Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht:
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Köln
Schmidt
2008
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| adam_text | Inhalts- und Musterübersicht*
Alle Muster auch auf der CD-ROM am hinteren Buchdeckel.
Seite
Vorwort V
Literaturverzeichnis XXVII
Abkürzungsverzeichnis XXIX
Kapitel 1 Grundstückskaufvertrag im Zivilrecht l
A. Einführung und Vertragsgegenstand 3
I. Einführung 3
II. Vertragsgegenstand 6
1. Vertragstypen 6
2. Grundbuchmäßige Bezeichnung des Grundbesitzes 6
3. Mitverkauf beweglicher Sachen 7
B. Das neue Recht der Haftung für Mängel und Pflichtverletzungen 7
I. Einführung 7
II. Rechtsmängel 9
m. Sachmängel 11
1. Haftungsausschluss 11
2. Offenbarungspflichtige Sachmängel 12
3. Sachmängel zwischen Kaufvertragsabschluss und Gefahrübergang. ... 13
4. Haftung nach dem Bundesbodenschutzgesetz (Altlasten) 15
1.1 Altlastenverdacht, Käufer trägt Risiko 16
1.2 Altlastengrundstück mit Sanierungspflicht des Verkäufers 16
C. Mitverkauf beweglicher Sachen 17
I. Bedeutung 17
II. Regelfall 18
1.3 Mitverkauf beweglicher Sachen 20
ni. Verbrauchsgüterkauf, §§ 475 ff. BGB 20
IV. Vertraggestaltung im Hinblick auf eine Verkäufer-Insolvenz 21
1.4 Einigung, Besitzübergang hinsichtlich der
beweglichen Sachen 24
1.5 Besitzkonstitut hinsichtlich der beweglichen Sachen im
Gleichlauf mit Vormerkung 24
D. Auflassung und Vormerkung 25
I. Auflassungsvormerkung 25
1.6 Löschung der Vormerkung unter Vorbehalt von
Zwischenverfügung 26
n. Löschungsvollmacht - Vorleistungsrisiko des Verkäufers 26
1.7 Schubladenlöschung - Bewilligungslösung 28
* Die Muster sind mit Dezimalzahlen in der Kapitelfolge durchgezählt.
VII
Inhalts- und Musterübersicht
III. Auflassung (und Anweisung) 29
1.8 Vorlageanweisung - Auflassung 30
1.9 Vorlageanweisung - Auflassung Verbrauchervertrag 31
E. Kaufpreis und Fälligkeit 31
I. Kaufpreis, Fälligkeit - Grundsatz 31
II. Die einzelnen Fälligkeitsvoraussetzungen 32
1. Überblick 32
2. Vormerkung 32
3. Vorkaufsrechte 32
4. Genehmigungen 33
5. Räumung 34
6. Weitere Vorkaufsrechte 34
7. Lastenfreistellung 35
HI. Fälligkeitsmitteilung 35
1.10 Fälligkeitsmitteilung 37
IV. Verzug und Verzinsung des Kaufpreises 37
V. Abwicklung über Notaranderkonto 38
F. Erschließungs- und Anliegelkosten 39
I. Regelungsgehalt des § 436 BGB 39
II. Definition 40
HI. Fälligkeit 41
IV. Vertragliche Regelung 41
G. Maklerklauseln 42
I. Einführung 42
II. Beurkundungspflicht, § 311b BGB 43
HI. Die einzelnen Klauselvarianten 44
1. Deklaratorische Tatsachenbestätigung 44
1.11 Maklerklausel - deklaratorisch 45
2. Vertrag zugunsten Dritter 45
1.12 Maklerklausel - unechter Vertrag zugunsten Dritter 46
3. Vertrags- und Schuldübernahme 47
IV. Besonderheiten bei drohendem Vorkaufsrecht 47
V. Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB auf Maklerklauseln 49
VI. Zulässigkeit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung und deren
Grenzen 49
VII. Einbeziehung der Maklerklausel in das kaufvertragliche Synallagma . . 50
VIII. Auswirkungen von Maklerklauseln auf Kosten und Steuern 51
H. Insolvenz und Kaufvertragsgestaltung 53
I. Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters und deren Grenzen 53
1.13 Urkundseingang - Insolvenzverwalter 54
II. Verfügungsbefugnis des Treuhänders gem. § 313 InsO im
Verbraucherinsolvenzverfahren 55
vm
Inhalts- und Musterübersicht
III. Vollmachten und Vertretung vor, in und nach der Insolvenz 57
1. Vom Schuldner erteilte Vollmachten in der Insolvenz 57
2. Vollmachten zugunsten des Schuldners 58
3. Übergang von Vollmachten zugunsten des Schuldners auf den
Insolvenzverwalter? 59
4. Erteilung von Vollmachten durch den Insolvenzverwalter 60
I. Kaufvertragsgestaltung bei laufendem Zwangsversteigerungsverfahren ... 61
I. Beitritt weiterer Gläubiger, § 27 ZVG 61
II. Der Versteigerung entgegenstehende Rechte, § 28 ZVG 63
1.14 Löschung Vormerkung unter Vorbehalt von
Zwischenverfügungen 65
III. Fälligkeitsvoraussetzungen 65
1.15 Notarvollmacht für Zwangsversteigerungsverfahren 66
1.16 Fälligkeitsvoraussetzung bei Zwangsversteigerungsverfahren 67
1.17 Fälligkeitsvoraussetzung ZVG- und Lastenfreistellungskosten .... 68
J. Sicherungen gegen Vollstreckungsmaßnahmen während der
Vertragsabwicklung 69
I. Pfändung des Auflassungsanspruchs 69
1. Grundlagen 69
2. Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung 69
II. Pfändung des Kaufpreiszahlungsanspruchs 70
1. Abtretungsmodell 71
2. Vertrag zugunsten Dritter 71
1.18 Vollstreckungsschutz als unechter Vertrag zugunsten Dritter 72
III. Pfändung des Kaufpreiszahlungsanspruchs bei Abwicklung über
Notaranderkonto 73
IV. Pfändung von Rückgewähransprüchen 74
1.19 Vollstreckungsschutz durch Grundpfandrechtsabtretung 75
K. Verbrauchervertrag, „Unternehmer und „Verbraucher 77
1.20 Haftung beim Verbrauchervertrag 80
1.21 Verbraucherkaufvertrag 81
L. Umfang der Beurkundungspflicht 89
M. Energieausweis und Energieeinsparverordnung 91
Kapitel 2 Steuerorientierte Kaufvertragsgestaltung 95
A. Interdependenz von Zivil- und Steuerrecht 100
I. Marktdaten 100
1. Kapitalmarkt 100
2. Trend zum selbstbewohnten Eigenheim 102
II. Vertragsgegenstand 103
1. Grund und Boden 103
2.1 Verkauf einer unbebauten Teilfläche 104
2. Gebäude 111
3. Gebäudeerrichtung 112
4. Inventar und Zubehör 113
5. Schuldrechtliche Verpflichtungen 113
LX
Inhalts- und Musterübersicht
III. Übernahme von Grundpfandrechten 114
1. Verbraucherkreditvorschriften? 114
2. Dingliche Haftung 115
3. Nachträgliche Schuldzinsen 115
IV. Erschließungs-und Anliegerkosten 115
1. Einkommensteuer 116
2. Grunderwerbsteuer 116
3. Umsatzsteuer 117
V. Kaufpreisaufteilung auf Grundstück und Gebäude 117
VI. Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten 118
B. Einkommensteuer aufgrund Rechtsträgerwechsel 119
I. Überblick 119
1. Einkunftsarten 119
2. Gebäude im Einkommensteuerrecht 120
3. Sachverhaltsermittlung 126
4. Entstehung des Einkommensteueranspruches 128
II. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 128
1. Land-und forstwirtschaftliches Betriebsvermögen 128
2. Vertragsgestaltung 129
III. Grundstücke im gewerblichen Betriebsvermögen 132
1. Verbraucherverträge 132
2. Vorhandener Gewerbebetrieb oder Mitunternehmeranteil 132
3. Gestaltungen bei drohendem gewerblichen Grundstückshandel 135
IV. Grundstücke im freiberuflichen Betriebsvermögen 146
1. Notwendiges Betriebsvermögen 146
2. Entnahme bei Beendigung der Berufstätigkeit 146
3. Ermäßigter Steuersatz 147
4. Arbeitszimmer 147
5. Steuerneutrale Übertragung 147
V. Lohnsteuerpflichtige Grundstücksveräußerungen 147
VI. Einkünfte aus Kapitalvermögen 149
VII. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Veräußerung von
Ausbeutegrundstücken 149
1. Umfang des Bodeneigentums 150
2. Ausbeutevertrag 150
3. Grundstückskaufvertrag 150
4. Einkommensteuerpflicht 151
2.2 Bodenschatzveräußerung und Grundstückskaufvertrag 154
VIII. Gestaltungsüberlegungen bei privaten Veräußerungsgeschäften 159
1. Progressionsmilderung durch zeitliche Streckung des
Veräußerungserlöses 160
2. Angebot und Annahme 162
3. Erbbaurechte, Dauerwohn-und Dauernutzungsrechte 163
4. Abschluss von Vorverträgen 166
5. Nachträgliche Vertragsaufhebung 166
6. Vereinbarungeines Rücktrittsrechts 167
2.3 Kauf auf Leibrente 169
X
Inhalts- und Musterübersicht
C. Laufende Einkommenbesteuerung 175
I. Betriebliche und freiberufliche Einkünfte 175
1. Einkünfteerzielung 175
2. Schuldzinsenabzug 176
II. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 177
1. Einkünfteermittlung 177
2. Werbungskosten 178
3. Investitionszulagen 188
4. Vermietung als Gestaltungsmissbrauch? 188
III. Wiederkehrende Bezüge und Leistungen 191
1. Veräußerungsrente 192
2. Betriebliche Versorgungsrente 193
3. Private Versorgungsleibrente 193
4. Unterhaltszahlungen 195
2.4 Mietshauskauf 195
IV. Selbstnutzung zu Wohnzwecken: Eigenheimzulage 204
1. Frühere Wohnheimförderung 204
2. Das Ende der Eigenheimförderung 205
3. Altfälle 205
4. Übertragungen während des achtjährigen Förderzeitraums 208
2.5 Kauf eines vom Verkäufer (oder Dritten) bewohnten
Einfamilienhauses 210
D. Gewerbesteuer 217
I. Steuerpflicht 217
II. Vermietung und Verpachtung von Immobilien 219
1. Vermietung 219
2. Verpachtung 219
3. Erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG 219
E. Gtunderwerbsteuer 221
I. Steuerbare Rechtsvorgänge 222
1. Grundstücksumsätze 223
2. Erwerb ohne Auflassung 223
3. Wesentliche Änderung des Gesellschafterbestandes einer
Personengesellschaft 224
4. Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3 GrEStG 225
5. Zwischenerwerb: Vertragsangebot mit Benennungsrecht 226
6. Verwertungsbefugnis 226
II. Grunderwerbsteuerlicher Grundstücksbegriff 227
III. Bemessungsgrundlage 227
1. Wert der Gegenleistung 227
2. Grundbesitzwert 229
3. Bewertung von Nutzungen 229
4. Kauf- und Bauvertrag 229
IV. Grunderwerbsteuerbefreiungen 230
1. Befreiung gem. §§ 3 und 4 GrEStG 231
2. Befreiungen bei Miteigentümer- und Gesamthandsgemeinschaften . . . 233
V. Vertragsaufhebung 234
1. Grunderwerbsteuerliche Regelung 235
2. Zivilrechtliche Durchführung 235
XI
Inhalts- und Musterübersicht
3. Vertragsübernahme oder Vertragsaufhebung? 235
4. Rückabwicklung 236
F. Umsatzsteuer 236
I. Ausgangspunkt 237
1. Umsatzsteuerbefreiung 237
2. Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung (Option) 238
3. Umsatzsteuerreform vom 1.1.2004 238
4. Erhöhung des Gesamtkaufpreises 239
II. Umsatzsteueroption bei Grundstücksgeschäften 240
1. Grundstücke 240
2. Inventar 241
2.6 Option zur Umsatzsteuer 242
HI. Abgrenzungsprobleme bei Geschäftsveräußerung im Ganzen,
§ 1 Abs. la UStG 244
1. Gesamtvermögen 244
2. Teilvermögen 244
3. Optionsklausel 246
IV. Gemischt genutzte Grundstücke 246
1. EuGH-Rechtsprechung 247
2. Reaktionen der Finanzverwaltung 247
V. Korrektur des Vorsteuerabzugs 249
VI. Sale-and-lease-back-Verträge 249
Vn. Irrtum über die Umsatzsteuerpflicht 250
G. Gemeindliche Steuern 250
I. Grundsteuer 250
1. Einheitswerte 251
2. Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung 251
3. Grundsteuererhebung 252
4. Haftung 252
5. Erlass der Grundsteuer 252
6. Grundsteuer verfassungswidrig? 253
II. Zweitwohnungssteuer 254
H. Erbschaft- und Schenkungsteuer 255
I. Vorbemerkung zur Verfassungswidrigkeit des § 19 Abs. 1 ErbStG .... 255
II. Vollentgeltliche Rechtsgeschäfte 255
HI. Unentgeltliche und teilentgeltliche Rechtsgeschäfte 256
1. Reine Schenkung 256
2. Auflagenschenkung 256
3. Gemischte Schenkung 258
IV. Bewertung 259
1. Unbebaute Grundstücke 259
2. Bebaute Grundstücke 259
3. Sonderfälle 259
V. Eckpunkte der Erbschaftsteuerreform 260
1. Steuersätze 260
2. Freibeträge 261
3. Geplante grundlegende Änderungen 261
4. Grundstücksbewertung 262
xn
Inhalts- und Musterübersicht
Kapitel 3 Bauträgerkaufvertrag 269
A. Zivilrecht 271
I. Gestaltungsvarianten 271
1. Rechtsnatur und normative Grundlagen 271
2. Bauträgerkaufvertrag und Verbraucherschutz 273
3. Gewerbliches Handeln des Verkäufers 274
4. Verzicht bei Kaufleuten 275
II. Legitimation des Bauträgervertrages und Prinzip der
Abschlagszahlungen 275
3.1 Wertadäquanz von Raten und Leistungen 277
3.2 Vorleistungsverbot 278
III. Vertragsgestaltung 278
1. Makler- und Bauträgerverordnung 278
2. Fälligkeitsregelung und Verzug 286
3. AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB 287
3.3 Änderungsvorbehalt Bauträgervertrag 289
3.4 Vorlagsanweisung Auflassung Zug um Zug 291
4. Nachzüglerverkauf 292
5. Baubeschreibung 292
6. Vertragsabschluss mit Angebot und Annahme 293
7. Abnahme des Gemeinschaftseigentums 294
8. Sonderwünsche 296
9. Zwangsvollstreckungsunterwerfung 297
10. Schiedsgutachter-und Schiedsgerichtsklausel 298
11. Bauabzugsbesteuerung, §§ 48 ff. EStG 299
IV. Ketten-Bauträgerverkauf in der Insolvenz 299
1. Verkäuferinsolvenz 300
2. Insolvenz des Erstkäufers 300
3. Alternativgestaltungen zur Abtretungslösung 302
V. Verdeckter Bauträgerkaufvertrag, sog. Generalübernehmermodell .... 303
1. Ausgangspunkt 304
2. Anwendbarkeit der MaBV 305
3. Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB 306
4. Isolation der Haftungsrisiken 307
5. Steuern 307
VI. Tausch mit dem Bauträger 308
1. Grundstückstauschmodell 308
2. Stundungsmodell 309
3. Anteilsmodell 310
Vn. Sanierungsmodelle, Baudenkmale etc 311
1. Einführung 312
2. Erwerb von Sanierung- und Denkmalschutzmodellen durch
Bauträgerkaufvertrag 312
3. Steuerliche Rahmenbedingungen für Sanierungsgebiete 315
4. Herstellungs- und Anschaffungskosten bei Baudenkmalen gem.
§7iEStG 317
5. Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen 319
6. Schutzwürdige Kulturgüter gem. § 10g EStG 319
7. Sonstige Steuervorteile 319
xm
Inhalts- und Musterübersicht
B. Steuerrecht 319
I. Einkommensteuer: Werbungskosten bei Vermietung 319
1. Schuldzinsenabzug, Finanzierungsaufwendungen und
Bauherrenerlasse 319
2. Sonstige Werbungskosten 321
II. Grunderwerbsteuer 322
III. Umsatzsteuer 325
1. Wohnraum 325
2. Gewerberaum 325
IV. Verlustzuweisungsmodelle (§ 15bEStG) 326
3.5 Bauträgerkaufvertrag 328
3.6 Sanierungsmodell und Baudenkmale 336
Kapitel 4 Erwerbsrechte 345
I. Angebot 345
1. Urkundengestaltung 345
2. Einkommensteuer 348
3. Grunderwerbsteuer 348
4.1 Kaufvertragsangebot - Verkäuferangebot 349
II. Vorkaufsrecht 352
1. Dingliches Vorkaufsrecht 352
4.2 Dingliches Vorkaufsrecht 354
2. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht 355
3. Ausübung 355
4. Umgehungsstrategien 357
5. Ausübungsfall des Vorkaufsrechts 358
4.3 Regelung zum Vorkaufsrecht im Kaufvertrag 359
4.4 Fälligkeitsregelung zum Vorkaufsrecht im Kaufvertrag 359
6. Steuerliche Auswirkungen 360
m. Ankaufsrecht 360
4.5 Ankaufsrecht als Angebot nach Grziwotz: 361
4.6 Schuldrechtliches Ankaufsrecht 362
IV. Wiederkaufsrecht 364
1. Wiederkaufsrecht gem. §§ 456 ff. BGB 364
2. Wiederverkaufsgarantie und Liebhaberei 365
4.7 Wiederkaufsrecht 365
Kapitel 5 Mehrere Erwerber 367
I. Einführung 367
II. Miteigentümergemeinschaft 367
1. Rechtsnatur und Grundlagen 367
2. Anwendungsfälle 367
3. Typische Regelungen der Miteigentümergemeinschaft 368
4. Wirtschaftliches Eigentum bei einer Miteigentümergemeinschaft.... 369
5.1 Miteigentümergemeinschaft 370
HI. Verkauf an mehrere Käufer in GbR 371
1. Vor- und Nachteile der GbR im Überblick - Chancen, Risiken,
Anwendungsfälle 372
2. Aktuelle gesellschaftsrechtliche Entwicklungen der GbR 374
XIV
Inhalts- und Musterübersicht
3. Steuerliche Behandlung der GbR 376
5.2 GbR 379
Kapitel 6 Wohnungs- und Teileigentum 387
A. Zivilrechtliche Gestaltung 389
I. Gestaltungsalternativen 389
1. Nutzungsrechte 389
2. Bruchteilsmodelle 389
3. GbR 390
II. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum 392
1. Vorratsteilung gem. § 8 WEG 392
2. Auflassung gem. § 3 WEG 393
3. Bauliche Varianten 393
6.1 Änderungsvorbehalt 398
6.2 Änderungsvollmacht 399
6.3 Aufteilung gem. § 8 WEG - Mehrhausanlage 400
6.4 Aufteilung gem. § 3 WEG 418
III. Gemeinschaftsordnung i.d.F. der WEG-Novelle 423
1. WEG-Novelle 423
2. Veräußerungsbeschränkung 424
3. Beschlussgegenstände 425
4. Wohngeldrückstände 427
5. Stimmrecht 428
6. Änderung der Gemeinschaftsordnung 428
IV. Verwaltung 429
1. Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft 429
2. Verwalter als Organ der Wohnungseigentümerversammlung 429
V. Veräußerung von Neubauwohnungen 430
1. Kauf- und Werkvertrag 430
VI. Veräußerung von Altbauwohnungen 433
1. Vertragsgegenstand 433
2. Sachmängelhaftung 433
3. Nachträgliche Sachmängel 433
4. Bewegliche Gegenstände 434
VII. Kaufvertrag über eine vermietete Eigentumswohnung 434
6.5 Kaufvertrag über eine vermietete Eigentumswohnung 434
B. Beweitungsrecht 442
I. Allgemeines 443
II. Entstehung von Wohnungs- und Teileigentum 444
III. Mindestanforderungen bei Wohnungseigentum 444
IV. Teileigentum 445
V. Grundbesitzwert für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke . . . 445
VI. Bewertungsbeispiel (20 Jahre nach Bezugsfertigkeit) 446
C. Einkommensteuer 446
I. Vermietetes Wohnungs- und Teileigentum im Privatvermögen 446
1. Einkünfteerzielung 446
2. Werbungskosten 447
XV
Inhalts- und Musterübersicht
3. AfA-Berechtigung 449
4. Denkmalschutzobjekte 450
5. Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsbereiche 451
6. Bauabzugssteuer 451
7. Veräußerung 451
II. Selbstbewohnter Wohnraum 451
1. Wohnraumnutzung 451
2. Eigenheimzulage 452
3. Haushaltsnahe Dienstleistungen 452
HI. Wohnungs- und Teileigentum im Betriebsvermögen 452
1. Betriebliche Nutzung 452
2. Veräußerung 453
3. Betriebsveräußerung und Betriebsaufgabe 453
IV. Gemischt genutzte Grundstücke 453
1. Erbauseinandersetzung 454
2. Vermeidung der Infizierung gem. § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG 454
3. Atypisch stille Gesellschaft statt Aufteilung in Wohnungs- und
Teileigentum 455
4. Vermeidung eines gewerblichen Grundstückshandels 456
D. Gewerbesteuer 456
I. Steuerliches Privatvermögen 456
II. Betriebsvermögen 456
E. Umsatzsteuer 457
I. Vermietung und Verpachtung von Sondereigentum 457
1. Umsatzsteuerbefreiungen 457
2. Umsatzsteueroption der Eigentümergemeinschaft bei
Eigentumswohnungen 457
3. Umsatzsteueroption der Eigentümergemeinschaft bei Teileigentum . . 458
n. Veräußerung von Sondereigentum 462
F. Grunderwerbsteuer 463
I. Entgeltliche Übertragung von Sondereigentum 463
n. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum 463
1. Aufteilung gem. § 8 WEG 463
2. Aufteilung gem. § 3 WEG 464
EI. Dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte gem. § 15 WEG und
gem. § 1010 BGB 464
IV. Bemessungsgrundlage 464
1. Neubau 464
2. Altbau 465
3. Zweifamilienhaus 465
V. Aufhebung von Sondereigentum 466
G. Grundsteuer 466
H. Erbschaft- und Schenkungsteuer 467
1. Steuerfestsetzung 467
2. Steuerpflicht 467
3. Steuerbefreiung für Familienwohnheime gem. § 13 Abs. 1
Nr. 4a ErbStG 467
XVI
Inhalts- und Musterübersicht
I. Steuerliche Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümer nach der
Abgabenordnung 468
I. Allgemeines 468
II. Steuerpflichten des Verwalters aufgrund Vermögensverwaltung 468
III. Gesonderte Feststellung gem. § 180 AO 469
Kapitel 7 Nießbrauch 471
A. Einführung 472
B. Zivilrechtliche Grundsätze 474
I. Grundlagen und Belastungsgegenstand 474
II. Berechtigungsverhältnis 476
III. Verhältnis zwischen Nießbraucher und Eigentümer 476
IV. Nießbrauch an vermietetem Grundbesitz 477
V. Pfändung 477
C. Zuwendungsnießbrauch 478
I. Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 478
II. Entgeltlich bestellter Zuwendungsnießbrauch 479
D. Vorbehaltsnießbrauch 481
I. Behandlung beim Nießbraucher 482
II. Behandlung beim Eigentümer 483
E. Einzelprobleme 484
I. Nießbrauchs- und andere dingliche Nutzungsrechte zugunsten naher
Angehöriger 484
II. Dinglich nicht vollzogenes Nießbrauchsrecht 486
EI. Sicherungsnießbrauch 487
IV. Bruchteils- und Quotennießbrauch 489
V. Besonderheiten bei obligatorischen Nutzungsrechten und der
Bestellung eines Wohnungsrechts 489
VI. Übergang des wirtschaftlichen Eigentums gem. § 39 AO durch
Bestellung eines Nießbrauchsrechts 490
VII. Fälle des Gestaltungsmissbrauchs gem. § 42 AO 491
VIII. Vermächtnisnießbrauch 492
IX. Mittelbare Grundstücksschenkung mit Vorbehaltsnießbrauch 493
F. Ablösung von Nutzungsrechten 494
I. Vorbehaltsnießbrauch 494
1. Zahlung eines Einmalbetrages 494
2. Gegen wiederkehrende Bezüge als Versorgungsleistungen 494
3. Gegen wiederkehrende Bezüge in sonstigen Fällen 495
xvn
Inhalts- und Musterübersicht
II. Ablösung eines Zuwendungsnießbrauchs 496
1. Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 496
2. Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 497
III. Verzicht auf den Nießbrauch in erbschaftsteuerlicher Hinsicht 497
G. Gestaltung des Berechtigungsverhältnisses 499
H. Nießbrauch an betrieblich genutzten Grundstücken 500
I. Zuwendungsnießbrauch an einem Einzelgrundstück als Entnahme . . . 500
II. Vorbehaltsnießbrauch an einem Einzelgrundstück 502
III. Zuwendungsnießbrauch am gesamten Einzelunternehmen 503
I. Erbschaftsteuer 504
7.1 Vorbehaltsnettonießbrauch 504
7.2 Vorbehaltsnießbrauch 505
7.3 Mittelbare Grundstückschenkung mit Nießbrauchsvorbehalt
und Rückforderungsrecht 505
Kapitel 8 Erbbaurecht 509
A. Einführung 511
B. Zivilrechtliche Grundzüge 512
I. Abgrenzungen 512
II. Errichtung eines Bauwerks 513
HI. Sachenrechtsbereinigungsgesetz 513
IV. Belastungsgegenstand 513
V. Dauer des Erbbaurechts 515
VI. Absolut erste Rangstelle 516
VU. Dinglicher Inhalt des Erbbaurechts 517
1. Zwingende Regelungen 517
2. Fakultativer vertragsmäßiger Inhalt 518
Vm. Erbbauzins 526
C. Einkommensteuer 528
I. Erstmalige Bestellung eines Erbbaurechtes an einem unbebauten
Grundstück 528
1. Behandlung beim Grundstückseigentümer bei Privatvermögen 528
2. Behandlung beim Eigentümer bei Betriebsvermögen 531
n. Behandlung beim Erbbauberechtigten 535
1. Laufende Werbungskosten/Betriebsausgaben 535
2. Anschaffungskosten/Rechnungsabgrenzungsposten 536
3. Art und Maß der Abschreibung, Gebäude 537
4. Erbbauzinsen als Sonderausgaben (dauernde Last/Rente) 539
HI. Besonderheiten bei der erstmaligen Bestellung eines Erbbaurechtes
an bebautem Grundbesitz 540
1. Veräußerung aus Privatvermögen und § 23 EStG 540
2. Gewerblicher Grundstückshandel 542
3. Veräußerung aus dem Betriebsvermögen 543
XVffl
Inhalts- und Musterübersicht
IV. Veräußerung eines bebauten Erbbaurechts 544
1. Im Privatvermögen, § 23 EStG und gewerblicher Grundstückshandel. . 544
2. Im Betriebsvermögen 545
V. Heimfall und Erlöschen des Erbbaurechts 545
1. Vollständiger Ausschluss einer Abfindung 545
2. Mit Abfindungszahlung 546
3. Nacherwerb des Grundstücks und Aufhebung des Eigentümer¬
erbbaurechts 547
4. Erwerb eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks 548
VI. Bilanzielle Darstellung eines Erbbaurechts 548
VII. Behandlung von Erschließungskosten im Rahmen von
Erbbaurechtsverträgen 550
1. Beim Erbbauberechtigten 550
2. Beim Grundstückseigentümer 551
D. Gewerbesteuer 552
I. Beim Erbbauberechtigten 552
II. Beim Grundstückseigentümer 555
E. Bewertungsrecht 555
I. Rechtslage bis zum Erbschaftsteuer-Reformgesetz 2008 555
II. Nach der Erbschaftsteuer-Reform 2008 557
F. Schenkungsteuer: unentgeltliche Einräumung eines Erbbauiechts 559
G. Grunderwerbsteuer 559
I. Grundsatz der Steuerpflicht 559
II. Bemessungsgrundlage 560
III. Besonderheiten bei Aufhebung und Heimfall 561
IV. § 16 GrEStG für Erbbaurechte 562
V. Erfordernis der Unbedenklichkeitsbescheinigung 563
VI. Erwerb des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks 563
VII. Gebäudeherstellungsverpflichtung 563
H. Umsatzsteuer 564
I. Grundsteuer 564
J. Checkliste Eibbaurecht 565
K. Veräußerung eines Erbbaurechts 565
I. Grundbuchstand 566
II. Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und
Belastung 566
III. Fälligkeitsregelungen 567
IV. Rechtskauf - Sachkauf 568
V. Eintritt in den Erbbaurechtsvertrag 568
8.1 Erbbaurecht 569
8.2 Verkauf eines Erbbaurechts 578
XIX
Inhalts- und Musterübersicht
Kapitel 9 Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach
§ 31 WEG 585
A. Bedeutung 585
B. Zivilrechtliche Grundlagen 586
C. Steuerliche Behandlung des Dauerwohnrechts 590
I. Einkommensteuer 590
II. Eigenheimzulage 592
HI. Weitere Steuerarten 593
D. Vertragsgestaltung: Bestellung eines Dauerwohnrechts 595
I. Einführung 595
II. Langfristige Dauerwohnrechte 595
HI. Dinglicher Inhalt des Dauerwohnrechts 596
1. Allgemeiner Regelungsinhalt 596
2. Heimfall und Entschädigung 599
3. Insolvenz- und Versteigerungssicherung 602
IV. Schuldrechtliche Vereinbarungen 603
V. Veräußerung eines Dauerwohnrechts 603
E. Checkliste: Eigentumsähnliches Dauerwohnrecht 605
9.1 Eigentumsähnliches Dauerwohnrecht 605
Kapitel 10 Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung 611
A. Zur Einkünfteerzielungsabsicht allgemein 612
B. Einkünfteerzielungsabsicht als innere Tatsache 613
C. Absicht, Einkünfte durch Vermietung und Verpachtung zu erzielen 614
I. Grundsätzliche Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter
Vermietung 614
1. Grundsatzenscheidung vom 30.9.1997 614
2. Grundsätzlich keine Ausnahme bei Fremdfinanzierung 617
3. BMF übernimmt Rechtsprechungsgrundsätze 617
II. Ausnahmen: Fälle fehlender oder zweifelhafter Einkünfteerzielungs¬
absicht 617
1. Vermietung von Ferienwohnungen 618
2. Beteiligung an einem Mietkaufmodell 622
3. Immobilienerwerb mit Rück- oder Verkaufsgarantie 623
4. Verbilligte Vermietung 626
5. Befristete Vermietung vor geplanter Selbstnutzung oder Veräußerung. . 630
6. Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht bei Wohnungsleerstand 633
7. Besonders aufwendig gestaltete oder ausgestattete Wohnungen 634
8. Krasses Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen
bei Fehlen jeglichen Finanzierungskonzeptes 635
HI. Zur Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei geschlossenen
Immobilienfonds 635
1. Immobilienfonds als Verlustzuweisungesellschaft 636
2. Sonstige problematische Gestaltungen 637
XX
Inhalts- und Musterübersicht
Kapitel 11 Abgrenzung von Anschaffungskosten,
Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand
bei grundlegenden Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden 639
A. Vorbemerkung 640
B. Steuerrechtliche Beurteilung der sog. Generalüberholung 641
I. Ursprüngliche Rechtslage 641
II. Änderung der Rechtsprechung aufgrund der BFH-Urteile
vom 9./10.5.1995 642
1. Prüfungsmaßstab § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB 642
2. Grundsatz der getrennten Beurteilung einzelner Aufwendungen 647
3. Beurteilung bei bautechnischem Ineinandergreifen verschiedener
Maßnahmen 647
III. BMF-Schreiben vom 16.12.1996 648
IV. Bedeutung für die Praxis 648
C. Steuerrechtliche Beurteilung sog. anschaffungsnaher Aufwendungen. . . . 649
I. Ursprüngliche Rechtslage 649
1. Ältere Rechtsprechung 649
2. Frühere Verwaltungspraxis 650
II. Neuere Rechtsprechung 651
1. IX R 39/97 zu Herstellungskosten gem. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB 652
2. IX R 52/00 zu Anschaffungskosten gem. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB .... 656
3. Bedeutung für die Praxis 659
HI. Folgeentscheidungen 661
IV. BMF-Schreiben vom 18.7.2003 661
V. Neuregelung in § 6 Abs. 1 Nr. la EStG i.d.F. des StÄndG 2003 663
D. Rechtsanwendungsfragen zu § 6 Abs. 1 Nr. la EStG 664
I. Zeitliche Anwendungsbereiche 664
II. Einzelfragen zur Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. la EStG 665
1. Anschaffungs- oder Herstellungskosten? 665
2. Anschaffungsnahe Aufwendungen von weniger als 15 v.H. der
Anschaffungskosten des Gebäudes 666
3. Aufwendungen für „üblicherweise jährlich anfallende
Erhaltungsarbeiten 666
III. Rechtliche Beurteilung von Aufwendungen für Instandsetzungs- und
Modernisierungsarbeiten an Gebäuden außerhalb der
Anschaffungsnähe 667
IV. Zusammenfassung 667
XXI
Inhalts- und Musterübersicht
Kapitel 12 Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung 669
A. Vorbemerkung 669
B. Darlehensaufnahmen für teilweise vermietete und teilweise
selbstgenutzte Gebäude 670
I. Wirtschaftlicher Zusammenhang i.S. von § 9 Abs. 1 Satz 3
Nr. 1 EStG 670
II. Finanzierung der Herstellung von Gebäuden 671
JH. Finanzierung der Anschaffung von Gebäuden 674
IV. BMF-Schreiben vom 10.12.1999, vom 24.4.2003 und vom 16.4.2004. . . 674
C. Darlehensaufnahmen von Eheleuten zur Finanzierung einer Immobilie
eines Ehegatten 675
D. Fortgeführtes Darlehen 676
E. Zum Abzug sog. nachträglicher Schuldzinsen 677
I. Bisherige Rechtsprechung des BFH 677
II. BFH-Urteil vom 16.9.1999 - IX R 42/97 678
m. BFH-Urteil vom 4.3.1997 - IX R 29/93 680
IV. Ausblick 681
F. Sonstige Schuldzinsen 682
G. Vorfälligkeitsentschädigung 682
I. Als Veräußerungskosten nicht abziehbar 683
n. Als Finanzierungskosten abziehbar 684
H. Damnum (auch) als laufzeitabhängige Zinsen abziehbar 684
Kapitel 13 Einzelfragen zu abziehbaren Werbungskosten . . . 687
A. Degressive AfA gem. § 7 Abs. 5 EStG 687
I. Ferienwohnung dient nicht Wohnzwecken i.S. von § 7
Abs. 5 EStG 688
II. Pflegegebäude und Pflegezimmer dienen regelmäßig nicht
Wohnzwecken i.S. von § 7 Abs. 5 EStG 689
1. Pflegegebäude 689
2. Pflegezimmer 690
III. Eigentumswohnung im Rahmen „betreuten Wohnens dient
Wohnzwecken i.S. von § 7 Abs. 5 EStG 690
B. Erhöhte Absetzungen für Baumaßnahmen an Gebäuden zur Schaffung
neuer Mietwohnungen gem. § 7c EStG 691
C. Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern gem. § 7i EStG 692
I. Begünstigte Maßnahmen 692
II. Bescheinigung 693
DI. Begünstigung einzelner Baumaßnahmen 695
xxn
Inhalts- und Musterübersicht
D. Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und
städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach § 7h EStG 695
E. Sonstige abziehbare Werbungskosten 696
I. Zweitwohnungssteuer 696
II. Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden 697
III. Abrisskosten 698
IV. Erschließungskosten 699
1. Erstmals durchgeführte Erschließungsmaßnahme 699
2. Rechtsprechungsbeispiele zu nachträglichen Erschließungskosten. . . . 701
V. Schadensersatz infolge Vertragsaufhebung 706
F. Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei abgekürztem
Vertragsweg 707
Kapitel 14 Steuerrechtliche Beurteilung von Mietverträgen
unter Angehörigen 709
A. Allgemeine Grundsätze 710
I. Besondere Voraussetzungen für die steuerrechtliche Berücksichtigung
von Mietverträgen unter nahen Angehörigen 710
II. Begriff des „nahen Angehörigen 711
III. Zu den besonderen Voraussetzungen im Einzelnen 712
1. Einkünfteerzielungsabsicht 712
2. Zivilrechtlich wirksamer Vertrag 712
3. Fremdvergleich 713
4. Kein Gestaltungsmissbrauch 715
B. Mietverträge im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen,
insbesondere im Wege der vorweggenommenen Erbfolge 717
I. Bisherige Rechtsprechung 717
II. BFH-Urteile vom 10./17.12.2003 719
1. BFH-Urteil vom 10.12.2003 719
2. BFH-Urteil vom 17.12.2003 - IX R 60/98 720
3. BFH-Urteil vom 17.12.2003-IX R 56/03 720
C. Mietverträge mit Unterhaltsberechtigten 720
I. Frühere Rechtsprechung 721
II. Neue Rechtsprechung 723
D. Verträge zwischen Geschiedenen und Partnern nichtehelicher
Lebensgemeinschaften 724
I. Vereinbarungen zwischen geschiedenen Ehegatten 724
n. Mietverträge zwischen Partnern nichtehelicher Lebensgemeinschaften 724
xxm
Inhalts- und Musterübersicht
Kapitel 15 Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte.... 727
A. Gegenstand des Spekulationsgeschäftes - Grundstück,
grundstücksgleiches Recht, Gebäude 728
B. Anschaffung und Veräußerung 730
I. Allgemein 730
II. Todesfall und vorweggenommene Erbfolge 732
III. Leistung an Erfüllungs statt 733
IV. Veräußerung bei Scheidungsvereinbarungen 734
V. Rückabwicklung wegen Vertragsstörungen kein steuerpflichtiges
Veräußerungsgeschäft 737
VI. Einlage in Kapitalgesellschaft 737
VII. Überführung in das Sonderbetriebsvermögen 738
Vin. Überführung in das Gesamthandsvermögen 738
1. Gewährung von Gesellschaftsrechten 739
2. Herausnahme aus dem Gesamthandsvermögen 740
IX. Überführung eines Grundstücks in das Gesamthandsvermögen einer
vermögensverwaltenden Personengesellschaft 740
X. Veräußerung von Anteilen an einer grundstücksverwaltenden
Personengesellschaft, § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG 742
XI. Anschaffung durch Entnahme aus einem Betriebsvermögen 743
C. Vorlagebeschluss des BFH vom 16.12.2003 zur Verfassungswidrigkeit
der rückwirkenden Verlängerung der Veräußerungsfrist für Grundstücke . 744
I. Notwendigkeit einer Interessenabwägung 744
n. Vertrauensschutz des Klägers überwiegt das Änderungsinteresse des
Gesetzgebers 744
EI. Gebot einer schonenden Übergangsregelung 745
IV. Konsequenz für die Praxis 747
D. Keine rückwirkende Anwendung der Anschaffungsfiktion des § 23 Abs. 1
Satz 2 EStG 747
E. Keine Rückwirkung einer außerhalb der Veräußerungsfrist erteilten
Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages 749
I. Rückwirkung gem. § 184 Abs. 1 BGB für Berechnung der
Spekulationsfrist unbeachtlich 749
II. Es liegt auch noch kein rechtlich bindendes Verkaufsangebot vor .... 750
F. Steuerfreiheit zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes,
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG 750
I. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 750
n. Nutzungsdauer 753
1. Alternative 1 - ausschließliche Nutzung 753
2. Alternative 2 - Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden
vorangegangenen Jahren 754
XXIV
Inhalts- und Musterübersicht
Kapitel 16 Voraussetzungen des gewerblichen
Grundstückshandels 757
A. Gewerbebetrieb und Vermögensverwaltung 758
B. Rechtsprechung zu den Tatbestandsmerkmalen des § 15 Abs. 2
Satz 1 EStG 759
I. Nachhaltigkeit 760
II. Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr 761
III. Gewinnerzielungsabsicht 763
IV. Zur Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater
Vermögensverwaltung 763
1. (Bedingte) Veräußerungsabsicht 763
2. Beurteilung der (gesamten] Aktivitäten eines Steuerpflichtigen
auf dem Grundstücksmarkt 767
3. „Drei-Objekt-Theorie 770
C. Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten i.S. von § 42 AO 776
D. Zur Besteuerung des gewerblichen Grundstückshandels 777
Stichwortverzeichnis 779
Anhänge auf CD
Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigen¬
tumsgesetz)
BMF v. 24.7.1998 - IV B 3 - S 2253 - 59/98, BStBl. I 1998, 914: Einkommensteuer¬
rechtliche Behandlung des Nießbrauchs und anderer Nutzungsrechte bei Einkünf¬
ten aus Vermietung und Verpachtung
BMF v. 5.10.2000 - IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl. I 2000, 1383:
Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräuße¬
rungsgeschäfte nach § 23 EstG
BMF v. 10.11.2000 - IV C 3 - S 2198a - 20/00, BStBl. I 2000, 1513:
Steuerbegünstigung zur Erhaltung von Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungs¬
gebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§§ 7h, 7i, lOf, lla und 1 lb
EStG)
BMF v. 26.11.2001 -IV C 3 - S 2211 - 53/01, BStBl. I 2001, 868:
Abziehbarkeit von Erhaltungsaufwendungen bei zunächst vermieteter und später
selbst genutzter Wohnung; Anwendung des BFH-Urteils vom 10. Oktober 2000 - IX
R15/96
BMF v. 24.4.2003 -IVC3-S2211- 55/03, BStBl. I 2003, 287:
Schuldzinsen bei einem Darlehen für die Anschaffung eines teilweise vermieteten
und teilweise selbstgenutzten Gebäudes bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung
BMF v. 18.7.2003 - IV C 3 - S 2211 - 94/03, BStBl. I 2003, 386:
Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwen¬
dungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden
XXV
|
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