Referenzvorgehensmodell zum Redevelopment von Bürobestandsimmobilien:
Gespeichert in:
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| Format: | Hochschulschrift/Dissertation Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Norderstedt
Books on Demand
2006
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| Schriftenreihe: | Institut für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft <Leipzig>: ISB, Institut für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft, Universität Leipzig
10 : Dissertation |
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| Umfang: | XXIV, 374 S. |
| ISBN: | 3833437502 |
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis.....................................................................................
Abbildungsverzeichnis............................................................................
Tabellenverzeichnis................................................................................
Formelverzeichnis...................................................................................
1. Einleitung...............................................................................................1
1.1. Problemstellung......................................................................................1
1.2. Zielsetzung..............................................................................................4
1.3. Theoretischer Bezugsrahmen und Abgrenzung.................................4
1.4. Methodik und Vorgehensweise der Untersuchung.............................5
2. Stand der Wissenschaft und Technik.................................................9
2.1. Büroimmobilie.........................................................................................9
2.1.1. Begriff „Immobilie ..................................................................................9
2.1.2. Definition und Grundlagen zur Büroimmobilie...................................10
2.1.3. Historische Entwicklung von Büroimmobilien...................................12
2.1.3.1. Entwicklung der Büroarbeit............................................................12
2.1.3.2. Typologisierung der Entwicklungsphasen von Büroimmobilien.....12
2.2. Definitionen und Grundlagen der Projektentwicklung.....................15
2.2.1. Projektentwicklung................................................................................15
2.2.2. Bauen im Bestand.................................................................................16
2.2.3. Instandhaltungsmanagement...............................................................17
2.2.4. Revitalisierung.......................................................................................18
2.2.5.
2.2.6. Wertschöpfung im Bestand..................................................................20
2.3. Modelltheorie........................................................................................22
2.3.1. Definition und Grundlagen...................................................................22
2.3.2. Modelltypen............................................................................................23
2.3.3. Referenzvorgehensmodell....................................................................24
IV
2.4. Nutzwertbestimmung in der Immobilienprojektentwicklung...........25
2.4.1. Definition und Aufgabe der Nutzwertbestimmung..............................25
2.4.2. Monetäre und nicht monetäre Nutzwerte.............................................25
2.4.3. Monetäre Nutzwertbestimmung............................................................26
2.4.4. Nicht monetäre Nutzwertbestimmung.................................................27
2.4.4.1. Nutzwertanalyse............................................................................27
2.4.4.2. Kosten-Nutzen-Analyse (KNA)......................................................31
2.4.4.3. Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA)...............................................32
2.4.5. Wirkungsebenen....................................................................................32
2.5. Wissenschaftliche Anknüpfung..........................................................33
2.6. Fazit und weiteres Vorgehen...............................................................35
3.
Wandel.................................................................................................37
3.1. Ökonomische Entwicklungen.............................................................37
3.1.1. Ökonomischer Strukturwandel/Strukturbruch....................................37
3.1.2. Konjunkturelle Entwicklung..................................................................38
3.2. Soziodemografische Entwicklungen..................................................39
3.2.1. Migration.................................................................................................40
3.2.2. Sinkende Bevölkerung und Überalterung...........................................41
3.3. Auswirkungen auf das
3.3.1. Büromarktentwicklung..........................................................................42
3.3.1.1. Büroimmobilienmarkt.....................................................................42
3.3.1.2. Technische Entwicklungstrends.....................................................47
3.3.1.3. Dynamisierung der Arbeitswelten und neue Arbeitsphilosophien ..48
3.3.1.4. Büroimmobilie der Zukunft.............................................................50
3.3.2. Bauen im Bestand..................................................................................50
3.3.2.1. Aspekte der steigenden Bedeutung des Bauens im Bestand........51
3.3.2.2. Potenzial für die Projektentwicklung..............................................53
3.3.2.3. Handlungsauslöser eines Redevelopments...................................55
3.3.2.4. Besonderheiten des Bauens im Bestand.......................................57
3.4. Fazit und weiteres Vorgehen...............................................................58
4. Strukturentwicklung eines Referenzvorgehensmodells.................59
4.1. Zieldefinition.........................................................................................59
Inhaltsverzeichnis
4.1.1. Analyse des Anwendungsbereichs......................................................59
4.1.2. Strukturelle und inhaltliche Anforderungsanalyse.............................59
4.1.3. Zielformulierung....................................................................................60
4.2. Modellierungstechniken/Methodenverbund......................................61
4.2.1. Ermittlung der geeigneten Nutzwertbestimmungsmethode..............61
4.2.2. Strukturentwicklung der Nutzwertanalyse..........................................62
4.2.3. Bewertungssystem................................................................................63
4.2.3.1. Erfüllungsskala..............................................................................64
4.2.3.2. Quantifizierung der Erfüllungszahlen mit Hilfe von
Beurteilungshilfen..........................................................................65
4.2.3.3. Wertesynthese und Ergebnisbewertung........................................65
4.2.3.4. Umsetzungs- und Handlungsstrategien.........................................67
4.2.4. Auswahl der Modellierungsmethoden.................................................67
4.3. Struktur des Referenzvorgehensmodells..........................................69
4.4. Vor- und Nachteile der Referenzvorgehensmodellstruktur..............69
4.5. Fazit und weitere Vorgehensweise.....................................................70
5. Entscheidungsrelevante Größen des Redevelopments..................71
5.1. Standort- und Markt..............................................................................72
5.1.1. Standortfaktoren....................................................................................72
5.1.1.1. Der Makrostandort.........................................................................73
5.1.1.2. Der Mikrostandort..........................................................................74
5.1.1.3. Städteräumliche Verteilung von Büroimmobilien...........................74
5.1.1.4. Standort beim
5.1.2. Marktfaktoren.........................................................................................76
5.1.2.1. Marktanalysen für Büroimmobilien................................................77
5.1.2.2. Marktspezifische Besonderheiten für das
Bürobestandsimmobilie.................................................................77
5.1.3. Bestandsaufnahme/Due
5.1.3.1. Quellen, Arten und Techniken der Bestandsaufnahme.................79
5.1.3.2. Bestandsaufnahme eines potenziellen Redevelopmentobjektes...81
5.2. Rechtliche Rahmenbedingungen........................................................81
5.2.1. Baugenehmigung..................................................................................82
5.2.1.1. Bestandsschutz.............................................................................83
5.2.1.2. Nutzungsänderung........................................................................85
VI
5.2.2. Bauplanungsrecht beim
5.2.2.1. Allgemeines Städtebaurecht..........................................................87
5.2.2.2. Besonderes Städtebaurecht..........................................................88
5.2.2.3. Altlasten.........................................................................................91
5.2.2.4. Eingriffe in den Bestandsschutz durch das Bauplanungsrecht......91
5.2.3. Bauordnungsrecht beim
5.2.3.1. Brandschutz...................................................................................92
5.2.3.2. Abstandsflächen............................................................................96
5.2.3.3. Stellplätze......................................................................................96
5.2.3.4. Baulasten.......................................................................................98
5.2.3.5. Eingriffe in den Bestandsschutz durch das Bauordnungsrecht......99
5.2.4. Baunebenrecht beim
5.2.4.1. Energieeinsparverordnung..........................................................100
5.2.4.2. Schadstoffe..................................................................................103
5.2.4.3. Arbeitsschutzrecht.......................................................................104
5.2.4.4. Denkmalschutz............................................................................104
5.2.4.5. Eingriffe in den Bestandsschutz durch das Baunebenrecht.........107
5.2.5. Resultierende Bewertungsmetrik.......................................................108
5.3. Objektzustand/Gebäudesubstanz.....................................................108
5.3.1. Definitionen..........................................................................................109
5.3.1.1. Technische Lebensdauer............................................................109
5.3.1.2. Wirtschaftliche Nutzungsdauer....................................................110
5.3.2. Erschließungszustand des Objektes.................................................112
5.3.3. Architektur............................................................................................113
5.3.3.1. Zielkriterien zur architektonischen Gestaltung.............................113
5.3.3.2. Umgangsmöglichkeiten mit Bestandsgebäuden..........................114
5.3.4. Technische Gebäudeausrüstung und Fassade.................................115
5.3.4.1. Bedeutung der Gebäude-und Fassadentechnik.........................115
5.3.4.2. Klassifizierung des Bürogebäudebestandes................................116
5.3.4.3. Zielkriterien eines Redevelopments zur Gebäude- und
Fassadentechnik..........................................................................117
5.3.4.4. Fassade.......................................................................................120
5.3.4.5. Elektro- und Medienversorgung...................................................123
5.3.4.6. Raumlufttechnische Anlagen.......................................................128
5.3.4.7. Wärmeanlagen............................................................................131
5.3.5. Raumbildender Ausbau.......................................................................134
5.3.5.1. Fußbodenunterkonstruktionen.....................................................134
5.3.5.2. Nichttragende Trennwände.........................................................137
Inhaltsverzeichnis______________________________________________________________________VH
5.3.5.3. Unterdeckenkonstruktionen.........................................................139
5.3.6. Bauschäden.........................................................................................141
5.3.6.1. Definition und Ursachen..............................................................141
5.3.6.2. Prüfkriterien - Bauschadensschwerpunkte.................................141
5.3.7. Schadstoffbelastung...........................................................................142
5.3.7.1. Bedeutung und Handlungsnotwendigkeiten................................142
5.3.7.2. Prüfkriterien - Schadstoffschwerpunkte......................................143
5.3.8. Resultierende Bewertungsmetrik.......................................................144
5.4. Gebäudestruktur und Nutzungsflexibilität.......................................145
5.4.1. Aufbau der Gebäudestruktur..............................................................145
5.4.2. Bedeutung und Definition der Nutzungsflexibilität..........................145
5.4.2.1. Ebenen der Nutzungsflexibilität...................................................147
5.4.2.2. Wirtschaftlichkeit der Nutzungsflexibilität.....................................149
5.4.3. Flexibilitätsbewertung von Bürobestandsimmobilien......................150
5.4.4. Flexibilisierungspotenzial von Bürobestandsimmobilien................152
5.4.4.1. Ableitung des Flexibilisierungspotenzials....................................152
5.4.4.2. Gewichtung der Elemente...........................................................153
5.4.4.3. Grundlage der Kategorisierung einzelner Elemente....................155
5.4.5. Elemente der Nutzungsflexibilität......................................................155
5.4.5.1. Rohbau........................................................................................156
5.4.5.2. Gebäudehülle..............................................................................162
5.4.5.3. Ausbau........................................................................................162
5.4.5.4. Gebäudetechnik..........................................................................163
5.4.5.5. Brandschutz................................................................................163
5.4.6. Bewertung der Flexibilität und des Flexibilisierungspotenzials eines
Redevelopmentobjektes.....................................................................165
5.5. Vermietungssituation.........................................................................167
5.5.1. Leerstand.............................................................................................168
5.5.1.1. Leerstandsursachen und -arten...................................................168
5.5.1.2. Relevanz für den Wertschöpfungsprozess..................................169
5.5.2. Mieteranalyse.......................................................................................170
5.5.2.1. Existenter Mietcashflow...............................................................171
5.5.2.2. Mieterbonität................................................................................173
5.5.2.3. Mietvertragsstrukturen - Qualität der Mietverträge......................174
5.5.2.4. Mietermix.....................................................................................178
5.5.3. Mieterpflege bei Baumaßnahmen an Bürobestandsimmobilien......180
5.5.3.1. Vorgehensweise..........................................................................180
5.5.3.2. Umgang mit existenten Mietern...................................................181
VIH
5.5.3.3. Abwägung der Alternativen..........................................................182
5.6.
5.6.1. Strategisches und operatives
5.6.2. Nutzungskostencontrolling................................................................184
5.6.3. Nutzungskostenanalyse bei Redevelopmentobjekten.....................185
5.6.3.1. Betriebskostenanalyse.................................................................185
5.6.3.2. Verwaltungskostenanalyse..........................................................190
5.6.3.3. Flächenmanagement...................................................................191
5.6.4. Wertschöpfung beim
5.7. Finanzierung.......................................................................................193
5.7.1. Aktuelle Tendenzen.............................................................................193
5.7.1.1. Anforderungen an die Finanzierung durch Basel
5.7.1.2. Auswirkungen von Basel
5.7.2. Finanzierungsmethoden.....................................................................196
5.7.2.1. Finanzierungsmethoden bei Projektfinanzierungen.....................196
5.7.2.2. Eignung für die Projektfinanzierung eines Redevelopments........200
5.7.3. Geeignete Finanzierungsstrukturen für Redevelopments...............203
5.7.3.1. Parameter der finanziellen Wertschöpfung..................................203
5.7.3.2. Nutzung von Förderprogrammen.................................................208
5.7.4. Bewertung der Finanzierungsbedingungen beim
5.8. Fazit und weiteres Vorgehen.............................................................210
6. Gewichtung entscheidungsrelevanter Größen des
Redevelopments...............................................................................211
6.1. Auswertung der Befragung...............................................................211
6.1.1. Unternehmensdaten............................................................................212
6.1.2. Entscheidungsrelevante Größen des Redevelopments...................213
6.1.2.1. Standort und Markt......................................................................213
6.1.2.2. Rechtliche Rahmenbedingungen.................................................213
6.1.2.3. Objektzustand und Gebäudesubstanz.........................................214
6.1.2.4. Gebäudestruktur/Nutzungsflexibilität...........................................215
6.1.2.5. Vermietungssituation...................................................................215
6.1.2.6. Finanzierung................................................................................216
6.1.2.7.
6.1.3. Chancen, Risiken und Kenngrößen des Redevelopments...............217
6.2. Gewichtung der Unternehmensantworten.......................................218
Inhaltsverzeichnis_______________________________________________________________________
6.3. Herleitung der Gewichtungsfaktoren des Bewertungsmodells.....219
6.3.1. Berechnung der Gewichtung der Teilbewertungsgrößen................220
6.3.2. Berechnung der Gewichtung der Bewertungsbereiche...................221
6.4. Ergebnisse..........................................................................................222
6.4.1. Beispielrechnung.................................................................................222
6.4.2. Gesamtübersicht der Ergebnisse......................................................225
6.5. Praktische Anwendung der ermittelten Gewichtungswerte...........226
6.6. Fazit und weiteres Vorgehen.............................................................226
7. Referenzvorgehensmodell für das
Bürobestandsimmobilie...................................................................227
7.1. Referenzmodulerstellung..................................................................227
7.1.1. Modul „Zielsystem des Redevelopments ........................................227
7.1.2. Modul „Identifikation und Analyse der entscheidungsrelevanten
Größen ................................................................................................230
7.1.3. Modul „Bewertung der entscheidungsrelevanten Größen .............231
7.1.4. Modul „Umsetzungsstrategien des Redevelopments ....................234
7.1.4.1. Prioritätenliste des Redevelopments...........................................234
7.1.4.2. Konzeption sinnvoller Maßnahmepakete.....................................236
7.1.4.3. Vermarktungsstrategien..............................................................237
7.2. Gesamtdarstellung des Referenzvorgehensmodells......................240
7.3. Fazit und weiteres Vorgehen.............................................................241
8. Fallbeispiel zur Anwendung............................................................243
8.1. Bewertung der entscheidungsrelevanten Größen..........................243
8.2. Umsetzungsstrategien.......................................................................248
8.3. Einschränkungen................................................................................249
8.4. Fazit und weiteres Vorgehen.............................................................249
9. Zusammenfassung und Ausblick....................................................251
9.1. Zusammenfassung und Nutzen der Arbeit......................................251
9.2. Ausblick und Ansätze für weitere Forschungsarbeiten.................254
X
Anhang....................................................................................................257
Anhang 1 : Checkliste zur Bauschadensanalyse...............................258
Anhang 2: Checkliste Schadstoffe..................................................... 263
Anhang 3: Nutzwertmatrix zur Bewertung der Flexibilität................267
Anhang 4: Quellen zur Gewichtung der Elemente der
Nutzungsflexibilität............................................................269
Anhang 5: Herleitung der Gewichtung...............................................270
Anhang 6: Kriterien zur Aufstellung des Flexibilisierungspotenzials
eines Bürobestandsgebäudes..........................................273
Anhang 7:
Anhang 8: Fragebogen zum
Anhang 9: Auswertung der Befragung...............................................281
Anhang 10: Daten zur Gewichtung.......................................................306
Anhang 11: Kriterienkatalog..................................................................315
Anhang 12: Kategorisierungen der entscheidungsrelevanten Größen
des Redevelopments.........................................................317
Literaturverzeichnis...............................................................................339
Quellenverzeichnis................................................................................357
Thesen zur Dissertation........................................................................365
Selbstständigkeitserklärung.................................................................369
Persönlicher und beruflicher Werdegang............................................371
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