDINGBARKEIT ....................................................................... 351 B) PROZESSUALES ........................................................................... 351 VII. ZERRUETTUNG DES MIETVERHAELTNISSES, § 543 ABS. 1 BGB ..................... 352 1. ALLGEMEINES ................................................................................ 352 2. DIE VERLETZUNG VERTRAGLICHER PFLICHTEN ..................................... 352 3. UNZUMUTBARKEIT DER FORTSETZUNG DES MIETVERHAELTNISSES ......... 355 4. ABDINGBARKEIT ............................................................................ 355 VIII. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN GESUNDHEITSGEFAEHRDUNG ................... 356 1. INHALT DER REGELUNG ................................................................... 356 2. BEGRUENDUNG DER KUENDIGUNG UND ABHILFEFRIST ......................... 357 IX. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN NICHTZAHLUNG DER KAUTION ............... 358 X. ORDENTLICHE KUENDIGUNG WEGEN NICHT UNERHEBLICHER SCHULDHAFTER PFLICHTVERLETZUNG ......................................................................... 358 1. ALLGEMEINES ............................................................................... 358 2. EINZELFAELLE ................................................................................... 359 XL ORDENTLICHE KUENDIGUNG WEGEN EIGENBEDARFS ................................ 359 1. PRIVILEGIERTER PERSONENKREIS ...................................................... 359 2. DER BEGRIFF DES BENOETIGENS ........................................................ 361 3. EINZELFAELLE ................................................................................... 362 A) EIGENBEDARF BEJAHT: ............................................................... 362 B) EIGENBEDARF VERNEINT: ........................................................... 364 4. VERLETZUNG DER ANBIETPFLICHT ..................................................... 365 5. ALLGEMEINER RAUMBEDARF ......................................................... 366 A) HILFS UND PFLEGEPERSON ....................................................... 366 B) OEFFENTLICHER RAUMBEDARF ...................................................... 367 C) BERUFLICHER BEDARF ................................................................. 367 6. BETRIEBSBEDARF ............................................................................. 368 7. GENOSSENSCHAFTSWOHNUNGEN ..................................................... 370 8. HAUSMEISTERWOHNUNG ............................................................... 370 XII. VORGETAEUSCHTER EIGENBEDARF ........................................................... 371 1. VERSCHULDETER EIGENBEDARF ....................................................... 371 2. WEGFALL DES EIGENBEDARFS UND VOR GETAEUSCHTER EIGENBEDARF .... 372 INHALTSVERZEICHNIS XXI A) GRUNDSAETZE UND BEWEISLAST .................................................. 372 B) ANSPRUCHSGRUNDLAGEN UND VERSCHULDEN ............................ 373 C) UMFANG DES SCHADENSERSATZES ............................................. 374 XIII. WARTEFRIST NACH DER BEGRUENDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM .......... 375 1. VORAUSSETZUNGEN ........................................................................ 376 2. UMGEHUNGSTATBESTAENDE ............................................................ 377 3. DAUER DER WARTEFRIST .................................................................. 378 4. EINZELFRAGEN ............................................................................... 379 XIV. KUENDIGUNG WEGEN WIRTSCHAFTLICHER VERWERTUNG ........................... 379 1. ALLGEMEINE FRAGEN - BEGRIFF DER WIRTSCHAFTLICHEN VERWERTUNG 379 2. ERHALTUNGS UND MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN ....................... 380 3. UMBAU DES HAUSES .................................................................... 381 4. ABBRUCH DES HAUSES UND GEWERBLICHE NUTZUNG ..................... 382 5. VERAEUSSERUNG DER WOHNUNG ...................................................... 384 XV. SONDERKUENDIGUNGSRECHTE ................................................................ 386 1. ERLEICHTERTE KUENDIGUNG BEI EINLIEGERWOHNRAUM ..................... 386 A) ALLGEMEINES ........................................................................... 386 B) KEIN BERECHTIGTES INTERESSE ERFORDERLICH ............................... 387 C) GEBAEUDE MIT NICHT MEHR ALS ZWEI WOHNUNGEN ................... 387 D) WOHNRAUM ALS TEIL DER VERMIETERWOHNUNG ....................... 389 E) ERKLAERUNG DER SONDERKUENDIGUNG ......................................... 389 F) VERLAENGERUNG DER KUENDIGUNGSFRIST ..................................... 390 2. TEILKUENDIGUNG VON NEBENRAEUMEN ........................................... 390 A) NEBENRAEUME ODER TEILE DES GRUNDSTUECKS ........................... 390 B) INHALT DER KUENDIGUNG ........................................................... 390 C) HERABSETZUNG DER MIETE ........................................................ 391 3. WOHNRAUM ZU VORUEBERGEHENDEM GEBRAUCH ........................... 392 4. MOEBLIERTER EINLIEGERWOHNRAUM ................................................ 392 5. WOHNRAUM ALS TEIL EINES STUDENTEN ODER JUGENDWOHNHEIMS 393 6. ZWECKBESTIMMTE, VON JURISTISCHEN PERSONEN DES OEFFENTLICHEN RECHTS ANGEMIETETE WOHNUNGEN, § 549 ABS. 2 NR. 3 BGB ............................................................... 393 7. KUENDIGUNGSRECHT BEI MIETVERHAELTNISSEN UEBER MEHR ALS 30 JAHRE ................................................................................... 393 8. KUENDIGUNGSRECHT DES VERMIETERS UND DES ERBEN BEI TOD DES MIETERS, §§ 564,580 BGB ................................................ 394 A) VORAUSSETZUNGEN DES KUENDIGUNGSRECHTS ............................ 394 B) AUSUEBUNG, ZEITPUNKT UND FRIST DER KUENDIGUNG ................ 394 9. KUENDIGUNGSRECHT BEI WERKMIETWOHNUNGEN UND WERK DIENSTWOHNUNGEN, §§ 576-576B BGB .................................... 396 10. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS NACH § 555E BGB ........... 396 11. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS BEI VERWEIGERUNG DER UNTERMIETUNGSERLAUBNIS, § 540 ABS. 1 SATZ 2 BGB ............. 397 A) ALLGEMEINES .......................................................................... 397 B) VORAUSSETZUNGEN DER KUENDIGUNG ........................................ 397 C) FORM, FRIST, ZEITPUNKT DER KUENDIGUNG ............................... 397 D) ENTFALL DES KUENDIGUNGSRECHTS .............................................. 398 12. SONDERKUENDIGUNGSRECHT DES MIETERS NACH § 561 BGB ............. 399 13. KUENDIGUNG DES VERMIETERS WEGEN ZAHLUNGSVERZUG NACH MIETERHOEHUNG, § 569 ABS. 3 NR. 3 BGB ............................... 400 XVI. NEUER ZEITMIETVERTRAG UND KUENDIGUNGSAUSSCHLUSS VEREINBARUNGEN ....................................................................... 401 1. NEUER ZEITMIETVERTRAG ............................................................... 401 XXII INHALTSVERZEICHNIS 2. KUENDIGUNGSAUSSCHLUSSVEREINBARUNGEN .................................... 402 XVII. STILLSCHWEIGENDE VERLAENGERUNG DES MIETVERHAELTNISSES NACH § 545 BGB ................................................................................ 404 1. ALLGEMEINES ................................................................................ 404 2. ABLAUF DER MIETZEIT .................................................................... 405 3. FORTSETZUNG DES GEBRAUCHS ....................................................... 405 4. WIDERSPRUCHSERKLAERUNG DES VERMIETERS ODER DES MIETERS ...... 405 5. WIDERSPRUCHSFRIST ...................................................................... 406 6. FOLGE DES WIDERSPRUCHS ............................................................ 407 7. ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN .................................................. 407 XVIII. DIE SOZIALKLAUSEL NACH §§ 574 FF. BGB ............................................. 408 1. WIDERSPRUCH GEGEN DIE KUENDIGUNG, §§ 574, 574B BGB ........... 408 2. WIRKUNG DES WIDERSPRUCHS ....................................................... 408 3. VERFAHREN ................................................................................... 409 XIX. PRAKTISCHE HINWEISE UND VERFAHRENSFRAGEN ................................... 410 1. PRAKTISCHE HINWEISE BEZUEGLICH EINER VORZEITIGEN ENTLASSUNG DES MIETERS AUS DEM MIETVERHAELTNIS ..................................... 410 2. PRAKTISCHE HINWEISE BEZUEGLICH DER FRISTLOSEN KUENDIGUNG ...... 411 3. PRAKTISCHE HINWEISE BEZUEGLICH DER ORDENTLICHEN KUENDIGUNG NACH § 573 BGB ....................................................................... 411 MUSTER ZU KAPITEL 8 .................................................................................... 413 1. ANTRAG DES MIETERS AUF VORZEITIGE ENTLASSUNG AUS DEM MIET VERHAELTNIS ........................................................................................... 413 2. ABLEHNUNG DER VORZEITIGEN ENTLASSUNG (NACHMIETERSTELLUNG), BZW. DER PERSON EINES NACHMIETERS DURCH DEN VERMIETER ............. 414 3. ABMAHNUNG WEGEN VERTRAGSWIDRIGEN GEBRAUCH ................................ 415 4. FRISTLOSE KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUG ..................................... 416 5. WIDERSPRUCH GEGEN DIE FORTSETZUNG DES MIETVERHAELTNISSES .............. 417 6. PRIVATSCHRIFTLICHE AUFHEBUNGSVEREINBARUNG FUER MIETVERHAELTNIS ........ 418 7. MIETAUFHEBUNGSVERTRAG MIT ABSTANDSZAHLUNG ................................... 419 8. ORDENTLICHE KUENDIGUNG WEGEN EIGENBEDARF ...................................... 420 9. ORDENTLICHE KUENDIGUNG WEGEN HINDERUNG DER ANGEMESSENEN WIRTSCHAFTLICHEN VERWERTUNG ........................................................... 421 10. RAEUMUNGSKLAGE NACH FRISTLOSER KUENDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUG 423 11. ANERKENNUNG DES RAEUMUNGSANSPRUCHS DURCH DEN MIETER ............... 425 12. SCHREIBEN AN GERICHTSVOLLZIEHER WEGEN VOLLZUG DER RAEUMUNG ......... 427 KAPITEL 9. RAEUMUNGSPROZESS, RAEUMUNG UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG .... 429 I. KLAGE AUF NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG - VORENTHALTUNG DER MIET SACHE .............................................................................................. 429 II. FORTSETZUNGSWIDERSPRUCH ................................................................ 429 III. DRITTE IN DER WOHNUNG .................................................................... 430 IV. RAEUMUNG DURCH EINSTWEILIGE VERFUEGUNG - HINTERLEGUNGS ANORDNUNG .................................................................................. 431 V. RAEUMUNGSFRIST ................................................................................. 432 VI. RAEUMUNGSVOLLSTRECKUNG ................................................................. 433 VII. PROZESSUALER VOLLSTRECKUNGSSCHUTZ ................................................. 434 KAPITEL 10. GERICHTLICHE HINWEISE IM MIETPROZESS ................................ 435 I. ALLGEMEINES ...................................................................................... 435 II. UMFANG DER HINWEISPFLICHT ............................................................ 435 III. FORM UND ZEITPUNKT DER HINWEISE ................................................. 436 INHALTSVERZEICHNIS XXIII IV. HINWEISE BEI ANWALTLICH VERTRETENER PARTEI .................................... 437 V. FOLGEN UNTERLASSENER HINWEISE ....................................................... 438 VI. HINWEISE IM MIETPROZESS ................................................................ 438 1. MIETERHOEHUNG ............................................................................. 438 2. SCHOENHEITSREPARATUREN .............................................................. 439 3. MIETMINDERUNG .......................................................................... 439 4. BETRIEBSKOSTEN ............................................................................ 440 5. FRISTLOSE KUENDIGUNG .................................................................. 440 6. ORDENTLICHE KUENDIGUNG ............................................................ 440 7. SONSTIGE HINWEISE ...................................................................... 441 KAPITEL 11. STREITWERTE IM MIETRECHT ........................................................ 443 I. ABSCHLUSS DES WOHNRAUMMIETVERTRAGES - RECHTE UND PFLICHTEN DER MIETVERTRAGSPARTEIEN .............................................................. 443 1. KLAGE AUF ABSCHLUSS EINES MIETVERTRAGES ................................. 443 2. BESICHTIGUNG DER MIETWOHNUNG ................................................ 443 3. TIERHALTUNG ................................................................................ 443 4. PARABOLANTENNE ........................................................................... 443 5. UNTERVERMIETUNG ........................................................................ 444 6. MIETZAHLUNG ............................................................................... 444 II. MIETMINDERUNG ................................................................................ 444 III. BETRIEBSKOSTEN .................................................................................. 445 IV. ERHALTUNG UND MODERNISIERUNG ...................................................... 445 V. BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES UND RAEUMUNGSKLAGE ............. 445 KAPITEL 12. FRAGEN UND ANTWORTEN ............................................................ 447 I. ABSCHLUSS DES WOHNRAUMMIETVERTRAGES ........................................ 447 II. MIETERHOEHUNG .................................................................................. 450 III. MIETKAUTION ...................................................................................... 455 IV. SCHOENHEITSREPARATUREN ..................................................................... 457 V. MIETMINDERUNG ................................................................................ 460 VI. BETRIEBSKOSTEN .................................................................................. 462 VII. MODERNISIERUNG VON WOHNRAUM .................................................... 464 VIII. BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES .................................................. 465 SACHREGISTER ................................................................................................. 469
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