Mietkauf und andere Formen des Grundstücks-Ratenkaufs:
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München
Beck
2006
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsübersicht
Inhaltsverzeichnis IX
Abkürzungsverzeichnis XIII
Literaturverzeichnis XVII
A.Einleitung 1
I. Allgemeines 1
II. Rechtliche Einordnung des Mietkaufs/Ratenzahlungskaufs 2
III. Wille der Beteiligten 5
B. Mietkauf 9
I. Vorbemerkung 10
II. Der mietvertragliche Teil des Mietkaufs 10
III. Der kaufrechtliche Teil des Mietkaufs 39
IV. Die Notar- und Grundbuchkosten beim Mietkauf und steuerliche Grund¬
züge 58
V. Formulierungsvorschlag 60
C. Ratenzahlungskaufvertrag 71
I. Abgrenzung des Ratenzahlungskaufs von anderen „gestreckten Zah¬
lungstatbeständen 72
II. Fallgruppenbildung 76
III. Gestaltungsschwerpunkte beim Ratenzahlungskaufvertrag ohne Vorlage¬
sperre 78
IV. Gestaltungsschwerpunkte beim Ratenzahlungskaufvertrag mit Vorlage¬
sperre 131
V. Die Notar- und Grundbuchkosten beim Ratenzahlungskauf und steuer¬
liche Grundzüge 146
D. Erbbaurechtsvertrag 153
I. Grundtypen des Erbbaurechtsvertrages beim Kreditkauf 154
II. Eigentumsrechtliche Konsequenzen 155
III. Herbeiführung eines Lastentragungswechsels auch im Außenverhältnis .... 156
IV. Vor-und Nachteile der Erbbaurechtslösung 157
V. Besonderheiten bei der Gestaltung eines solchen Erbbaurechtsvertrages ... 163
VI. Kosten-und steuerrechtliche Besonderheiten 169
VII. Formulierungsbeispiel 172
Sachregister 181
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis XIII
Literaturverzeichnis XVII
A. Einleitung 1
I. Allgemeines 1
II. Rechtliche Einordnung des Mietkaufs/Ratenzahlungskaufs 2
1. Allgemeines 2
2. Definition des Mietvertrags mit Ankaufsrecht (sog. Mietkauf) 3
3. Definition des Ratenzahlungskaufvertrages 4
III. Wille der Beteiligten 5
1. Allgemeines 5
2. Typische Mietkaufkonstellationen 5
a) Gewerblich genutzte Immobilien 5
b) Sofortige kaufvertragliche Bindung unerwünscht 5
c) Mietkauf als Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten 5
d) Kaufpreisaufbringung als solche unsicher 6
3. Typische Konstellationen für Ratenzahlungskauf 6
a) Fremdfinanzierung nicht möglich oder unerwünscht 6
b) Beleihungspraxis der Kreditinstitute 6
c) Vermeidung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung 7
4. Bewertung des Einzelfalls 7
5. Notarielle Belehrungspflichten 7
B. Mietkauf 9
I. Vorbemerkung 10
II. Der mietvertragliche Teil des Mietkaufs 10
1. Allgemeines 10
2. Anwendbare Rechtsvorschriften 11
3. Grundsatz der Vertragsfreiheit 12
4. Beurkundungsbedürftigkeit 12
a) Beurkundungszwang nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO 13
b) Beurkundungszwang nach § 311 b BGB 13
5. Mietparteien 14
a) Allgemeines 14
b) Bruchteilsgemeinschaft 14
c) Gesellschaft bürgerlichen Rechts 15
d) Berechtigung zur Übertragung der Mieterstellung 16
6. Mietdauer 17
a) Allgemeine Überlegungen 17
b) Zeitmietvertrag 17
c) Mindestlaufzeit 18
d) Besonderheiten des Mietkaufs 19
e) Kündigungsausschluss im Formularvertrag 20
f) Zwischenergebnis zum Kündigungsausschluss 20
g) Zulässige Dauer des Kündigungsverzichts 20
h) Formulierungsvorschlag 21
7. Regelung zur Miete 21
a) Höhe der Miete 21
b) Fälligkeit der Miete 22
c) Umlage der Betriebskosten auf den Mieter 22
d) Zwangsvollstreckungsunterwerfüngserklärung 23
IX
Inhalt
8. Gebrauch des Mietgrundstücks und Gebrauchsüberlassung 23
a) Allgemeines 23
b) Berechtigung zur teilweisen Untervermietung 24
c) Berechtigung zur vollständigen Untervermietung 24
9. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung 25
a) Allgemeines 25
b) Überwälzung der gesamten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 25
c) Schönheitsreparaturen 26
10. ErschJießungskosten 29
11. Mietsicherheit (Kaution) 30
12. Rechte des Mieters bei Sach- und Rechtsmängeln 30
13. Kündigung 32
a) ordentliche Kündigung 33
b) Außerordentliche Kündigung 33
c) Zeitmietvertrag 33
d) Regelungen für den Fall einer Kündigung des Mietvertrages 34
14. Mietkaufbedingte zusätzliche Vereinbarungen 35
a) Genehmigungsbedürftigkeit des Kaufvertrages 35
b) Verwendungsabrede hinsichtlich der Miete 38
15. Geltung der gesetzlichen Vorschriften 39
III. Der kaufrechtliche Teil des Mietkaufs 39
1. Allgemeines 39
2. Das Ankaufsrecht des Mieters 39
a) Gestaltungsmöglichkeiten 40
b) Vergleich der beiden Kaufoptionsarten 41
c) Inhalt des Ankaufrechts 43
3. Anwendbarkeit kredit- und verbraucherschutzrechtlicher Bestimmungen auf
den Mietkauf 45
a) Mietkauf als Verbraucherdarlehen (§§ 491 ff. BGB) 45
b) Mietkauf als Zahlungsaufschub oder sonstige Finanzierungshilfe (§§ 499 ff.
BGB) 46
c) Rechtliche Folgen der Einordnung als sonstige Finanzierungshilfe 48
4. Inhalt des Kaufvertrages 51
a) Anrechnung der Kaltmiete 51
b) Fälligkeit des (Rest-)Kaufpreises, insbesondere Sicherung der Lastenfreistellung 52
c) Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang 53
d) Tragung der Erschließungskosten 53
e) Sachmängelhaftung 53
f) Besonderheiten beim Mietkauf vom Unternehmer/Bauträger 54
IV. Die Notar- und Grundbuchkosten beim Mietkaufund steuerliche Grundzüge 58
1. Notar- und Grundbuchkosten 58
2. Grunderwerbssteuer 59
3. Ertragssteuerrechdiche Überlegungen 59
V. Formulierungsvorschlag 61
C. Ratenzahlungskaufvertrag 71
I. Abgrenzung des Ratenzahlungskaufs von anderen „gestreckten Zahlungstatbestän¬
den 72
1. Mietkauf 72
2. Kauf auf Rentenbasis 72
3. Zinszahlungen 73
4. Abschlagszahlungen 74
5. Ratenlieferungsvertrag 74
6. Verembarungsdarlehen 75
II. Fallgruppenbildung 77
1. Ratenzahlungskauf ohne Vorlagesperre 77
a) Vorteile, insbesondere Lastentragungswechsel 77
b) Nachteile, insbesondere bei Ausbleiben der Gegenleistung 78
X
Inhalt
2. Ratenzahlungskauf mit Vorlagesperre 78
a) Vorteile, insbesondere bei Ausbleiben der Gegenleistung 78
b) Nachteile, insbesondere kein Lastentragungswechsel 78
III. Gestaltungsschwerpunkte beim Ratenzahlungskaufvertrag ohne Vorlagesperre 79
1. Gestaltung der Kaufpreiszahlung 79
a) Fälligkeit, Verzug, Zwangsvollstreckungsunterwerfung 79
b) Verzinsung und Wertsicherung des Kaufpreises - Gestaltungsfragen 84
c) Befugnis zur vorzeitigen Bezahlung des Restkaufpreises 90
2. Sicherung der Lastenfreistellung 91
a) Einholung einer grundbuchtauglichen Löschungsbewilligung 93
b) Einholung einer Lastenfreistellungsverpflichtungserklärung 93
3. Dingliche Sicherung des Kaufpreisanspruchs des Verkäufers 95
a) Fälligkeit 95
b) Sicherungsmittel 96
4. Sicherung des Rücktrittsrechts des Verkäufers 106
a) Gestaltung eines Rücktrittsrechts des Verkäufers 107
b) Zulässigkeit einer Kombination von Sicherungshypothek bzw. Buchgrund¬
schuld und Rückauflassungsvormerkung (Verstoß gegen § 1149 BGB?) 121
5. Kreditrechtliche Vorgaben für den Ratenzahlungskaufvertrag ohne Vorlage¬
sperre 121
a) Grundsätzliches zur Anwendbarkeit der Vorschriften über sonstige Finan¬
zierungshilfen (§§ 499 ff. BGB) auf den Ratenzahlungskauf 122
b) Inhaltliche Vorgaben des Verbraucherschutzrechts bei Teilzahlungsgeschäf¬
ten 124
6. Formulierungsvorschlag für Ratenzahlungskaufvertrag ohne Vorlagesperre 128
IV. Gestaltungsschwerpunkte beim Ratenzahlungskaufvertrag mit Vorlagesperre 132
1. Eigentumsverschaffungssperre 132
a) Methoden zur „Entriegelung der Eigentumssperre 132
b) Vorzugswürdige Methode 133
c) Absicherung rückständiger Verzugszinsen 134
2. Besitz-, Nutzen-, Lasten- und Gefahrübergang 135
3. Erschließungskosten 136
4. Finanzierungsmitwirkung des Verkäufers 137
5. Vorbehaltenes Rücktrittsrecht 138
a) Rücktrittsrecht bei Käuferinsolvenz 138
b) Löschung der Eigentumsvormerkung des Käufers 139
c) Umfang der Erstattungspflicht des Verkäufers 139
d) Räumungspflicht des Käufers 141
6. Kreditrechtliche Vorgaben für den Ratenzahlungskaufvertrag mit Vorlage¬
sperre 142
7. Formulierungsvorschlag für Ratenzahlungskaufvertrag mit Vorlagesperre 142
V. Die Notar- und Grundbuchkosten beim Ratenzahlungskauf und steuerliche
Grundzüge 147
1. Notar- und Grundbuchkosten 147
a) Notarkosten 147
b) Grundbuchkosten 148
2. Grunderwerbsteuer 149
3. Eigenheimzulage 149
4. Ertragsteuerrechtliche Überlegungen 150
D. Erbbaurechtsvertrag 153
I. Grundtypen des Erbbaurechtsvertrages beim Kreditkauf 154
1. Erbbaurechtsvertrag als Ratenzahlungskaufalternative 154
2. Erbbaurechtsvertrag als Mietkaufalternative 154
II. Eigentumsrechtliche Konsequenzen 155
III. Herbeiführung eines Lastentragungswechsels auch im Außenverhältnis 156
XI
Inhalt
IV. Vor- und Nachteile der Erbbaurechtslösung 157
1. Entstehung des Erbbaurechts nur bei Verschaffung der ersten Rangstelle 157
2. Lastentragungswechsel auch im Außenverhältnis 157
3. Verdinghchung der Rechte und Pflichten, insb. des Nutzungsentgeltanspruchs 158
4. Vermeidung der wohnungsmietrechtlichen Kündigungsvorschriften 158
5. Keine Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses durch Rücktritt oder Kündi¬
gung 158
6. Ausgestaltung und Grenzen des Heimfallrechts des Grundstückeigentümers 159
a) Kein Heimfallanspruch bei Verstoß gegen Zustimmungserfordernis des § 5
ErbbauVO 160
b) Heimfallanspruch erst bei Zahlungsrückstand im Umfang zweier Erbbau-
zinsjahresbeträge 161
V. Besonderheiten bei der Gestaltung eines solchen Erbbaurechtsvertrages 163
1. Laufzeit des Erbbaurechts 163
2. Verwendung, Instandsetzung, Veränderung und Versicherung des Gebäudes .... 163
3. Dinglicher Erbbauzins oder schuldrechtliches Nutzungsentgelt 164
a) Vorteile eines schuldrechtlichen Nutzungsentgelts (sog. schuldrechtlicher
Erbbauzins) 164
b) Absicherung des schuldrechtlichen Nutzungsentgelts durch Grundpfand¬
recht 165
c) Geltendmachung des schuldrechtlichen Nutzungsentgelts gegenüber Erwer-
ber nur bei Schuldübernahme 166
d) Entbehrlichkeit einer umfassenden Entschädigungsvereinbarung bei miete¬
ähnlichem Nutzungsentgelt 166
e) Wertsicherung des (schuldrechtlichen) Erbbauzinses 166
4. Sachmängelhaftung des Grundstückseigentümers 167
a) Haftungsausschluss bei Gebrauchtimmobilien 167
b) Grenzen des Haftungsausschlusses bei Neuimmobilien 167
5. Einräumung eines Ankaufrechts zugunsten des Erbbauberechtigten 168
6. Zusätzliche Sicherung des Erbbauberechtigten durch Eigentumsvormerkung .... 168
a) Eintragung der Eigentumsvormerkung bei Begründung des Erbbaurechts .... 168
b) Eintragung der Eigentumsvormerkung erst mit Ausübung des Ankaufsrechts 169
VI. Kosten- und steuerrechtliche Besonderheiten 169
1. Notar- und Grundbuchkosten 169
2. Grunderwerbsteuer 170
3. Eigenheimzulage 171
4. Ertragsteuerrechtliche Überlegungen 172
VII. Formulierungsbeispiel 172
Sachregister 181
XII
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| author | Hügel, Stefan 1960- Salzig, Christian |
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