Mietsachen: Handbuch zur Wohnraummiete
Gespeichert in:
| Beteilige Person: | |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
München
Beck
2007
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| Ausgabe: | 4., neu bearb. Aufl. |
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| Umfang: | XXV, 292 S. |
| ISBN: | 9783406556692 |
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| adam_text | Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis IX
Abkürzungsverzeichnis XXI
Literaturverzeichnis XXV
Kapitel 1. Abschluss des Wohnraummietvertrages 1
Kapitel 2. Mieterhöhung bei Wohnraummietverhältnissen 39
Kapitel 3. Die Mietkaution 69
Kapitel 4. Schönheitsreparaturen — vertragsgemäßer und vertragswidriger
Gebrauch 88
Kapitel 5. Mietminderung 116
Kapitel 6. Betriebskosten 141
Kapitel 7. Modernisierung von Wohnraum 167
Kapitel 8. Beendigung des Wohnraummietverhältnisses 190
Kapitel 9. Gerichtliche Hinweise im Mietprozess 261
Kapitel 10. Streitwerte im Mietprozess 266
Kapitel 11. Fragen und Antworten 269
Sachregister 285
Inhalt Inhaltsverzeichnis
15. Abmahnung durch den Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung 37
16. Unterlassungsklage wegen unerlaubter Untervermietung 37
Kapitel 2. Mieterhöhung bei Wohnraummietverhältnissen
I. Vereinbarung über die Miethöhe 39
II. Vereinbarung einer Staffelmiete 40
III. Vereinbarung einer Indexmiete 41
IV. Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB 42
1. Allgemeines 42
2. Mietbegriff. 43
3. Sperrfrist 44
4. Vergleichsmerkmale der ortsüblichen Vergleichsmiete 44
a) Gleiche oder vergleichbare Gemeinde 44
b) Vergleichbare Art 45
c) Vergleichbare Größe 45
d) Vergleichbare Ausstattung 45
e) Vergleichbare Beschaffenheit 46
f) Vergleichbare Lage 46
5. Kappungsgrenze 46
6. Das Mieterhöhungsverlangen 47
a) Form des Erhöhungsverlangens 47
b) Zugang des Erhöhungsverlangens 47
c) Allgemeiner Inhalt des Erhöhungsverlangens 47
d) Das Erhöhungsverlangen bei Veräußerung der Mietwohnung 48
e) Bevollmächtigung und Vertretung 48
f) Bezugnahme auf einen Mietspiegel 49
g) Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten 52
h) Bezugnahme auf Vergleichswohnungen 54
i) Andere Begründungsmöglichkeiten 56
7. Die Zustimmung des Mieters 56
a) Form der Zustimmung 56
b) Teilweise Zustimmung 57
c) Wirkung der erteilten Zustimmung 57
8. Klage auf Erteilung der Zustimmung (Der Mieterhöhungsprozess) 58
a) Besondere Prozessvoraussetzungen 58
b) Weitere prozessuale Fragen 59
9. Gerichtliche Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete 60
a) Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels 60
b) Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten 61
10. Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen 62
V. Praktische Hinweise und Verfahrensfragen 62
Muster zu Kapitel 2
1. Formloses Angebot des Vermieters auf Erhöhung der Grundmiete 63
2. Förmliches Mieterhöhungsverlangen — Vergleichswohnungen bei
Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels 64
3. Zustimmungsklage des Vermieters 65
4. Klageerwiderung des Mieters nach Zustimmungsklage 66
Kapitel 3. Die Mietkaution
I. Allgemeines 69
1. Bedeutung der Mietkaution als Sicherheitsleistung des Mieters 69
2. Bedeutung der Vorschrift des § 551 BGB 69
3. Anwendungsbereich 69
II. Die Sicherheitsleistung, § 551 Abs. 1 BGB 70
1. Art der Sicherheitsleistung 70
X
Inhaltsverzeichnis Inhalt
a) Barkaution und Verpfändung eines Sparbuchs 70
b) Bürgschaft als Kaution 70
2. Höhe der Sicherheitsleistung 71
3. Fälligkeit der Sicherheitsleistung 72
a) Zahlung in drei Monatsraten, § 551 Abs. 2 BGB 72
b) Beendigung des Mietverhältnisses vor Zahlung der Kaution 73
4. Nichterfüllung der Kautionszahlungsverpflichtung 73
HI. Anlageverpflichtung des Vermieters 73
1. Bedeutung der Regelung 73
2. Art der Kautionsanlage 74
IV. Verzinsungspflicht 74
1. Verzinsung bei Altverträgen vor dem 01.01.1983 74
a) Vertraglicher Ausschluss der Verzinsung 74
b) Nichtregelung der Verzinsung 74
c) Vertragliche Vereinbarung der Verzinsung 74
2. Verzinsung bei Mietverträgen nach dem 01.01.1983 74
3. Die Zinshöhe 75
a) Grundsätzliches zur Zinshöhe 75
b) Anlage der Kaution zu einem höheren Zinssatz 75
c) Anlage der Kaution zu einem niedrigeren Zinssatz 75
d) Schuldhafte Nichtziehung von Zinsen 75
e) Nebenkosten und Nebenvergütungen 75
4. Abrechnung der Zinsen 75
5. Mietkaution und Zinsabschlagssteuer 75
6. „Andere Anlageform 76
V. Behandlung der Kaution während des Mietverhältnisses 77
1. Ansprüche des Mieters während des Mietverhältnisses 77
a) Allgemeines 77
b) Ansprüche bei Vermögensverschlechterung des Vermieters 77
c) Ansprüche bei Veräußerung des Grundstücks 78
2. Ansprüche des Vermieters während des bestehenden Mietverhältnisses 79
VI. Die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses 79
1. Rechte des Mieters 79
2. Rechte und Pflichten des Vermieters 80
a) Abrechnungspflicht des Vermieters 80
b) Prüflings und Uberlegungsfrist 80
c) Ablauf und Überschreitung der Prüfungsfrist 81
d) Umfang der Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters 81
VII. Die Kaution bei Insolvenz des Vermieters 81
1. Grundsätzliches 81
2. Aussonderungsrecht nach § 47 Insolvenzordnung 81
3. Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO 82
4. Zugriff des kontoführenden Kreditinstituts 82
5. Rechte des Mieters bei Nichtanlage der Kaution nach § 551
Abs. 3 BGB 82
a) Erzwingung der treuhänderischen Anlage der Kaution 82
b) Rechte des Mieters nach Insolvenzeröflhung, falls keine treuhänderische
Anlage erfolgt ist 82
VIII. Abweichende Vereinbarungen und Sonderregelung für Studenten und
Jugendwohnheime 82
IX. Praktische Hinweise und Verfahrensfragen 83
Muster zu Kapitel 3
1. Auskunftsersuchen des Mieters hinsichtlich der Anlage der Kaution 84
2. Aufforderung durch Vermieter, eine teilweise verbrauchte Kaution wieder
aufzufüllen 84
XI
Inhalt Inhaltsverzeichnis
3. Rückzahlungsverlangen hinsichtlich einer Mietkaution nach Beendigung
des Mietverhältnisses 85
4. Klage des Mieters auf Rückzahlung einer Mietkaution 85
Kapitel 4. Schönheitsreparaturen — vertragsgemäßer und vertragswidriger
Gebrauch
I. Schönheitsreparaturen — vertragsgemäßer Gebrauch — vertragswidriger Gebrauch ... 88
1. Begriff der Schönheitsreparaturen 88
2. Vertragsgemäßer Gebrauch 89
3. Vertragswidriger Gebrauch 90
II. Vertragliche Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen 92
1. Vereinbarung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen oder durch Individual
vereinbarung 92
2. Einzelne Schönheitsreparaturklauseln 93
a) Grundsatz (laufendes Mietverhältnis, Renovierungszustand bei Einzug) 93
b) Laufende Schönheitsreparaturen und Anfangsrenovierung 94
c) Laufende Schönheitsreparaturen und Endrenovierung 94
d) Schönheitsreparaturen nach Fristenplan 95
e) Quotenklausel 96
f) Zahlung der Renovierungskosten ohne Nachfristsetzung 97
g) Bezugsfertige Rückgabe 97
h) Besenreine Rückgabe 97
i) Rückgabe wie übernommen 98
j) Kombination Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen 98
3. Mieterhöhungsanspruch wegen unwirksamer Schönheitsreparaturverpflichtung? . 98
HI. Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter 99
IV. Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs des Vermieters 99
1. Nachfristsetzung, §§ 323, 325, 281 BGB 99
2. Entbehrlichkeit der Nachfristsetzung 100
a) Ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung 100
b) Anerkenntnis des Mieters 101
V. Umfang des Schadensersatzanspruchs 101
1. Allgemeines 101
2. Kosten der Renovierung 101
3. Weitere Ansprüche des Vermieters 102
VI. Sonderfalle 102
1. Umbauarbeiten nach Vertragsende 102
2. Übernahme der Schönheitsreparaturen durch Nachmieter 103
3. Renovierung trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel 103
a) Schadensersatzanspruch des Vermieters 103
b) Rückforderung der Renovierungsleistung durch den Mieter 103
VII. Verjährung 104
VIII. Kleinreparaturen 105
IX. Praktische Hinweise und Verfahrensfragen 106
Muster zu Kapitel 4
1. Hinweis durch Vermieter auf durchzuführende Schönheitsreparaturen 108
2. Ablehnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter .... 108
3. Nachfristsetzung durch den Mieter 109
4. Schreiben des Vermieters betreffend Beschädigung der Mieträume 110
5. Schadensersatzklage nach Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen 111
6. Aufforderung des Vermieters an den Mieter, die Kosten für eine Kleinreparatur
zu erstatten 114
7. Aufforderung des Mieters, die Kosten für eine Reparatur zu erstatten mit
Ankündigung der Aufrechnung 114
XII
Inhaltsverzeichnis Inhalt
Kapitel 5. Mietminderung
I. Fehler der Mieträume im Sinne von § 536 BGB 116
1. Allgemeine Mangeldefinition 116
2. Den Mieträumen unmittelbar anhaftende Mängel, insbesondere Baumängel .... 117
a) Arten von Baumängeln 117
b) Einhaltung der Bauvorschriften 117
c) Gesundheitsgefährdende Belastungen als Mangel 118
d) Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters 118
3. Bewirtschaftungsmängel 118
4. Beschaffenheitsmängel 119
5. Umfeldmängel und Rechtsmängel 120
a) Baulärm und Verkehrslärm 120
b) Umweltgefahren 121
c) Weitere Umweltmängel 122
d) Gebrauchsbeschränkungen 122
II. Erheblichkeit des Fehlers 122
1. Geringfügige Beeinträchtigung 122
2. Fehlende Nachhaltigkeit 123
III. Fehlen zugesicherter Eigenschaft, § 536 Abs. 2 BGB 123
1. Gegenstand der Zusicherung 123
2. Form der Zusicherung 123
IV. Eintritt der Minderung 123
1. Minderung kraft Gesetzes 123
2. Minderung, Erfullungsanspruch und Zurückbehaltungsrecht 124
3. Subjektive Betroffenheit nicht erforderlich 124
4. Anfänglicher und nachträglicher Mangel 124
V. Ausschluss der Minderung 125
1. Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss 125
2. Verletzung der Anzeigepflicht § 536 c BGB 125
3. Verwirkung des Minderungsrechts bei nachträglichen Mängeln 126
a) Rechtslage bis zum 31.08.2001 126
b) Rechtslage nach der Mietrechtsreform (ab dem 01.09.2001) 126
4. Wiederaufleben verwirkter Minderungsrechte 127
5. Weitere Ausschlussfälle 127
a) Entstehung des Mangels vom Mieter zu vertreten 127
b) Ablehnung oder Verhinderung der Mangelbeseitigung 127
VI. Höhe der Minderung 128
1. Mietbegriff bei der Minderung 128
2. Minderungsberechnung 128
3. Minderungsprozentsätze 129
4. Irrtum des Mieters über die Minderungshöhe 130
VII. Vertraglicher Minderungsausschluss 130
1. Bei Wohnraum 130
2. Bei Gewerberaum 131
VIII. Die Minderung im Prozess 131
1. Klagearten 131
2. Verwirkung des Vermieteranspruchs 131
3. Urkundsprozess 132
4. Beweislastverteilung 132
IX. Schadensersatz und Mangelbeseitigungsanspruch 133
1. Der Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 BGB 133
a) Die gesetzlichen Alternativen 133
b) Ausschluss der Haftung 133
c) Beweislast 134
2. Mangelbeseitigungs und Aurwendungsersatzanspruch nach § 536 a Abs. 2 BGB . 134
X. Praktische Hinweise und Verfahrensfragen 135
XIII
Inhalt Inhaltsverzeichnis
Muster zu Kapitel 5
1. Mangelanzeige des Mieters und Beseitigungsaufforderung 136
2. Erwiderung des Vermieters auf Mietminderung 136
3. Klage des Vermieters auf Zahlung der vollen Miete bei Minderung durch
den Mieter 137
4. Klageerwiderung des Mieters im Zahlungs Minderungsprozess 138
Kapitel 6. Betriebskosten
I. Vertragliche Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten und Heizkosten. . 141
1. Grundsatz der vertraglichen Vereinbarung 141
2. Zulässige Vereinbarungen im Mietvertrag 141
a) Unzulässige pauschale oder unbestimmte Vereinbarungen 141
b) Abwälzung einzelner Betriebskosten 142
c) Zulässige Bezugnahme auf die BetrKV 143
3. Ansatz von Vorauszahlungen oder Pauschalen 143
4. „Stillschweigende Vereinbarung von Betriebskosten und Heizkosten 144
II. Begriff der umlegbaren Betriebskosten und der Heizkosten nach § 2 der BetrKV . . . 145
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks 145
2. Die Kosten der Wasserversorgung 145
3. Die Kosten der Entwässerung 146
4. Die Kosten der Heizungsanlage 146
5. Die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage 147
6. Die Kosten verbundener Heizungs und Warmwasserversorgungsanlagen 148
7. Die Kosten des Betriebs des Personen oder Lastenaufzuges 148
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung 148
9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 149
10. Die Kosten der Gartenpflege 149
11. Die Kosten der Beleuchtung 150
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung 150
13. Die Kosten der Sach und Haftpflichtversicherung 150
14. Die Kosten für den Hauswart 150
15. Die Kosten der Antennenanlage 151
16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege 151
17. Sonstige Betriebskosten 151
III. Die Abrechnung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Heizkosten 152
1. Grundsatz der jährlichen Abrechnung 152
2. Abrechnung bei Vermieter und Mieterwechsel 152
3. Anforderungen an die Abrechnung von Betriebs und Heizkosten 153
a) Grundsätzliche Anforderungen 153
b) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit 154
4. Belegeinsicht durch den Mieter 154
5. Abrechnungsmaßstab 155
a) Bei fehlender vertraglicher Vereinbarung 155
b) Bei vertraglicher Vereinbarung 156
c) Berücksichtigung von Leerständen 156
d) Ausgliederung von Betriebskosten von Gewerberäumen bei gemischt
genutzten Gebäuden 156
IV. Ausschluss von Nachforderungen 157
V. Ausschluss von Einwendungen des Mieters 158
VI. Weitere Rechte von Vermieter und Mieter 159
1. Erfüllungsanspruch des Mieters 159
2. Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen 159
3. Verjährung von Nachzahlungsansprüchen des Vermieters und Rückforderungs¬
ansprüchen des Mieters 160
4. Verwirkung von Rechten und konkludenteVertragsänderung 160
VII. Die Erhöhung von Vorauszahlungen und Pauschalen 160
XIV
Inhaltsverzeichnis Inhalt
1. Erhöhung der Vorauszahlungen 160
2. Erhöhung von Betriebskostenpauschalen und bei vereinbarter Bruttomiete 161
VIII. Betriebskosten bei gewerblichen Mietverhältnissen 161
IX. Praktische Hinweise und Verfahrensfragen 161
Master zu Kapitel 6
1. Umlage erhöhter Betriebskosten auf den Mieter 163
2. Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen 164
3. Beanstandung einer Abrechnung durch den Mieter 165
Kapitel 7. Modernisierung von Wohnraum
I. Abgrenzung Erhaltungsmaßnahmen — Modemisierungsmaßnahmen 167
II. Die Durchsetzung von Instandsetzungsmaßnahmen 167
III. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen 169
1. Der Begriff der Modernisierungsmaßnahme 169
a) Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts 169
b) Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse 170
c) Nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser 170
2. Ankündigungspflicht des Vermieters 171
3. Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter 172
4. Sonderkündigungsrecht des Mieters 174
5. Duldung des Mieters 174
6. Mitwirkungspflicht des Mieters 174
IV. Mietermodernisierung „Barrierefreiheit 175
1. Allgemeines 175
2. Interessenabwägung 175
3. Rückbaukaution 175
4. Wegnahmerecht 176
V. Mieterhöhung nach Modernisierung 176
1. Verhältnis zwischen Duldung nach § 554 Abs. 2 BGB und Mieterhöhung
nach § 559 BGB 176
2. Verhältnis zwischen Mieterhöhung nach §§ 558ff. BGB und §§ 559ff. BGB 177
3. Die berücksichtigungsfähigen Kosten 178
4. Verteilung der Kosten auf mehrere Wohnungen, § 559 Abs. 2 BGB
(Umlageschlüssel) 178
5. Zeitpunkt der Mieterhöhung 179
6. Berechnung und Erläuterung der Erhöhung 179
a) Angabe des Gesamtaufwands 179
b) Angabe des Teilbetrags, der auf die einzelne Wohnung entfällt und des
Verteilungsschlüssels 180
c) Die einzelnen Rechnungsposten 180
VI. Praktische Hinweise und Verfahrensfragen 181
Muster zu Kapitel 7
1. Ankündigungsschreiben mit Duldungsaufforderung zur Duldung von
Verbesserungsmaßnahmen 182
2. Ankündigungsschreiben mit Duldungsaufforderung zur Duldung von
Energie /Wassereinsparungsmaßnahmen 183
3. Ankündigungsschreiben mit Duldungsaufforderung zur Duldung von
Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums 184
4. Entgegnung des Mieters aufschreiben des Vermieters betreffend die Duldung
von Modernisierungsarbeiten 186
5. Antrag des Mieters auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterbindung
nicht geduldeter Modemisierungsarbeiten 187
6. Mieterhöhungsschreiben nach § 559 b BGB nach Durchführung einer
Modernisierungsmaßnahme 188
XV
Inhalt Inhaltsverzeichnis
Kapitel 8. Beendigung des Wohnraummietverhältnisses
I. Mietaufhebungsvereinbarungen und Stellung eines Nachmieters 190
1. Aufhebungsvereinbarungen 190
2. Nachmieterstellung 190
II. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters 191
III. Allgemeine Kündigungsfragen 192
1. Begründungspflicht und Abmahnung 192
2. Generalklausel bei der fristlosen Kündigung 193
3. Neue Schonfrist bei Zahlungsverzug 194
4. Neue Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung und Kündigungs¬
fristen in Altverträgen 195
IV. Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung und Gebrauchsentziehung, § 543
Abs. 2 Nr.l BGB 196
1. Voraussetzungen des Kündigungsrechts 196
2. Erhebliche Beeinträchtigung 197
3. Abhilfefrist 197
4. Zeitpunkt, Form und Begründung der Kündigung 198
5. Ausschluss des Kündigungsrechts 198
6. Beweislast 198
V. Frisdose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs, § 543 Abs. 1, Abs. 2
Satz 1 Nr. 2 BGB 199
1. Voraussetzungen des Kündigungsrechts 199
2. Form, Begründung und Zugang der Kündigungserklärung 201
3. Abweichende Vereinbarungen und Beweislast 201
VI. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569
Abs. 3 BGB 201
1. Voraussetzungen des Kündigungsrechts 201
a) Mietverzug über zwei aufeinanderfolgende Termine, § 543 Abs. 2 Satz 1
Nr. 3 a BGB 201
b) Mietverzug über mehr als zwei Termine, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB . . 203
2. Begründung der Kündigung 203
3. Tatbestände, die die Kündigung ausschließen 203
a) Nichtbeanstandung unpünktlicher Mietzahlung 203
b) Anderweitige Sicherung des Vermieters 203
4. Heilung der Verzugsfolgen 203
a) Befriedigung des Vermieters vor Ausspruch der Kündigung 203
b) Erklärung der Aufrechnung durch den Mieter 204
c) Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 204
5. Schadensersatzanspruch des Vermieters 206
6. Abdingbarkeit und prozessuale Fragen 206
a) Abdingbarkeit 206
b) Prozessuales 206
VII. Zerrüttung des Mietverhältnisses, § 543 Abs. 1 BGB 207
1. Allgemeines 207
2. Die Verletzung vertraglicher Pflichten 207
3. Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses 209
4. Abdingbarkeit 209
VIII. Frisdose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung 209
1. Inhalt der Regelung 209
2. Begründung der Kündigung und Abhilfefrist 210
IX. Ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Pflichtverletzung ..211
1. Allgemeines 211
2. Einzelfalle 211
X. Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf 212
1. Privilegierter Personenkreis 212
2. Der Begriff des Benötigens 213
XVI
Inhaltsverzeichnis Inhalt
3. Einzelfälle 213
a) Eigenbedarf bejaht 213
b) Eigenbedarf verneint 214
4. Treuwidrige Geltendmachung von Eigenbedarf 215
5. Allgemeiner Raumbedarf 215
a) Hilfi und Pflegeperson 215
b) Bedarf für öffentliche Zwecke 216
c) Bedarf fiir berufliche Zwecke 216
6. Betriebsbedarf 216
7. Genossenschaftswohnungen 218
8. Hausmeisterwohnung 218
XI. Vorgetäuschter Eigenbedarf 219
1. Verschuldeter Eigenbedarf. 219
2. Wegfäll des Eigenbedarfs und vorgetäuschter Eigenbedarf 219
a) Grundsätze und Beweislast 219
b) Anspruchsgrundlagen und Verschulden 220
c) Umfang des Schadensersatzes 221
XII. Wärtefrist nach Begründung von Wohnungseigentum 222
1. Voraussetzungen 222
2. Umgehungstatbestände 222
3. Dauer der Wartefrist 223
4. Einzelfragen 223
XIII. Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung 224
1. Allgemeine Fragen Begriff der wirtschaftlichen Verwertung 224
2. Erhaltungs und Modernisierungsmaßnahmen 224
3. Umbau des Hauses 225
4. Abbruch des Hauses und gewerbliche Nutzung 226
5. Veräußerung der Wohnung 227
XIV. Sonderkündigungsrechte 229
1. Erleichterte Kündigung bei Einliegerwohnraum 229
a) Allgemeines 229
b) Kein berechtigtes Interesse erforderlich 229
c) Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen 230
d) Wohnraum als Teil der Vermieterwohnung 231
e) Erklärung der Sonderkündigung 231
f) Verlängerung der Kündigungsfrist 231
2. Teilkündigung von Nebenräumen 231
a) Nebenräume oder Teile des Grundstücks 231
b) Inhalt der Kündigung 232
c) Herabsetzung der Miete 233
3. Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch 233
4. Möblierter Einhegerwohnraum 233
5. Wohnraum als Teil eines Studenten oder Jugendwohnheims 234
6. Zweckbestimmte, von juristischen Personen des öffentlichen Rechts
angemietete Wohnungen, § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB 234
7. Kündigungsrecht bei Mietverhältnissen über mehr als 30 Jahre 234
8. Kündigungsrecht des Vermieters und des Erben bei Tod des Mieters,
§§ 564, 580 BGB 235
a) Voraussetzungen des Kündigungsrechts 235
b) Ausübung, Zeitpunkt und Frist der Kündigung 235
9. Kündigungsrecht bei Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen,
§§ 576 576 b BGB 236
10. Sonderkündigungsrecht des Mieten nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB 236
11. Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Untervermietungs
erlaubnis, § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB 237
a) Allgemeines 237
XVII
Inhalt Inhaltsverzeichnis
b) Voraussetzungen der Kündigung 237
c) Form, Frist und Zeitpunkt der Kündigung 237
d) Entfall des Kündigungsrechts 238
12. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB 238
13. Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs nach Mieterhöhung,
§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB 239
XV. Neuer Zeitmietvertrag und Kündigungsausschlussvereinbarungen 240
1. Neuer Zeitmietvertrag 240
2. Kündigungsausschlussvereinbarungen 241
XVI. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB 242
1. Allgemeines 242
2. Ablauf der Mietzeit 242
3. Fortsetzung des Gebrauchs 242
4. Widerspruchserklärung des Vermieters oder des Mieters 243
5. Widerspruchsfrist 244
6. Folge des Widerspruchs 244
7. Abweichende Vereinbarungen 244
XVII. Die Sozialklausel nach §§ 574ff. BGB 245
1. Widerspruch gegen die Kündigung, §§ 574, 574 b BGB 245
2. Wirkung des Widerspruchs 245
3. Verfahren 246
XVIII. Praktische Hinweise und Verfahrensfragen 246
1. Praktische Hinweise bezüglich einer vorzeitigen Entlassung aus dem
Mietverhältnis 246
2. Praktische Hinweise bezüglich der fristlosen Kündigung 247
3. Praktische Hinweise bezüglich der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB 247
4. Räumungsprozess, Räumung, und Zwangsvollstreckung 248
Muster zu Kapitel 8
1. Antrag des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis 250
2. Ablehnung der vorzeitigen Entlassung (Nachmieterstellung) bzw. der Person
eines Nachmieters durch den Vermieter 250
3. Abmahnung wegen vertragswidrigen Gebrauchs 251
4. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug 252
5. Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses 253
6. Privatschriftliche Aufhebungsvereinbarung für Mietverhältnis 253
7. Mietaufhebungsvertrag mit Abstandszahlung 254
8. Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf 254
9. Ordentliche Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen
Verwertung 255
10. Räumungsklage wegen Zahlungsverzug 257
11. Anerkennung des Räumungsanspruchs durch den Mieter 258
12. Schreiben an Gerichtsvollzieher wegen Vollzug der Räumung 259
Kapitel 9. Gerichtliche Hinweise im Mietprozess
I. Allgemeines 261
II. Umfang der Hinweispflicht 261
III. Form und Zeitpunkt der Hinweise 261
IV. Hinweise bei anwaltlich vertretener Partei 262
V. Folgen unterlassener Hinweise 263
VI. Hinweise im Mietprozess 263
1. Mieterhöhung 263
2. Schönheitsreparaturen 264
3. Mietminderung 264
4. Betriebskosten 264
5. Fristlose Kündigung 265
XVIII
Inhaltsverzeichnis Inhalt
6. Ordentliche Kündigung 265
7. Sonstige Hinweise 265
Kapitel 10. Streitwerte im Mietrecht
I. Abschluss des Wohnraummietvertrages — Rechte und Pflichten der
Vertragsparteien 266
1. Klage auf Abschluss des Mietvertrages 266
2. Besichtigung der Mietwohnung 266
3. Tierhaltung 266
4. Parabolantenne 266
5. Untervermietung 266
6. Mietzahlung 267
II. Mietminderung 267
III. Betriebskosten 267
IV. Erhaltung und Modernisierung 267
V. Beendigung des Mietverhältnisses und Räumungsklage 267
Kapitel 11. Fragen und Antworten
I. Abschluss des Wohnraummietvertrages 269
II. Mieterhöhung 271
III. Mietkaution 275
IV. Schönheitsreparaturen 276
V. Mietminderung 279
VI. Betriebskosten 280
VII. Modernisierung von Wohnraum 282
VIII. Beendigung des Mietverhältnisses 283
Sachregister 285
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