Der Mietwohnungsbau im Ländervergleich Schweiz, Deutschland: Bau- und Bodenpreise - Standardunterschiede ; rechtliche Usancen - Rentabilität
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| Format: | Hochschulschrift/Dissertation Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Dietikon
Baufachverl.
1995
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort 5
AbkürzungsVerzeichnis 13
A. Allgemeiner Teil 15
1. Einleitung und Ausgangslage 17
2. Aufgabenstellung und Zielsetzung 20
2.1. Aufgabenstellung 20
2.2. Zielsetzung 21
3. Abgrenzung der Thematik und Untersuchungsablauf . 23
3.1. Abgrenzung der Thematik 23
3.2. Untersuchungsablauf 24
B. Wohnungswirtschaftlicher und
methodischer Teil 27
4. Besonderheiten, Eigenschaften und
rechtliche Rahmenbedingungen auf dem
Wohnungsanlagemarkt 29
4.1. Der Bodenmarkt 30
4.1.1. Der Begriff des Bodens 30
4.1.2. Grundlagen 30
4.1.3. Bestimmungsfaktoren des Bodenpreises 31
4.2. Der Bauleistungsmarkt 33
8 Inhaltsverzeichnis
4.2.1. Definition der Begriffe Baukosten, Baunutzungskosten
und Baupreise 34
4.2.2. Besonderheiten und Eigenschaften 34
4.2.3. Preisbildung 36
4.3. Der Wohnungsmarkt 38
4.3.1. Begriff der Immobilie und der Miete 38
4.3.1.1. Definition der Immobilie 38
4.3.1.2. Definition der Miete 39
4.3.2. Besonderheiten und Eigenschaften des Gutes Wohnung
und des Wohnungsmarktes 41
4.3.2.1. Aufspaltung in Teilmärkte 41
4.3.2.2. Fehlen der Markttransparenz 43
4.3.2.3. Elastizität der Anpassung an Marktänderungen 44
4.3.3. Grundlagen der Mietpreisbildung 46
4.3.3.1. Das Wohnraumangebot 47
4.3.3.2. Die Wohnraumnachfrage 49
4.3.3.3. Der Preisbildungsprozeß 50
4.4. Der Kapitalmarkt 51
4.4.1. Definition, Besonderheiten und Eigenschaften 52
4.4.2. Usancen der Preisbildung 53
4.5. Der Ordnungsrahmen und dessen Wirkungen 55
4.5.1. Grundlagen 55
4.5.2. Mietrecht 57
4.5.3. Steuerrecht 59
4.5.4. Wohnungsbauförderung und direkte
Mieterzuschüsse 61
4.6. Der Wohnungsanlagemarkt und die wesentlichen
Investitionsdeterminanten 62
5. Methodische Grundlagen 65
5.1. Untersuchungsansatz 65
5.1.1. Grundlagen 66
5.1.2. Methodisches Vorgehen 67
5.2. Objektwahl 70
5.3. Regionenwahl 72
5.4. Investitionsrechnung und Immobilienrendite 76
Inhaltsverzeichnis 9
5.4.1. Begriff der Rendite 76
5.4.2. Anwendung bei Immobilieninvestitionen 78
6. Status Quo 80
6.1. Theoretisch-empirische Untersuchungen zu den
Determinanten auf dem Wohnungsanlagemarkt 80
6.1.1. Becker/Gröber 80
6.1.2. Sallandt 83
6.1.3. Stecken 85
6.1.4. Buchholz 86
6.1.5. Haasis 87
6.1.6. Gustafson 88
6.1.7. Ipsen/Glasauer/Heinzel 89
6.2. Vergleichende Studien zum Baukostenniveau und den
rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen 92
6.2.1. Forschungskommission für Wohnungswesen - Bern 92
6.2.2. Forschnungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen
(FGW) - Wien 94
6.2.3. E. F. SPON Ltd. - London 95
6.2.4. Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und
Städtebau (BfRBS) - Bonn 97
6.2.4.1. Kräntzer/Nicola 97
6.2.4.2. Wirz/Natrup 99
6.3. Baupreisdaten/Kostenkennwerte/Kostenrichtwerte 102
6.3.1. Öffentliche (statistische) Bezugsquellen 102
6.3.2. Gesetzliche Regelungen 104
6.3.3. Private Anbieter 105
C. Empirischer Teil 107
7. Quantifizierung der Grundstückskosten 109
7.1. Benötigte Grundstücksfläche 109
7.2. Effektive Grundstückskosten 113
7.3. Zusammenfassung 116
10 Inhaltsverzeichnis
8. Quantifizierung der Bauerstellungskosten 119
8.1. Darstellung des Untersuchungsobjektes und
praktisches Vorgehen 119
8.1.1. Bau- und Leistungsbeschreibung 119
8.1.2. Flächen- und Volumendaten 123
8.1.3. Praktische Realisation der Baukostenermittlung 125
8.1.3.1. Grundlagen 125
8.1.3.2. Gliederung und Zuordnung 128
8.1.3.3. Datenanpassung 129
8.2. Ermittlung der Baukosten im Detailvergleich 131
8.2.1. Effektive Bauerstellungskosten 131
8.2.2. Arbeits- und Materialkosten 138
8.2.2.1. Lohnniveau 138
8.2.2.2. Materialpreisniveau 140
8.2.3. Zusammenfassung 142
8.3. Baukosten zum nationalen Standard 149
8.3.1. Praktische Realisation 149
8.3.2. Ermittlung der Bau- und Ausstattungsdifferenzen 150
8.3.3. Zusammenfassung 154
9. Quantifizierung der laufenden Erträge und Kosten ... 159
9.1. Mietpreise und Nebenleistungen 159
9.1.1. Leistungsumfang und Usancen 159
9.1.2. Effektive Mieterträge 161
9.2. Periodische Kostenfaktoren 163
9.2.1. Umfang und Definition der Kostenfaktoren 163
9.2.1.1. Umfang der erfaßten Kosten 164
9.2.1.2. Definition und Gliederung 165
9.2.2. Effektive oder kalkulatorische Höhe der Kostenfaktoren .. 167
9.3. Zusammenfassung 171
9.3.1. Vergleich des Mietniveaus 171
9.3.2. Vergleich der laufenden Aufwendungen 175
10. Objektbezogene Renditekennzahlen 179
10.1. Ermittlung der Renditekennzahlen 179
10.2. Analyse der Renditekennzahlen 181
Inhaltsverzeichnis 11
10.2.1. Das effektive Renditeniveau im Ländervergleich 182
10.2.2. Spezifische Analyse der Renditedeteminanten 185
10.2.2.1. Allgemeine Sensitivitätsanalyse 185
10.2.2.2. Analyse der absoluten Renditedifferenzen und
der nationalen Usancen 189
10.3. Anmerkungen zu den besonderen Problembereichen
der Untersuchung 193
10.3.1. Konjunkturelle Einflüsse 193
10.3.2. Mentaliät/Tradition 194
10.3.3. Bevölkerungszahl in einer Region 194
10.4. Einfluß der Besteuerung auf der Ebene des Investors .... 196
11. Schlußbemerkungen 199
Anhang 201
Literaturverzeichnis 212
Abbildungsverzeichnis 220
Tabellenverzeichnis 222
Anhangverzeichnis 223
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