Availability: Residualwertverfahren | Technische Universität München

Residualwertverfahren: für Immobilienbewerter, Projektentwickler und Bauträger

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Main Authors:	Reithofer, Markus (Author), Stocker, Gerald (Author)
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Published:	Wien Linde [2016]
Subjects:	Immobilienbewertung Immobilienerwerb Immobilienprojektentwicklung Residualwertverfahren
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adam_text	INHALTSVERZEICHNIS VORWORT........................................................................................................... V ABBILDUNGSVERZEICHNIS.................................................................................... XI TABELLENVERZEICHNIS........................................................................................ XIII FORMELVERZEICHNIS .......................................................................................... XV ABKUERZUNGSVERZEICHNIS .................................................................................. XVII LITERATURVERZEICHNIS ....................................................................................... XXI I. AUSGEWAEHLTE WERTBEGRIFFE ................................................................ 1 A. VERKEHRS WERT, MARKTWERT UND FAIR V ALUE.................................... 1 1. VERKEHRS W E RT............................................................................ 1 2. M ARKTW ERT................................................................................. 4 3. FAIR V ALUE.................................................................................. 5 4. EXKURS: PRAEMISSE DES HIGHEST AND BEST U SE S ......................... 8 B. PREIS UND WERT SOWIE MOEGLICHE ABWEICHUNGEN ......................... 12 1. PREIS UND W E R T......................................................................... 12 2. ABWEICHUNGEN ZWISCHEN TRANSAKTIONSPREISEN UND M ARKTW ERTEN............................................................................. 13 3. GENAUIGKEIT IN DER M ARKTWERTERMITTLUNG............................... 14 C. WEITERE WERTBEGRIFFE..................................................................... 16 1. EXISTING USE VALUE VERSUS ALTERNATIVE USE V ALU E ................. 16 2. SPECIAL ASSUMPTIONS SOWIE SPECIAL V ALU E .............................. 17 3. PROJECTED V ALU E........................................................................ 18 II. GRUNDLAGEN UND ANWENDUNGSBEREICH DES RESIDUALWERTVERFAHRENS .................................................................... 19 A. DAS RESIDUALWERTVERFAHREN IM INTERNATIONALEN K ONTEXT .......... 19 1. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS ......................................... 19 2. EUROPEAN VALUATION STANDARDS ............................................... 22 3. STANDARDS DER ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS ...... 23 4. EXKURS: INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS ........... 24 5. EXKURS: STANDARDS IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND ........ 26 B. DAS RESIDUALWERTVERFAHREN IN OESTERREICH .................................. 27 1. LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSGESETZ............................................... 27 2. OENORM B 1802-3 ................................................................... 29 3. ANWENDUNGSBEREICH................................................................ 29 III. UEBERLEGUNGEN BEI DER BEURTEILUNG UND BEWERTUNG VON IM M OBILIENENTW ICKLUNGEN ............................................................... 33 A. GRUNDLAGEN DER BEFUNDAUFNAHME................................................ 34 1. AUFNAHME DES GRUNDSTUECKES UND GGF DES GEBAEUDEBESTANDES .... 35 2. ANALYSE DER REALISIERBAREN BAULICHEN AUSNUTZBARKEIT .......... 37 3. PRUEFUNG EINES VORHANDENEN NUTZUNGSKONZEPTES .................. 40 4. PRUEFUNG MOEGLICHER VERWERTUNGSSZENARIEN ............................ 42 B. MACHBARKEITSSTUDIE (FEASIBILITY STUDY) ....................................... 45 1. STANDORTANALYSE........................................................................ 48 A) M AKROSTANDORT.................................................................... 51 B) M IKROSTANDORT.................................................................... 52 2. MARKTANALYSE ............................................................................ 53 A) ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSANALYSE................................. 54 B) NACHFRAGEANALYSE ............................................................... 55 C) ANALYSE DER NUTZERANFORDERUNGEN ................................... 56 3. RISIKOANALYSE............................................................................ 57 A) ENTWICKLUNGSRISIKO ............................................................ 61 B) BODEN- UND BAUGRUNDRISIKO.............................................. 61 C) GENEHMIGUNGSRISIKO ......................................................... 62 D) BAURISIKO ............................................................................. 63 E) KOSTENRISIKO........................................................................ 63 F) FINANZIERUNGSRISIKO ........................................................... 64 G) ZEIT- UND TERMINRISIKO ...................................................... 66 H) KONJUNKTUR- UND VERWERTUNGSRISIKO................................ 66 C. PHASEN IN DER IMMOBILIENENTWICKLUNG ....................................... 67 1. PROJEKTINITIIERUNG..................................................................... 70 2. PROJEKTKONZEPTIONIERUNG......................................................... 71 3. PROJEKTKONKRETISIERUNG ........................................................... 73 4. PROJEKTREALISIERUNG................................................................... 73 5. PROJEKTVERM ARKTUNG................................................................ 75 6. PROJEKTNUTZUNG......................................................................... 77 IV. G RUNDSTRUKTUR DES RESIDUALWERTVERFAHRENS .................................. 78 A. SCHEMATISCHER ABLAUF DES RESIDUALWERTVERFAHRENS .................... 78 1. STATISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN ........................................... 82 2. DYNAMISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN ..................................... 83 B. ERGEBNISGROESSEN DES RESIDUALWERTVERFAHRENS............................... 87 1. ANWENDUNG ZUR ABLEITUNG DES MARKT- BZW VERKEHRS WERTES ........................................................................................ 88 2. ANWENDUNG IM BEREICH DER WIRTSCHAFTLICHKEITSANALYSE ....... 90 C. SONDERFRAGEN IN DER IMMOBILIENBEWERTUNG .............................. 93 1. MARKT- BZW VERKEHRSWERTERMITTLUNG VON WERDENDEM BAULAND..................................................................................... 93 2. BODENWERTERMITTLUNG IN VERBAUTEN INNENSTADTGEBIETEN ....... 97 V. WESENTLICHE PARAM ETER DES RESIDUALWERTVERFAHRENS .................... 100 A. FIKTIVER VERAEUSSERUNGSERLOES (GROSS DEVELOPMENT VALUE) .......... 101 1. VERGLEICHSWERTVERFAHREN.......................................................... 104 2. (VEREINFACHTES) ERTRAGSWERTVERFAHREN ................................... 106 3. SONSTIGE ANERKANNTE VERFAHREN .............................................. 112 B. GESAMTINVESTITIONSKOSTEN (TOTAL DEVELOPMENT C OSTS) .............. 114 1. GRUND ....................................................................................... 117 2. GRUNDSTUECKSAUFBEREITUNG UND -AUFSCHLIESSUNG ...................... 119 3. BAUWERK: ROHBAU, TECHNIK, A USBAU ...................................... 121 4. EINRICHTUNG............................................................................... 126 5. AUSSENANLAGEN .......................................................................... 128 6. BAUNEBENKOSTEN (HONORARE, PROJEKTMANAGEMENT U D G L) ...... 129 7. ZWISCHENFINANZIERUNG DER BAUM ASSNAHM EN .......................... 131 8. RESERVEN FUER UNVORHERGESEHENES ........................................... 139 9. VERMARKTUNG DES FERTIGEN PROJEKTES ...................................... 141 10. ENTWICKLUNGSGEWINN DES BAUTRAEGERS BZW IMMOBILIEN ENTWICKLERS ................................................................................ 143 C. BESONDERE RESIDUALWERTBESTIMMENDE PARAM ETER ........................ 154 1. PROJEKTENTWICKLUNGSLAUFZEIT (DEVELOPMENT PERIOD) ............. 154 2. UMSATZSTEUER............................................................................ 157 3. ERWERBSNEBENKOSTEN (ACQUISITION C OSTS).............................. 159 4. BERUECKSICHTIGUNG NOCH AUSSTEHENDER ERRICHTUNGSKOSTEN ..... 161 5. BERUECKSICHTIGUNG VON VERMIETUNGSGARANTIEN ....................... 162 D. R ESIDUUM ....................................................................................... 165 1. RESIDUUM AM ENDE DER PROJEKTENTWICKLUNGSLAUFZEIT (GROSS RESIDUAL VALUE) ............................................................ 166 2. RESIDUUM ZUM BETRACHTUNGSZEITPUNKT (NET RESIDUAL VALUE).... 167 3. TRAGFAEHIGER BODENWERT (RESIDUAL LAND VALUE) BZW TRAGFAEHIGER LIEGENSCHAFTSWERT (RESIDUAL SITE VALUE).............. 173 VI. KRITIK AM RESIDUALWERTVERFAHREN UND LOESUNGSVORSCHLAEGE .......... 177 A. UNSICHERHEIT DER EINGANGSPARAMETER UND VARIATIONSBREITE DER ERGEBNISSE ................................................................................ 177 B. SUBJEKTIVE WERTFESTSETZUNG UND BERUECKSICHTIGUNG EINES INVESTITIONSKALKUELS......................................................................... 182 C. MANIPULIERBARKEIT UND MANGELNDE NACHVOLLZIEHBARKEIT DER ERGEBNISSE ............................................................................... 185 VII. PLAUSIBILITAETSKONTROLLE IM RAHMEN DES RESIDUALWERTVERFAHRENS .... 188 A. GRUNDLAGEN ZUR UNSICHERHEIT DER EINGANGSPARAMETER DES RESIDUALWERTVERFAHRENS ................................................................. 189 B. WERTSCHOEPFUNGSPOTENTIALE IN DER IMMOBILIENENTWICKLUNG ....... 192 C. MARKT- BZW VERKEHRSWERT IN DEN IMMOBILIENENTWICKLUNGS PHASEN ............................................................................................. 193 D. EINSATZ VON SENSITIVITAETSANALYSEN ................................................. 197 E. EINSATZ VON SZENARIOANALYSEN....................................................... 199 F. EINSATZ VON MONTE-CARLO-SIMULATIONEN ..................................... 202 G. PRUEFUNG DER EINGANGSPARAMETER AUF MARKTKONFORMITAET UND PLAUSIBILISIERUNG DES ERGEBNISSES ................................................. 206 VIII. BEISPIELE FUER RESIDUALWERTBERECHNUNGEN ....................................... 209 A. BEISPIEL BUEROIMMOBILIE (STATISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN) ...... 209 1. SACHVERHALT................................................................................ 209 2. AUFGABE .................................................................................... 210 3. LOESUNGSANSATZ .......................................................................... 210 B. BEISPIEL GEMISCHT GENUTZTES OBJEKT (STATISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN)................................................................. 212 1. SACHVERHALT................................................................................ 212 2. AUFGABE .................................................................................... 214 3. LOESUNGSANSATZ .......................................................................... 214 C. BEISPIEL KLASSISCHES BAUTRAEGERPROJEKT (STATISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN)................................................................. 216 1. SACHVERHALT................................................................................ 216 2. AUFGABE .................................................................................... 217 3. LOESUNGSANSATZ .......................................................................... 217 D. BEISPIEL KLASSISCHES BAUTRAEGERPROJEKT (DYNAMISCHES UND STATISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN)................................................ 219 1. SACHVERHALT................................................................................ 219 2. AUFGABE .................................................................................... 219 3. LOESUNGSANSATZ DYNAMISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN ............ 220 4. LOESUNGSANSATZ STATISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN .................. 221 E. BEISPIEL VORSORGEWOHNUNGEN (STATISCHES RESIDUALWERTVERFAHREN) ................................................................. 223 1. SACHVERHALT................................................................................ 223 2. AUFGABE .................................................................................... 224 3. 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