Handbuch der Mietnebenkosten:
Gespeichert in:
| Beteilige Person: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Köln
Luchterhand
2007
|
| Ausgabe: | 10., neu bearb. Aufl. |
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| Umfang: | XXXII, 420 S. |
| ISBN: | 9783472069379 3472069376 |
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Inhaltsübersicht
Seite
Inhaltsverzeichnis. IX
Abkürzungsverzeichnis. XXIX
I. Teil: Bedeutung, Begriffsbestimmungen und andere
Grundsatzfragen. 1
II. Teil: Inklusivmieten und Pauschalen. 37
III. Teil: Nebenkostenumlegung mit Abrechnung. 61
IV. Teil: Kostenverteilung - Abrechnungsmaßstäbe. 139
V. Teil: Die einzelnen Mietnebenkosten. 179
VI. Teil: Die Heizkostenverordnung. 259
VII. Teil: Der Mietnebenkostenprozess. 317
VIII. Teil: Hinweise, Beispiele, Checklisten. 333
IX. Teil: Gesetzes- und Verordnungstexte. 363
Stichwortverzeichnis. 407
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
I. Teil: Bedeutung, Begriffsbestimmungen und andere
Grundsatzfragen
A) Bedeutung
I. Grundsätzliches. 1000 1
II. Verhältnis der Mieter untereinander. 1003 1
III. Zweck der Nebenkostenumlegung. 1006 2
IV. Nebenkosten und Nebenleistungen. 1010 2
B) Begriffsbestimmungen
I. Nebenkosten. 1019 3
II. Betriebskosten
1. Grundsätzliches. 1021 4
2. Kosten des Betriebes
a) Positive Abgrenzung. 1024 4
b) Negative Abgrenzung
aa) Verwaltungskosten. 1026 5
bb) Instandhaltung und Instandsetzung. 1028 5
cc) Anschaffungen und Ersatzteile. 1035 7
3. Laufende Entstehung. 1036 7
4. Tatsächliches Entstehen der Kosten
a) Grundsätzliches. 1039 8
b) Eigenleistungen des Vermieters. 1045 9
III. Umlageausfallwagnis, Vergütungen, Zuschläge. 1051 10
IV. Sonstige Nebenkosten. 1052 10
C) Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
I. Grundlagen. 1053 10
II. Beurteilung der Wirtschaftlichkeit
1. Allgemeines. 1055 10
2. Unnötige Kosten. 1057 11
3. Erforderlichkeit in Bezug auf das Mietobjekt
a) Grundsatz. 1061 12
b) Einzelfälle. 1062 13
c) Veränderungen. 1063 13
4. Höhe der Kosten. 1066 14
5. Unwirtschaftliche Anlagen, Mängel, fehlende Überwachung----- 1069 14
6. Organisationskompetenz des Vermieters. 1071 15
7. Verursachungsbezogene Abrechnung. 1071b 16
8. Interessenabwägung. 1072 16
rn. Unabdingbarkeit. 1075a 17
IV. Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. 1076 17
V. Darlegungs-und Beweislast. 1077 18
Rn. Seite
D) Umsatzsteuer
I. Grundsätzliches. 1080 19
II. Zahlungspflicht des Mieters. 1083 19
HI. Fallkonstellationen
1. Es besteht keine Umsatzsteuerpflicht und der Vermieter stellt
auch keine Umsatzsteuer gesondert in Rechnung. 1090 20
2. Es besteht keine Umsatzsteuerpflicht, der Vermieter stellt aber
Umsatzsteuer in Rechnung. 1091 21
3. Es besteht Umsatzsteuerpflicht, die zusätzliche Zahlung von
Umsatzsteuer ist aber nicht vereinbart. 1092 21
4. Es besteht Umsatzsteuerpflicht und die Zahlung von Umsatz-
steuer ist im Mietvertrag vereinbart. 1093 21
5. (Teil-) Inklusivmiete und Pauschalen. 1094 22
E) Nebenkosten als Bestandteil der Miete
I. Grundsätzliches
1. Preisfreier Wohnraum. 1095 22
2. Preisgebundener Wohnraum. 1098 23
3. Geschäftsräume. 1099 23
II. Begriff der Miete. 1100 23
III. Auswirkungen auf Einzelregelungen
1. Mieterhöhung nach §§ 557 ff. BGB. 1102 24
2. Mietwucher und Mietpreisüberhöhung. 1104 24
3. Mietsicherheiten. 1105 24
4. Minderung. 1108 25
4a. Modernisierung. 1110a 26
5. Kündigung. 1111 26
6. Wohnungsvermittlung. 1114 26
7. Streitwert und Beschwer. 1115 27
F) Verrechnung von Teilzahlungen auf die Mietnebenkosten
I. Grundsätzliches. 1116 27
II. Nebenkostenvorauszahlungen. 1117 27
III. Nachzahlungen. 1118 28
IV. Pauschalen. 1119 28
V. Anrechnung auf die Kaution. 1120 28
G) Umlegbare Kosten
I. Grundsätzliches. 1121 28
II. Wohnraum
1. Allgemeines. 1122 29
2. Preisgebundener Wohnraum (NMV 1970)
a) Anwendungsbereich. 1123 29
b) Umlegbare Beträge. 1124 29
3. Preisfreier Wohnraum. 1125 29
DI. Geschäftsräume und sonstige Räume. 1126 29
H) Nebenkosten bei beendetem Mietverhältnis
I. Grundsätzliches. 1127 30
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
n. Verspätete Rückgabe. 1136 31
III. Nachhaftung bei Gesellschaft als Mieterin. 1141a 32
I) Nicht zustande gekommenes Mietverhältnis. 1142 32
J) Untermiete. 1144a 33
K) Übergangsprobleme
I. Übergangsregelungen zur Miet- und Schuldrechtsreform. 1145 33
II. Betriebskostenverordnung. 1147 33
II. Teil: Inklusivmieten und Pauschalen
A) Inklusivmieten
I. Grundsätzliches. 2000 37
II. Veränderung der Miethöhe wegen veränderter Betriebskosten
1. Wohnraum. 2002 37
2. Geschäftsraum. 2006 38
III. Übergang von der Inklusivmiete zur Nebenkostenumlegung
1. Einvernehmliche Regelung. 2007 38
2. Möglichkeiten einseitiger Regelungen kraft Gesetzes
a) HeizkostenV. 2011 38
b) Geschäftsraummiete. 2012 38
c) Preisgebundener Wohnraum. 2013 38
d) Preisfreier Wohnraum
aa) Grundsätzliches. 2015 39
bb) Voraussetzungen und Durchführung. 2022 40
cc) Folgen. 2033 42
3. Möglichkeiten einseitiger Regelungen kraft Vertrages
a) Wohnraum. 2035 42
b) Sonstige Räume. 2036 42
B) Pauschalen
I. Grundsätzliches. 2042 43
II. Zulassige Vereinbarungen
1. Wohnraum
a) Wohnraum allgemein. 2044 43
b) Besondere Wohnraummietverhältnisse. 2049 44
c) Preisgebundener Wohnraum. 2052 45
2. Geschäftsraum. 2053 45
III. Notwendigkeit einer Vereinbarung. 2054 45
IV. Inhalt der Vereinbarung
1. Vereinbarung der Pauschale. 2055 46
2. Was umfasst die Pauschale?. 2057 46
3. Erhöhung. 2068 47
V. Misslungene Abrechnungs vereinbarung als Vereinbarung
einer Pauschale?. 2069 48
iiuuuisverzeicnnis
Rn. Seite
VI. Änderung der Pauschalenvereinbarung
1. Einvernehmliche Regelung. 2071 48
2. Einseitige Änderung. 2072 48
Vn. Schriftform. 2076 49
VIII. Erhöhung und Senkung der Pauschale
1. Gesetzliche Regelung
a) Anwendungsbereich. 2081 50
b) Erhöhung der Betriebskostenpauschale
aa) Erhöhung der Betriebskosten. 2082 50
bb) Vergleichszeitpunkt. 2091 52
cc) Vereinbarung der Erhöhungsmöglichkeit. 2093 52
dd) Erhöhungsbetrag. 2094 53
ee) Durchführung der Erhöhung. 2095 53
ff) Folge der Erhöhungserklärung. 2107 54
gg) Kontrollrechte des Mieters. 2114 55
c) Herabsetzung der Pauschale. 2115 55
d) Abweichende Vereinbarungen. 2121 57
e) Übergangsregelung. 2122 57
2. Vertragliche Regelungen
a) Einvemehmliche Veränderung der Höhe der Pauschale. 2123 57
b) Vertragliche Änderungsvorbehalte für den Vermieter
aa) Wohnraum. 2124 57
bb) Geschäftsraum. 2125 58
c) Stillschweigende Änderung durch vorbehaltslose Zahlung . 2127 58
III. Teil: Nebenkostenumlegung mit Abrechnung
A) Voraussetzungen
I. Grundsätzliches. 3000 61
II. Vereinbarung
1. Vereinbarung der Abrechnung. 3003 61
2. Einzelaufzählung der Kostenpositionen. 3006 62
3. Bezugnahme auf die BetrKV und andere Vorschriften. 3009 62
4. Bestimmtheit
a) Grundsätzliches. 3011 63
b) Einzelfalle aus der Rechtsprechung. 3018 64
5. Neue Betriebskosten
a) Grundsätzliches. 3032 66
b) Nichtpreisgebundener Wohnraum. 3033 67
c) Preisgebundener Wohnraum. 3033a 67
d) Geschäftsräume. 3033b 67
e) Einzelfälle. 3034 67
6. Riickwirkungsklauseln. 3036 68
7. Soliderproblem: Sonstige Betriebskosten. 3040 69
III. Bekanntgabepflicht bei preisgebundenem Wohnraum
1. Verpflichtung des Vermieters. 3041 70
2. folgen unterbliebener Mitteilung. 3045 70
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
IV. Einseitige Festlegung durch den Vermieter
1. HeizkostenV. 3051 71
2. Übergang zur verursachungsbezogenen Abrechnung bei preis-
freiem Wohnraum. 3052 71
3. Beitrittsgebiet. 3053 71
4. Preisgebundener Wohnraum. 3054 71
V. Änderung
1. Änderungsvertrag. 3058 72
2. Anspruch auf Änderung. 3064 73
3. Änderungsvorbehalt und einseitige Maßnahmen. 3065 73
B) Vorauszahlungen
I. Grundsätzliches . 3067 73
II. Vereinbarung. 3070 74
HI. Einseitige Bestimmung. 3072 74
IV. Fälligkeit. 3076 75
V. Angemessenheit
1. Grundsatz. 3078 75
2. Zu niedrige Vorauszahlungen
a) Grundsätzliches. 3080 75
b) Arglisteinwand, Treu und Glauben. 3081 76
c) Anfechtung. 3082a 76
d) Kündigung. 3082b 76
e) Schadensersatz. 3083 76
f) Umdeutung in eine Pauschale. 3085 78
g) Zusicherung. 3085a 78
3. Zu hohe Vorauszahlungen. 3086 78
VI. Erhöhung der Vorauszahlungen
1. Vertragliche Regelung. 3088 79
2. Einseitige Erhöhung durch den Vermieter
a) Preisfreier Wohnraum. 3094 79
aa) Voraussetzungen. 3095 80
bb) Durchführung der Erhöhung. 3102e 82
cc) Wirkung. 3104 82
dd) Umfang der Erhöhung. 3109 83
ee) Unterlassene Erhöhung. 3113 84
ff) Teilweise Unabdingbarkeit. 3115 84
b) Preisgebundener Wohnraum. 3116 84
c) Geschäftsräume und besondere Mietverhältnisse. 3122 85
VII. Herabsetzung der Vorauszahlungen
1. Vertragliche Regelungen. 3127 86
2. Einseitige Erklärung
a) Preisfreier Wohnraum. 3128 86
b) Preisgebundener Wohnraum. 3130 87
c) Geschäftsräume und besondere Mietverhältnisse. 3131 87
Vm. Einwendungen und Einreden. 3135 87
mnaiisverzeicnnis
Rn. Seite
C) Abrechnung
I. Abrechnungspflicht
1. Grundsätzliches. 3139 88
2. Teilabrechnungen und getrennte Abrechnungen. 3143 89
II. Abrechnungsfrist
1. Jahresfrist
a) Wohnraum. 3145 90
b) Geschäftsraum. 3151 91
c) Abweichende Vereinbarungen. 3151a 91
2. Nicht fristgerechte Abrechnung
a) Geltendmachung des Erfullungsanspruches. 3152 91
b) Ausschlussfrist für Nachforderungen
aa) Wohnraum. 3153 92
bb) Geschäftsraum. 3169 95
c) Verwirkung. 3171 95
d) Zuriickbehaltungsrecht. 3178 %
e) Keine Nachforderungen von Rückständen. 3181 97
f) Verzugszinsen. 3182 97
g) Rückforderungsanspruch des Mieters. 3183 98
h) Schadensersatz. 3187 98
i) Kündigung. 3188 98
j) Kaution. 3189 99
k) Stillschweigende Vertragsänderung. 3189a 99
III. Abrechnungszeitraum
1. Grundsätzliches. 3189b 99
2. Abrechnungszeitraum bei Wohnraum. 3190 99
3. Abrechnungszeitraum bei Geschäftsraummietverhältnissen. 3195 100
4. Änderung des Abrechnungszeitraumes. 3196 100
5. Auf den Abrechnungszeitraum entfallende Kosten. 3198 100
IV. Anforderungen an die Abrechnung
1. Grundsätzliches. 3203 102
a) Verständlichkeit. 3203 102
b) Schriftliche Niederlegung und Schriftform. 3204 102
2. Mindestinhalt. 3206 103
a) Verfasser der Abrechnung und Vollmacht. 3206 103
b) Mietobjekt und Mieter. 3206a 103
c) Angabe der Gesamtkosten und ihre Zusammensetzung. 3207 103
d) Mitteilung und Erläuterung des Umlegungsmaßstabes. 3208 103
e) Berechnung des Anteils des Mieters. 3210 104
f) Angabe der Vorauszahlungen. 3211 104
g) Feststellung des Gesamtergebnisses . 3212 105
h) Steuerdienliche Angaben. 3212a 105
3. Einzelfragen. 3213 105
4. Abweichende Vereinbarungen. 3227 109
5. Fehler und mangelnde Ordnungsmäßigkeit. 3228 109
6. Fehlerfolgen. 3249 112
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
D) Einwendungen - Änderung der Abrechnung
I. Einwendungen des Mieters
1. Grundsätzliches. 3254 112
2. Gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen
a) Preisfreier Wohnraum. 3256 113
aa) Voraussetzungen. 3256 113
bb) Mitteilung des Mieters. 3259 113
cc) Folgen. 3262 114
dd) Nicht-Vertreten-Miissen. 3264 115
ee) Unabdingbarkeit. 3266 116
ff) Darlegungs- und Beweislast. 3267 116
b) Preisgebundener Wohnraum. 3268 116
c) Geschäftsräume. 3269 116
3. Schuldbestätigungsvertrag. 3271 116
4. Vertrauensschutz. 3273a 117
5. Vertragliche Einwendungsregelungen. 3274 117
II. Änderungen durch den Vermieter
1. Erstellung einer neuen Abrechnung. 3276 118
2. Änderung. 3278 118
E) Belegeinsicht-Fotokopien
I. Belegeinsicht
1. Anspruchsinhalt. 3285 119
2. Ort der Belegeinsicht. 3303 122
3. Hilfspersonen und Bevollmächtigung. 3310 123
II. Fotokopien
1. Anspruch des Mieters. 3312 123
a) Preisgebundener Wohnraum. 3312 123
b) Sonstige Mietverhältnisse. 3315 124
2. Kostenerstattung. 3316 124
III. Wegfall des Anspruchs. 3321a 125
IV. Weigerung des Vermieters
1. Erfüllungsanspruch. 3322 126
2. Fälligkeit von Nachzahlungen. 3324 126
3. Zurückbehaltungsrecht. 3325 126
4. Einwand des Rechtsmissbrauches. 3327 126
F) Nachzahlungen und Rückzahlungen
I. Nachzahlungen
1. Fälligkeit. 3328 127
a) Grundsatz. 3328 127
b) Überprüfungsfrist. 3330 127
c) Rechtsgeschäftliche Fälligkeitsregelungen. 3331 127
d) Einziehungsermächtigung . 3333 128
2. Verzug. 3334 128
3. Verjährung. 3337 129
4. Verwirkung. 3338 129
5. Sonstige Gegenrechte. 3343 130
Rn. Seite
II. Rückzahlungen
1. Rückzahlung aus einer Abrechnung. 3344 130
2. Unterbliebene und korrigierte Abrechnung. 3350 131
3. Rückzahlung nicht geschuldeter Zahlungen. 3351 131
4. Vorbehaltszahlung. 3353 132
G) Vennieter-/Mieterwechsel, Zwangsverwaltung, Insolvenz
I. Vermieterwechsel
1. Rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel. 3355 132
2. Erbfall. 3356 133
3. Gesetzlicher Eintritt in das Mietverhältnis
a) Grundsätzliches. 3357 133
b) Vermieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes. 3358 133
c) Vermieterwechsel nach Ablaufeines Abrechnungs-
zeitraumes . 3361 134
II. Zwangsverwaltung. 3364 134
III. Insolvenz des Vermieters
1. Abrechnungen. 3370 135
2. Zahlungen des Mieters. 3371 135
3. Rückzahlungen. 3372 135
IV. Insolvenz des Mieters. 3378 136
V. Mieterwechsel
1. Mieterwechsel kraft Gesetzes. 3379 136
2. Vertraglicher Mieterwechsel. 3382 137
IV. Teil: Kostenverteilung - Abrechnungsmafistäbe
A) Grundsätze
I. Bedeutung. 4000 139
D. Einzelfallgerechtigkeit, Praktikabilität und Ökologie. 4003 139
HI. Stimmigkeit
1. Notwendigkeit abgestimmter Regelungen. 4006 140
2. Unstimmige Regelungen. 4008 140
IV. Leer stehende Räume. 4010 141
V. Mehrstufige Kostenverteilung. 4015 143
B) Umlegungseinheit
I. Preisgebundener Wohnraum
1. Grundsätzliches. 4019 143
2. Gebäude. 4020 143
3. Wirtschaftseinheit. 4022 144
4. Auftragsvergabe für mehrere Wirtschaftseinheiten. 4026a 145
ü. Preisfreier Wohnraum und Geschäftsraum
1. Grundsätzliches. 4027 145
2. Vertragliche Regelung. 4030 145
3. Fehlen einer vertraglichen Regelung. 4031 145
HI. Änderung. 4041 147
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
C) Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe
I. Grundsätzliches
1. Gesetzliche Vorgaben. 4045 148
2. Berechnungsweisen der Versorger. 4049a 148
II. Erstmalige Festlegung
1. Preisgebundener Wohnraum
a) Grundsatz: Wohnfläche. 4050 148
b) Ausnahmen. 4053 149
c) Vertragliche Regelungen. 4061 149
2. Preisfreier Wohnraum
a) Gesetzliche Regelungen. 4062 149
b) Vertrag. 4069 150
c) Festlegung durch den Vermieter
aa) Voraussetzungen. 4076 152
bb) Billiges Ermessen. 4081 152
3. Geschäftsraum. 4089a 153
4. Ehemalige DDR. 4089b 153
III. Änderung
1. Grundsätzliches. 4090 154
2. Vertragliche Änderung. 4094 154
3. Einseitige Änderung durch den Vermieter
a) Gesetzliche Änderungsbefugnisse
aa) HeizkostenV. 4097 155
bb) Preisfreier Wohnraum. 4098 155
cc) Preisgebundener Wohnraum. 4105 156
dd) Geschäftsraummietverhältnisse. 4108 156
b) Vertraglicher Änderungsvorbehalt. 4109 157
4. Änderung bei Verweisung auf Regelungen Dritter. 4115 158
5. Verpflichtung zur Änderung
a) Verpflichtung des Vermieters. 4116 158
b) Zustimmungsverpflichtung der Mieter. 4122 159
D) Einzelne Umlegungsmaßstäbe
I. Wohn- und Nutzfläche
1. Grundsätzliches. 4123 160
2. Flächenberechnung. 4126 160
3. Vereinbarte Flächen. 4130 162
4. Besonderheiten der Wohnflächenberechnung für Mietneben-
kosten. 4134a 163
5. Beweislast. 4135 165
6. Abrechnung. 4136 165
H. Umbauter Raum. 4138 165
III. Mieteinheit. 4140 165
IV. Personenzahl. 4141 165
V. Verbrauchs- und Verursachungserfassung. 4151 167
VI. Miteigentumsanteile. 4157 168
VII. Sonstige Umlegungsmaßstäbe. 4159 169
Rn. Seite
E) Voraufteilungen
I. Abzug nicht umlegbarer Kosten. 4166 169
II. Voraufteilung auf Umlegungseinheiten. 4167 169
III. Aufteilung auf verschiedene Kostenpositionen. 4169 170
IV. Sondervorteile für bestimmte Mieter. 4171 170
V. Aufteilung nach Wohnräumen und Geschäftsräumen
1. Preisgebundener Wohnraum. 4173 170
2. Preisfreier Wohnraum. 4181 172
a) Grundsatz. 4181 172
b) Vereinbarung. 4182 172
c) Erhebliche Mehrbelastung
aa) Erheblichkeit. 4183 173
bb) Vergleichskriterien. 4184 173
cc) Darlegungs- und Beweislast. 4185 174
d) Flächenberechnung. 4187 174
e) Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten. 4188 174
3. Verschiedenartige Gewerbebetriebe. 4188a 174
VI. Heizkostenverordnung. 4189 174
F) Direkte Kostenzuordnung. 4190 175
G) Veränderung der tatsächlichen Gegebenheiten. 4193 175
H) Fehlerfolgen
I. Falsche Umlegungsmaßstäbe und unzulässige Umlegungs-
einheiten . 41% 176
II. Fehler bei der Feststellung der tatsächlichen Grundlagen. 4198 176
1. Falsche Tatsachen. 4198 176
2. Fehler bei der Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe . 4199 176
3. Fehlen vertraglicher Regelungen. 4204 177
V. Teil: Die einzelnen Mietnebenkosten
A) Die einzelnen Betriebskosten
Vorbemerkung. 5000 179
Die einzelnen Betriebskosten entsprechend § 2 BetrKV
Nr. 1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
I. Umlegbare Kosten. 5003 179
a) Umlegungsfähige Kosten. 5003 179
b) Umlegungsvereinbarung. 5003a 180
II. Kostenverteilung
1. Einzelverteilung. 5004 180
2. Voraufteilung. 5005 180
3. Leerstand. 5008 181
III. Einzelfragen zur Durchführung der Umlegung. 5009 181
Nr. 2. Die Kosten der Wasserversorgung
I. Allgemeine Umlegungsvoraussetzungen
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
1. Grundsätzliches. 5014 182
2. Verhältnis zu anderen Positionen. 5021 183
II. Umlegbare Kosten
1. Kosten des Wasserverbrauchs und Grundgebühren. 5025 184
2. Kosten der Verbrauchserfassung und Kostenaufteilung. 5026 184
3. Wartungskosten für Wassermengenregler. 5031 184
4. Kosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage. 5033 184
5. Kosten der Wasseraufbereitungsanlage. 5034 185
III. Kostenverteilung
1. Anwendungsbereich derNMV 1970. 5036 185
2. Preisfreier Wohnraum. 5040 186
3. Geschäftsraummiete. 5043 186
4. Vorerfassung außerhalb der NMV 1970. 5044 186
5. Kostenverteilung bei Verwendung von Zählern
a) Allgemeines. 5046 187
b) Bedeutung der eichrechtlichen Bestimmungen. 5050 187
c) Erfassungsmängel. 5054 188
d) Zählerdifferenz. 5057 188
e) Betretungsrecht. 5065 190
f) Mieterwechsel. 5065a 190
IV. Sonstiges. 5066 190
Nr. 3. Die Kosten der Entwässerung
I. Umlegbare Kosten. 5067 190
II. Umlegungsvereinbarung. 5074 191
HI. Kostenverteilung
1. Preisfreier Mietraum. 5075 191
2. Anwendungsbereich derNMV 1970. 5080 192
Nr. 4. a) Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
einschließlich der Abgasanlage
I. Umlegbare Kosten
1. Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung. 5081 193
2. Kosten des Betriebsstroms. 5091 194
3. Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage . 5093 194
4. Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine
Fachkraft. 5099 195
5. Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes. 5101 195
6. Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissions-
schutzgesetz. 5102 195
7. Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs-
überlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung. 5103 195
8. Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchs-
erfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und
Aufteilung. 5105 1%
II. Kostenverteilung. 5114 197
Nr. 4. b) Die Kosten des Betriebs der zentralen
Brennstoffversorgungsanlage. 5116 197
Rn. Seite
Nr. 4. c) Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Wärme, auch aus Anlagen i. S. d. Buchstabens a
I. Umlegbare Kosten
1. Umlagefähige Kosten
a) Entgelt für die Wärmelieferung. 5120 198
b) Betriebskosten für die Hausanlagen. 5122 198
2. Umlegungsvereinbarungen. 5124 199
II. Kostenverteilung. 5126 199
ffl. Abrechnung. 5126a 199
Nr. 4. d) Die Kosten der Reinigung und Wartung
von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten. 5128 199
Nr. 5. a) Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasser-
versorgungsanlage
I. Kosten der Wasserversorgung. 5131 200
II. Kosten der Wassererwärmung. 5133 200
in. Kostenverteilung. 5134 200
Nr. 5. b) Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warm-
wasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a. 5135 200
Nr. 5. c) Die Kosten der Reinigung und Wartung von Wannwasser-
geräten . 5136 200
Nr. 6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungs-
anlagen. 5137 201
Nr. 7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges
I. Umlegbare Kosten. 5139 201
II. Kostenverteilung
1. Vermietungen ohne Preisbindung. 5152 202
2. Anwendungsbereich der NMV 1970. 5149 203
3. Vorerfassung. 5158 204
Nr. 8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
I. Straßenreinigung
1. Umlegungsfähige Kosten. 5160 204
2. Umlegungsvereinbarungen. 5165 205
3. Abrechnungsmaßstäbe. 5168 205
4. Abrechnung. 5170 205
5. Dienstleistungen des Mieters. 5170a 206
II. Müllbeseitigung
1. Umlegbare Kosten
a) Einzelne Kosten. 5171 206
b) Wirtschaftlichkeit. 5178 207
c) Umlegungsvereinbarung. 5183 208
2. Abrechnungsmaßstäbe
a) Preisgebundener Wohnraum. 5184 208
b) Preisfreier Wohnraum. 5188 209
c) Sonstige Mietverhältnisse. 5192 209
d) Vorerfassung. 5193 209
3. Abrechnung. 5194 210
4. Sonstiges. 5195 210
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
Nr. 9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
I. Kosten der Gebäudereinigung
1. Umlegbare Kosten. 5197 210
2. Kostenverteilung. 5206 211
3. Kostenumlegung und Reinigungspflicht. 5209 212
II. Ungezieferbekämpfung
1. Umlegbare Kosten. 5214 213
2. Umlegungsmaßstäbe. 5218 213
3. Abrechnung. 5218a 213
4. Pflichten des Mieters. 5219 214
Nr. 10. Die Kosten der Gartenpflege
I. Nutzbarkeit als Umlegungsvoraussetzung. 5221 214
II. Umlegbare Kosten
1. Garten
a) Grundsätzliches. 5226 215
b) Einzelfälle. 5230 215
2. Spielplatz. 5240 217
3. Plätze, Zugänge, Zufahrten. 5240a 217
III. Kostenverteilung. 5244 218
IV. Sonstiges. 5248 218
Nr. 11. Die Kosten der Beleuchtung
I. Umlegbare Kosten. 5251 219
II. Kostenverteilung. 5258 220
III. Sonstiges. 5260 220
Nr. 12. Die Kosten der Schornsteinreinigung. 5261 220
Nr. 13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
I. Umlegbare Kosten. 5263 220
1. Umlegungsfähige Kosten. 5263 220
2. Umlegungsvereinbarung. 5270 222
3. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. 5271b 222
II. Kostenverteilung. 5272 222
III. Angaben in der Abrechnung. 5278 223
IV. Sonstiges. 5281 224
Nr. 14. Die Kosten für den Hauswart
I. Umlegbare Kosten
1. Der als Hauswart Tätige. 5283 225
2. Hauswarttätigkeiten
a) Positive Abgrenzung. 5284 225
b) Negative Abgrenzung
aa) Instandhaltung und Instandsetzung. 5288 226
ob) Erneuerung. 5289 226
cc) Schönheitsreparaturen. 5290 227
dd) Hausverwaltung. 5291 227
c) Einzelfälle. 5292 227
d) Kostenaufteilung. 5331 229
e) Wirtschaftlichkeitsgruiidsatz. 5337a 230
3. Einzelne Kosten. 5338 231
II. Verhältnis zu anderen Positionen. 5352 232
DI. Kostenverteilung. 5358 233
Rn. Seite
IV. Sonstiges. 5361 233
Nr. 15. Die Kosten
I. Gemeinschafts-Antennenanlage. 5365 234
II. Mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage
1. Umlegbare Kosten
a) Umlagefähige Kosten. 5368 234
b) Umlegungsvereinbarung. 5371 234
2. Umlegungsmaßstäbe
a) Anwendungsbereich der NMV 1970. 5373 235
b) Nicht preisgebundener Mietraum. 5375 235
3. Sonstiges. 5376 235
Nr. 16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
I. Grundsätzliches. 5380 236
II. Umlegungsfähige Kosten. 5386 237
DI. Kostenverteilung
1. Nicht preisgebundener Mietraum
a) Allgemeines. 5395 238
b) Münzwaschgeräte. 5396 238
c) Elektronische Verbrauchserfassung. 5398 239
2. Anwendungsbereich der NMV 1970
a) Kostenumlegung. 5399 239
b) Keine Vorauszahlungen. 5405 240
c) Abrechnung bei Verwendung von Münzgeräten. 5406 240
Nr. 17. Sonstige Betriebskosten
I. Allgemeines. 5407 240
n. Umlegbare Kosten. 5410 241
m. NichtüberNr. 17umlegbareKosten. 5436 243
B) Das Umlageausfallwagnis
I. Preisgebundener Wohnraum
1. Grundsatz. 5465 245
2. Umlegungsfähigkeit. 5466 245
3. Begrenzung. 5468 246
II. Sonstige Mietverhältnisse. 5470 246
C) Zuschläge und Vergütungen
I. Allgemeines. 5472 246
II. Die einzelnen Zuschläge
1. Benutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken. 5476 247
a) (§26 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 NMV 1970). 5476 247
b) Preisfreier Wohnraum. 5480 248
2. Zuschlag für die Untervermietung von Wohnraum
(§ 26 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 NMV 1970). 5481 248
3. Zuschlag wegen Ausgleichszahlung nach § 7 WoBindG
(§ 26 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 NMV 1970). 5483 248
4. Zuschlag zur Deckung erhöhter laufender Aufwendungen, die nur
für einen Teü der Wohnungen, des Gebäudes oder der Wirtschafts-
einheit entstehen (§26 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 NMV 1970). 5484 249
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
5. Zuschlag für Nebenleistungen des Vermieters, die nicht
allgemein üblich sind oder nur einzelnen Mietern zugute
kommen (§ 26 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 6 NMV 1970). 5489 249
6. Zuschlag für Wohnungen, die durch den Ausbau von Zubehör-
räumen neu geschaffen wurden
(§ 26 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 7 NMV 1970). 5490 250
III. Vergütungen
1. Allgemeines. 5491 250
2. Vergütung. 5492 250
3. Einzelfalle. 5496 251
D) Sonstige Mietnebenkosten, insbesondere bei Geschäftsraummiete
I. Verwaltungskosten
1. Begriff. 5500 251
2. Umlegbarkeit
a) Wohnraum. 5516 252
b) Geschäftsraum. 5519 253
II. Centermanagement. 5526 254
III. Werbemaßnahmen
1. Werbung durch den Vermieter. 5527 254
2. Werbegemeinschaften. 5528 255
IV. Versicherungen. 5531 255
V. Heiz- und Warmwasserkosten. 5532 255
VI. Bewachungskosten. 5534 256
VII. Instandhaltung/Instandsetzung. 5535 256
VIII. Sonstige Kosten. 5536 257
VI. Teil: Die Heizkostenverordnung
A) Regelungs- und Anwendungsbereich, Ausnahmen,
rechtsgeschäftliche Regelungen
I. Regelungsbereich. 6000 259
II. Anwendungsbereich
1. Grundsätzliches. 6004 259
2. Preisgebundener Wohnraum. 6006 260
3. Beitrittsgebiet. 6010 260
III. Versorgung mit Wärme und Wannwasser
1. Grundsätzliches. 6012 260
2. Wärmecontracting
a) Verweisung an Wärmelieferer. 6014 261
b) Umlegung der Wärmelieferungskosten durch Vermieter. 6016 261
IV. Nutzer. 6023 263
V. Gebäudeeigentümer. 6028 264
VI. Dem Gebäudeeigentümer Gleichgestellte
1. Grundsätzliches. 6034 264
2. Überlassungsbercchtigte. 6035 265
3. Anlagenbetreiber. 6037 265
4. Vermietung von Wöhnungseigentum. 6040 266
Rn. Seite
VII. Wärme- und Warmwasserlieferer. 6046 267
VIII. Ausnahmen
1. Grundsätzliches. ö050 267
2. Die Einzelfälle
a) Unmöglichkeit. 6053 268
b) Unverhältnismäßigkeit. 6056 269
c) Keine Verbrauchsbeeinflussung. 6064 270
d) Besondere Nutzungsverhältnisse. 6068 271
e) Energiesparende Versorgungsanlagen. 6070 271
f) Hausanlagen für Wärme- und Warmwasserlieferung. 6074 271
g) Generalklausel. 6076 272
IX. Heizkostenverordnung und rechtsgeschäftliche Regelungen
1. Vorrang der HeizkostenV. 6079 272
2. Umfang des Vorrangs. 6082 273
3. Zugelassene Regelungen
a) Zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst
bewohnt. 6086 273
b) Sonstige. 6092 274
4. Anpassung der Mietverträge
a) Grundsätzliches. 6095 274
b) Vertrag. 6096 275
c) Bestimmung durch den Vermieter. 6097 275
B) Verbrauchserfassung
I. Pflicht zur Verbrauchserfassung
1. Verpflichtungen des Gebäudeeigentümers
a) Grundsatz. 6105 277
b) Vorerfassung gemeinschaftlich genutzter Räume. 6106 277
c) Vorerfassung bei verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchs-
erfassung . 6111 278
d) Vorerfassung aus sachgerechten Gründen. 6113 278
2. Rechte und Pflichten der Nutzer
a) Rechte der Nutzer. 6118 278
b) Pflichten der Nutzer. 6120 279
aa) Anbringung der Ausstattungen. 6119 279
bb) Durchführung der Ablesung. 6122 279
II. Messgeräte (Ausstattungen zur Verbrauchserfassung)
1. Anforderungen an die Messgeräte. 6125 280
2. Beschaffung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung
a) Wahlrecht des Gebäudeeigentümers. 6133 282
b) Erwerb der Ausstattungen. 6134 282
c) Anmietung und sonstige Gebrauchsüberlassung. 6135 282
III. Kostentragung
1. Kosten der Verbrauchserfassung. 6148 284
2. Kosten der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung
a) Erwerb durch den Gebäudeeigentümer.,. 6149 284
b) Beschaffung durch Gebrauchsüberlassung. 6152 285
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
C) Kostenverteilung
I. Pflicht zur Kostenverteilung. 6155 285
II. Gesamtkosten für Wärme und Warmwasser
1. Grundsätzliches. 6156 286
2. Verbundene Anlagen. 6157 286
III. Vorerfassung
1. Vorerfassung bei verschiedenen Ausstattungen oder aus sach-
gerechten Gründen. 6162 288
2. Vorerfassung gemeinschaftlich genutzter Räume. 6164 289
IV. Kostenverteilung auf die Nutzer
1. Umlegungsmaßstäbe
a) Zulässige Umlegungsmaßstäbe
aa) Verbrauchsabhängiger Anteil. 6168 290
bb) Verbrauchsunabhängiger Anteil. 6172 290
cc) Verschuldete Kosten. 6175 291
dd) Leerstände und Kaltverdunstung. 6175a 291
b) Festlegung der Umlegungsmaßstäbe
aa) Festlegung durch den Vermieter. 6176 292
bb) Vereinbarte Abrechnungsmaßstäbe. 6178a 293
c) Änderung der Umlegungsmaßstäbe durch den Vermieter
aa) Grundsätzliches. 6179 293
bb) Voraussetzungen für die Änderung. 6184 294
d) Vertragliche Änderung. 6190 295
2. Kostenverteilung in Sonderfällen
a) Voraussetzungen. 6198 296
aa) Grundsätzliches. 6199 2%
bb) Zwingende Gründe. 6200 296
cc) Einmalige und wiederholte Anwendung. 6208 297
b) Verbrauchsermittlung
aa) Bestimmungsrecht des Gebäudeeigentümers. 6211 298
bb) Frühere Abrechnungszeiträume. 6212 298
cc) Vergleichbare Räume. 6214 299
dd) Sonstige Schätzungen. 6217 299
ee) Berücksichtigung des Ergebnisses. 6218 299
ff) Beweislast. 6219 300
c) Ausschluss der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. 6220 300
d) Abrechnung. 6222 300
e) Schadensersatzansprüche. 6222b 301
3. Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
a) Grundsätzliches. 6223 301
b) Kostenverteilung auf Grund einer Zwischenablesung
aa) Zwischenablesung. 6226 301
bb) Kostenverteilung. 6227 302
c) Entbehrlichkeit der Zwischenablesung. 6234 303
d) Rechtsgeschäftliche Bestimmungen. 6238 303
e) Kosten der Zwischenablesung. 6241 304
0 Fehlerfolge. 6245 305
iniiaiisvcizeiwuus
Rn. Seite
D) Durchführung der Aufteilung. 6265a 305
E) Umfasste Kosten
I. Grundsätzliches. 6246 306
n. Die einzelnen Kostenpositionen. 6251 306
F) Heizkosten vorauszahlungen und Heizkostenabrechnung
I. Anwendung der allgemeinen Regelungen. 6255 307
II. Einzelangaben in der Abrechnung. 6257 307
Iü. Abrechnungs- und Ablesezeitraum. 6265 309
IV. Abrechnungseinheit. 6270 309
V. Beweislast. 6271 310
G) Kiirzungsrecht
I. GrundsätzUches. 6297 310
ü Voraussetzungen
1. Grundsätzliches. 6299 311
2. Einzelfälle. 6300 311
a) Ein Kürzungsrecht besteht. 6300 311
b) Kein Kürzungsrecht besteht. 6308b 312
m. Wirkung
1. Höhe. 6316 312
2. Geltendmachung. 6318 313
IV. Sonstige Rechte. 6320 313
H) Kostenumlegung bei Nichtanwendbarkeit der Heizkostenverordnung
I. Abrechnung außerhalb des Anwendungsbereiches der
Heizkostenverordnung. 6322 314
n. Einzelheizungen. 6323 314
IQ. Anwendungsbereich des § 22 NMV 1970. 6328 315
Vn. Teil: Der Mietnebenkostenprozess
A) Prozessuales
I. Zuständigkeit. 7000 317
II. Klageantrag. 7001 317
m. Besondere Klageformen
1. Stufenklage. 7006 318
2. Feststellungsklage. 7009 318
3. Klage auf künftige Leistung. 7011 319
4. Urkundenprozess. 7012 319
5. Einstweilige Verfügung. 7012b 319
IV. Substantiierung des Sachvortrages
1. Grundsätzliches. 7013 319
2. Klage des Vermieters auf Nebenkosten Vorauszahlungen. 7014 320
3. Klage des Vermieters auf Nebenkostennachzahlungen
a) Vortrag des Vermieters._ 7017 320
b) Bestreiten des Mieters. 7027 321
Inhaltsverzeichnis
Rn. Seite
c) Einwendungen und Einreden des Mieters. 7031 322
d) Rechtskraft. 7032a 323
4. Klage des Mieters auf Nebenkostenrückzahlung
a) Klage auf Grund einer Abrechnung. 7033 323
b) Klage bei unterbliebener Nebenkostenabrechnung. 7034 323
c) Rückforderung bei Zahlung unter Vorbehalt. 7037 323
5. Berichtigung der Abrechnung. 7037a 324
V. Bulliges Ermessen. 7038 324
VI. Wohn- und Nutzfläche. 7039 324
VII. Beweisfragen
1. Schätzungen nach § 287 ZPO. 7042 324
2. Urkunden. 7042a 325
VIII. Vorlage einer Abrechnung und Ablauf der Abrechnungsfrist im Prozess
1. Abrechnung während des Prozesses. 7043 325
2. Ablauf der Abrechnungsfrist während des Prozesses. 7048 326
IX. Kosten. 7049 326
X. Streitwert und Beschwer
1. Mietnebenkostenprozess. 7057 327
2. Berücksichtigung der Nebenkosten beim Streitwert
nach §§ 41 GKG, 8 ZPO. 7062 328
XI. Streitverkündung. 7063a 328
B) Zwangsvollstreckung
I. Mietnebenkostenprozess
1. Titulierter Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen. 7064 329
2. Erteilung einer Nebenkostenabrechnung. 7066 329
3. Einsicht in die Abrechnungsbelege. 7068 330
4. Überlassung von Kopien. 7071 330
5. Abgabe einer Willenserklärung. 7074 331
II. Pfändbarkeit von Mietnebenkostenforderungen. 7075 331
in. Eidesstattliche Versicherung. 7077 331
VIII. Teil: Hinweise, Beispiele, Checklisten
Wichtiger Hinweis . 8000 333
1. Hinweise zur Erleichterung der Nebenkostenumlegung. 8001 333
2. Checkliste: Kontrolle der Nebenkostenvereinbarung. 8002 336
3. Checkliste: Kostenpositionen bei der Vermietung von Gewerbe-
räumen. 8003 338
4. Beispiel einer Betriebskostenabrechnung. 8004 340
5. Beispiel einer Betriebskostenabrechnung nach der NMV 1970. 8005 341
6. Beispiel für eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten
der Wasserversorgung. 8006 345
7. Checkliste: Zählerdifferenzen. 8007 346
8. Beispiel für eine Grundsteueraufteilung nach Wohn- und
Geschäftsräumen. 8008 347
9. Beispiel: Verschiedene Abrechnungszeiträume Versorger/
Vermieter. 8009 347
Rn. Seite
10. Hinweise zur Überprüfung einer Mietnebenkostenabrechnung . 8010 347
11. Checkliste: Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung. 8011 349
12. Checkliste: Überprüfung einer Heizkostenabrechnung nach der
HeizkostenV. 8012 352
13. Beispiel für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen
durch den Vermieter. 8013 353
14. Checkliste: Überprüfung einer Erhöhung der Betriebskosten-
vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB. 8014 353
15. Beispiel für eine Herabsetzung der Betriebskosten Vorauszah-
lungen durch den Mieter nach § 560 Abs. 4 BGB . 8015 354
16. Beispiel einer Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebs-
kosten nach der NMV 1970. 8016 354
17. Checkliste: Überprüfung einer Erhöhung der Betriebs-
kostenvorauszahlungen nach der NMV 1970. 8017 355
18. Beispiel einer einseitigen Erhöhung der Betriebskosten-
pauschale. 8018 355
19. Checkliste: Überprüfung einer Erhöhung der Betriebskosten-
pauschale nach § 560 BGB. 8019 356
20. Beispiel für eine Herabsetzung der Betriebskostenpauschale
nach § 560 Abs. 3 BGB. 8020 356
21. Schema: Übergang zur Verbrauchs- oder verursachungs-
bezogenen Abrechnung durch Erklärung des Vermieters. 8021 357
22. Beispiel einer Erklärung zur Einführung einer verbrauchs-
abhängigen Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung. 8022 357
23. Checkliste: Anpassung der Abrechnungsmaßstäbe an eine
Änderung der Kostenverteilung im Wohnungs- und
Teileigentum. 8022a 358
24. Beispiel für eine Klage auf Betriebskostennachzahlung. 8023 358
25. Beispiel für eine Klageerwiderung auf die Klage auf
Betriebskostennachzahlung. 8024 360
IX. Teil: Gesetzes- und Verordnungstexte
BGB: §§ 125-126b, 305-307,315, 316,535, 549,550,554,
556,556a, 560,578. 9000 363
EGBGB: Art 229, §§ 3,5,6. 9001 370
WoFG: §§ 19,50. 9002 372
WoBindG: §§ 1,10. 9003 373
Gesetz zur Überleitung der sozialen Wohnraumförderung auf die Länder
(Wohnraumförderungs-Überleitungsgesetz - WoFÜG) § 2. 9003a 374
II.BV: §§ 1,24-28,42, Anlage2. 9004 375
NMV 1970: §§ 1,4-6,20-29, 37. 9005 381
BetrKV. 9006 388
HeizkostenV §§ 1-14. 9007 392
WoFTV §§1-5. 9008 399
n.BV:§§42,43,44,Anlage3a.F. 9009 402
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