Stadtumbau - Preise - Investitionen: empirische Untersuchungen zum Wohnungsmarkt auf Grundlage der Realoptionstheorie
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| Format: | Hochschulschrift/Dissertation Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Hamburg
Kovač
2011
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56 |
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INHALTSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS XV
TABELLENVERZEICHNIS XVI
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XVIII
1 EINFUHRUNG UND GEGENSTAND DER ARBEIT 1
1.1 PROBLEMSTELLUNG 1
1.2 STAND DER FORSCHUNG UND LITERATURUEBERBLICK ZUM STADTUMBAU 6
1.3 ZIEL DER ARBEIT UND FORSCHUNGSFRAGEN 10
1.4 ZUSAMMENFASSUNG DER VERWENDETEN THEORIEN 12
1.5 ZUSAMMENFASSUNG DER ANGEWANDTEN METHODIK 15
1.6 AUFBAU DER ARBEIT 16
2 BESTANDSAUFNAHME UND HINTERGRUND ZUM STADTUMBAU 19
2.1 DER WOHNUNGSMARKT IN OSTDEUTSCHLAND VOR DER WENDE 19
2.1.1 MANGELHAFTE WOHNUNGSPOLITIK DER DDR 20
2.1.2 BAUALTERS- UND GEBAEUDESTRUKTUR 20
2.2 DIE TRANSFORMATION DES WOHNUNGSMARKTES IN DIE SOZIALE
MARKTWIRTSCHAFT 23
2.2.1 VOM VOLKSEIGENTUM ZUR KOMMUNALWIRTSCHAFT - EINE BESONDERE
EIGENTUEMERSTRUKTUR 23
2.2.2 ENTSTEHUNG UND REGELUNG DER ALTSCHULDENPROBLEMATIK.... 27
2.2.3 UNGEKLAERTE EIGENTUMSVERHAELTNISSE - INVESTITIONSHEMMNISSE NACH DER
WENDE 32
IX
BIBLIOGRAFISCHE INFORMATIONEN HTTP://D-NB.INFO/1013931149
DIGITALISIERT DURCH
IMAGE 2
VERZEICHNISSE
2.2.4 EINFUEHRUNG DES MARKTWIRTSCHAFTLICHEN VERGLEICHSMIETENSYSTEMS IN
OSTDEUTSCHLAND 33
2.2.5 URSACHEN DER LEERSTANDSENTWICKLUNG 34
2.2.6 DIMENSIONEN DES LEERSTANDSPROBLEMS 39
2.3 DAS PROGRAMM STADTUMBAU OST 46
2.3.1 PROGRAMMZIELE 48
2.3.1.1 WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE ZIELSTELLUNG 49
2.3.1.2 STAEDTEBAULICHE ZIELSTELLUNG 50
2.3.1.3 MOEGLICHE ZIELKONFLIKTE 53
2.3.2 INSTRUMENTE UND PROGRAMMELEMENTE 56
2.3.2.1 RUECKBAU 58
2.3.2.2 AUFWERTUNG 60
2.3.2.3 RUECKFUEHRUNG UND ANPASSUNG STAEDTISCHER INFRASTRUKTUR 61
2.3.2.4 SICHERUNGSMASSNAHMEN FUER ALTBAUTEN 62
2.3.2.5 ALTSCHULDENHILFE 62
2.3.2.6 ERGAENZENDE SUBVENTIONSPROGRAMME IM RAHMEN DES STADTUMBAU OST 66
2.3.3 BEWERTUNG DER BISHERIGEN UMSETZUNGSPRAXIS 69
3 IMMOBILIENOEKONOMISCHER THEORIERAHMEN 75
3.1 BESONDERE EIGENSCHAFTEN DES GUTES WOHNUNG 76
3.1.1 LANGLEBIGKEIT UND DAUERHAFTIGKEIT 77
3.1.2 LANGE PRODUKTIONSDAUER 80
X
IMAGE 3
VERZEICHNISSE
3.1.3 UNTEILBARKEIT DES KONSUMS EINER WOHNUNG 81
3.1.4 IMMOBILITAET UND SIEDLUNGSBILDUNG 81
3.2 OEKONOMIE DER STADTERNEUERUNG UND DES STADTUMBAUS 83
3.2.1 TECHNOLOGISCHE EXTERNE EFFEKTE 89
3.2.2 PEKUNIAERE EXTERNE EFFEKTE 92
3.2.3 ZWISCHENFAZIT UND KRITIK DER STADTERNEUERUNG 95
3.3 MODELLIERUNG DES IMMOBILIENMARKTES 98
3.3.1 ABBILDUNG VON SUBVENTIONSWIRKUNGEN ANHAND KOMPARATIVER STATIK 104
3.3.2 INTEGRATION VON LEERSTAND IN DAS WOHNUNGSMARKTMODELL 109
3.3.3 BERUECKSICHTIGUNG VON UNTERSCHIEDLICHEN WOHNUNGSQUALITAETEN 116
3.3.4 WOHNUNGSPOLITISCHE SCHLUSSFOLGERUNGEN UND METHODISCHE
IMPLIKATIONEN 119
3.4 DAS REALOPTIONSTHEORETISCHE MODELL IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER
ENTSCHEIDUNG UND BEWERTUNG 122
3.4.1 KAPITALWERT UND REALOPTIONEN ALS ANSAETZE DER INVESTITIONSBEWERTUNG
126
3.4.2 DAS GRUNDSTUECK ALS REALOPTION 137
3.4.3 ANWENDUNG DER REALOPTIONSTHEORIE IN DER IMMOBILIENOEKONOMIK 143
3.4.4 EXKURS DIVIDENDENDISKONTIERUNG UND FUNDAMENTALWERTANALYSE 156
3.4.5 REALOPTIONEN UND STADTUMBAU 160
XI
IMAGE 4
VERZEICHNISSE
4 HYPOTHESEN ZUR WIRKUNG DES STADTUMBAUS AUF GRUNDSRUECKS- UND
IMMOBILIENWERTE 169
4.1 HYPOTHESEN UEBER DIE WIRKUNG DER STADTUMBAUSUBVENTIONEN 169
4.1.1 HYPOTHESEN ZUM RUECKBAU 169
4.1.1.1 DIE VERKNAPPUNG DES ANGEBOTES AN WOHNRAUM IN DER STADT DURCH
ABRISS FUEHRT ZU HOEHEREN OPTIONSWERTEN 169
4.1.1.2 EIGENSCHAFTEN DER ABGERISSENEN WOHNUNGEN UND DIE PRAEFERENZEN DER
BEWOHNERSCHAFT KOENNEN AUSWIRKUNGEN AUF IMMOBILIENWERTE EINSCHRAENKEN 171
4.1.2 HYPOTHESEN ZUR AUFWERTUNG 174
4.1.2.1 AUFWERTUNGSMASSNAHMEN FUEHREN ZU HOEHEREN IMMOBILIENWERTEN 174
4.1.2.2 DIE RAEUMLICHE REICHWEITE DER WIRKUNG VON AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
UND RUECKBAUMASSNAHMEN IST UNTERSCHIEDLICH 175
4.2 HYPOTHESEN UEBER BEEINFLUSSENDE RAHMENBEDINGUNGEN 176
4.2.1 AUSSTATTUNGSMERKMALE UND KOSTENSTRUKTUREN EINES GEBAEUDES HABEN
EINFLUSS AUF DEN INNEREN WERT DER OPTION GRUNDSTUECK 176
4.2.2 GROESSERE STAEDTE ERMOEGLICHEN HOEHERE OPTIONSWERTE 177
4.2.3 PROGNOSTIZIERTER BEVOELKERUNGSRUECKGANG REDUZIERT DEN OPTIONSWERT
177
4.2.4 EINE PROSPERIERENDE WIRTSCHAFT SOWIE EINE GUTE ARBEITSMARKT- UND
EINKOMMENSSITUATION STEIGERN DEN INNEREN WERT UND DEN OPTIONSWERT 178
XII
IMAGE 5
VERZEICHNISSE
4.2.5 MARKTMACHT GROSSER WOHNUNGSUNTERNEHMEN VERRINGERT TENDENZIELL DEN
OPTIONSWERT 178
4.2.6 AUFWERTUNG VON ALTBAUTEN IST ABHAENGIG VON BAUSTRUKTUR UND
GEBIETSTYP 179
5 EMPIRISCHE ANALYSE DER STADTUMBAUFOERDERUNG 181
5.1 AUSWAHL UND RAEUMLICHE UNTERGLIEDERUNG DER STICHPROBE 183
5.2 AUSWAHL UND BESCHREIBUNG DER DATENBASIS 186
5.2.1 IMMOBILIENPREISDATEN 186
5.2.2 LEERSTANDSDATEN 192
5.2.3 STADTUMBAUDATEN 197
5.2.4 SOZIOOEKONOMISCHE UND BAUSTRUKTURELLE RAHMENDATEN.... 200
5.3 OPERATIONALISIERUNG VON OPTIONSPRAEMIE UND FUNDAMENTALWERT ..204
5.3.1 AUFBAU DER BEWERTUNGSFORMEL 205
5.3.2 ZUORDNUNG VON MIETPREIS- UND KAUFPREISINFORMATIONEN.210
5.4 BERECHNUNG VON OPTIONSWERT UND FUNDAMENTALWERT 215
5.4.1 SPEZIFIKATION DER HEDONISCHEN MIETPREISPROGNOSE 216
5.4.1.1 LINEARE REGRESSION MIT ROBUSTEN SCHAETZERN 219
5.4.1.2 MEDIANREGRESSION 220
5.4.1.3 BOX-COX TRANSFORMATION 221
5.4.2 ERGEBNISSE FUER DAS SAMPLE AUF STAEDTEEBENE 222
5.4.2.1 MODELLVERGLEICH 222
5.4.2.2 EMPIRISCHE ERGEBNISSE DER OPTIONSWERTBERECHNUNG 225
XIII
IMAGE 6
VERZEICHNISSE
5.4.3 OPTIONSWERTBERECHNUNG AUF POSTLEITZAHLENEBENE 227
5.4.3.1 ZUORDNUNG VON INFORMATIONEN DER STADTUMBAUGEBIETE ZUR
POSTLEITZAHLENEBENE 228
5.4.3.2 MODELLVERGLEICH 229
5.4.3.3 EMPIRISCHE ERGEBNISSE DER OPTIONSWERTBERECHNUNG 230
5.5 KORRELATIONS- UND REGRESSIONSANALYSEN ZUR UEBERPRUEFUNG DER HYPOTHESEN
UEBER DIE WIRKUNGEN DES STADTUMBAUS AUF DEM WOHNUNGSMARKT 232
5.5.1 KORRELATIONSANALYSE AUF STAEDTEEBENE 234
5.5.2 KORRELATIONSANALYSE AUF STADTUMBAUGEBIETSEBENE 241
5.5.3 VERGLEICHENDE REGRESSIONSANALYSEN 243
6 ZUSAMMENFASSUNG UND SCHLUSSFOLGERUNGEN 251
6.1 INTERPRETATION UND ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE IM SINNE
DER FRAGESTELLUNG 251
6.2 IMPLIKATIONEN FUER DIE WOHNUNGS- UND STAEDTEBAUPOLITIK 254
6.3 WEITERER FORSCHUNGSBEDARF. 258
LITERATURVERZEICHNIS 261
TABELLENANHANG 293
XIV
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