Facility Management: Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung
Gespeichert in:
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| Format: | Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Berlin ; Heidelberg
Springer Vieweg
2013
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| Ausgabe: | 6. Auflage |
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| Umfang: | XVIII, 252 Seiten Illustrationen, Diagramme |
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|---|---|
| adam_text | INHALTSVERZEICHNIS
AUTOREN XV
1 UEBERBLICK 1
HANS-PETER BRAUN
1.1 WAS IST FACILITY MANAGEMENT? 1
1.1.1 DIE IDEE UND DIE AUFGABE 1
1.1.2 DER NUTZEN 4
1.1.3 WER BRAUCHT ES? 7
1.2 PROBLEME BEI DER EINFUEHRUNG EINES GEBAEUDEINFORMATIONSSYSTEMS 8
1.2.1 VON DER ENTSCHEIDUNG IN DIE UMSETZUNG 8
1.2.2 DER DETAILLIERUNGSGRAD - WENIGER IST MANCHMAL MEHR! 9
1.2.3 ERFOLG MUSS GEPLANT WERDEN! 11
1.3 ANSAETZE ZU KOSTENEINSPARUNGEN MIT EINEM INFORMATIONSSYSTEM? 11
1.3.1 GESPART WIRD DURCH AKTIVES CONTROLLING
DER BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 13
1.4 HILFSMITTEL UND WERKZEUGE 14
1.4.1 EINFACHE DATENBANKSYSTEME 14
1.4.2 GRAFISCHE GEBAEUDEINFORMATIONSSYSTEME 19
1.4.3 INTEGRIERTE NETZWERKE 19
2 DOKUMENTATION DES GEBAEUDEBESTANDS 23
HANS-PETER BRAUN
2.1 INTEGRATION VON BAUPROJEKTEN 23
2.1.1 SYNERGIEN DURCH PROJEKTMANAGEMENT 23
2.1.2 PLANUNGSAENDERUNGEN UND EINFLUSS AUF DIE DATENERFASSUNG 25
2.1.3 ARCHITEKTEN UND FACHPLANER FRUEHZEITIG EINBINDEN 27
2.2 INTEGRATION EINES VORHANDENEN GEBAEUDEBESTANDS 29
2.2.1 OHNE DIENSTLEISTUNGEN DURCH EXTERNE GEHT ES MEIST NICHT 30
2.2.2 WIE GENAU MUSS DER GEBAEUDEBESTAND ERFASST SEIN? 30
2.2.3 SCANNEN, DIGITALISIEREN ODER NEU KONSTRUIEREN 31
VII
HTTP://D-NB.INFO/103837216X
VIII INHALTSVERZEICHNIS
3 NUTZUNGSMANAGEMENT MIT CAD-GESTUETZTEN INFORMATIONSSYSTEMEN 33
HANS-PETER BRAUN
3.1 FLAECHENMANAGEMENT 34
3.1.1 FLAECHENARTEN 34
3.1.2 BELEGUNGSGRAD UND FLAECHEN-CONTROLLING 35
3.1.3 EINSPARUNGSPOTENTIALE DURCH PROFITCENTER UND FLAECHENBUDGET ... 36
3.1.4 ZUSAMMENFASSUNG DER VORTEILE EINES CAD FLAECHENMANAGEMENTS 37
3.2 MITARBEITERBELEGUNGS- UND UMZUGSPLANUNG 37
3.2.1 BELEGUNGSPLANUNG MIT CAD 38
3.2.2 GRAFISCHE UMZUGSPLANUNG 38
3.2.3 INFORMATIONEN ZUM ARBEITSPLATZ 38
3.2.4 ZUSAMMENFASSUNG DER VORTEILE
EINER CAD-GESTUETZTEN UMZUGSPLANUNG 38
3.3 REVISIONSPLAENE 39
3.3.1 PLANVERWALTUNG MIT CAD 39
3.3.2 REVISIONSPLAENE EXTERN ERSTELLEN 40
3.3.3 ZUSAMMENFASSUNG DER VORTEILE
EINER CAD-GESTUETZTEN GEBAEUDEPLANUNG 41
3.4 ERGAENZENDE UNTERSTUETZUNG DURCH CAD 41
3.4.1 AUSSCHREIBUNG MIT EINEM AVA-SYSTEM 41
3.4.2 INVENTARVERWALTUNG 42
3.4.3 RAUMBUCH 42
3.4.4 PARKPLATZVERWALTUNG 43
4 PRAXISTIPS ZUR EINFUEHRUNG VON FACILITY MANAGEMENT 45
HANS-PETER BRAUN
4.1 ORGANISATIONSSTRUKTUREN 45
4.1.1 ZUSAMMENSPIEL DER BEREICHE 46
4.1.2 KLASSISCHE MANAGEMENTAUFGABE 46
4.1.3 INTEGRATION EXTERNER DIENSUEEISTER 47
4.2 GEFAHREN UND VORTEILE DES OUTSOURCING 47
4.2.1 ABHAENGIGKEIT VON EXTERNEN DIENSTLEISTERN 48
4.2.2 DIE KONTROLLFUNKFION BLEIBT IM HAUS 48
4.3 RICHTIG BERATEN IST HALB GEWONNEN 49
4.3.1 NUTZEN AUS DER ERFAHRUNG ANDERER 49
4.3.2 BETRIEBSBLINDHEIT BEHINDERT DEN ERFOLG 49
4.3.3 ENTSCHEIDUNGEN SCHNELL HERBEIFUEHREN 50
4.4 ANSCHUBHILFE BEI DER ERSTDATENERFASSUNG 50
4.4.1 WENN DAS TAGESGESCHAEFT NICHT WAERE 50
4.4.2 GEEIGNETE PARTNER 50
4.4.3 DAS SCHLUESSELFERTIGE GEBAEUDEINFORMATIONSSYSTEM 51
4.5 DATENPFLEGE 51
INHALTSVERZEICHNIS IX
4.5.1 AKTUALITAET DER DATEN -51
4.5.2 VORAUSSETZUNG FUER EINE OPTIMALE DATENPFLEGE 52
4.6 ENTSCHEIDUNGEN WERDEN IM MANAGEMENT GETROFFEN 52
4.6.1 WELCHE INFORMATIONEN BRAUCHT DAS MANAGEMENT? 52
4.6.2 QUALITAET DER ENTSCHEIDUNGSVORLAGEN 53
4.6.3 IM RICHTIGEN AUGENBLICK DIE RICHTIGE INFORMATION 53
4.6.4 OHNE CONTROLLING WENIGER ERFOLGE 53
5 PRAXISTIPS ZUR EINFUEHRUNG EINES GEBAEUDEINFORMATIONSSYSTEMS 55
HANS-PETER BRAUN
5.1 ZIELDEFINITION DURCH DIE FUEHRUNGSKRAEFTE 55
5.1.1 RAHMENKONZEPT 56
5.1.2 VISION 56
5.1.3 DETAILLIERUNGSGRAD UND DARSTELLUNGSTIEFE 56
5.1.4 TEILZIELE UND HILFSMITTEL 56
5.1.5 KOSTENRAHMEN 56
5.2 AUSARBEITUNG EINES STUFENPLANS 57
5.2.1 PRIORITAETEN 57
5.2.2 TERMINE 57
5.2.3 ERFOLGSKONTROLLE 57
5.3 DOKUMENTATION DER ZUSTAENDIGKEITEN 58
5.3.1 PROJEKTLEITUNG 58
5.3.2 TEILPROJEKTLEITER 58
5.4 RANDBEDINGUNGEN 59
5.4.1 VERWENDUNGSMOEGLICHKEIT DER VORHANDENEN DATEN 60
5.4.2 SCHNITTSTELLEN UND NACHBEARBEITUNGSAUFWAND 60
5.4.3 PFLICHTENHEFT 60
5.5 KOMMUNIKATIONS-UND ORGANISATIONSANALYSE 61
5.5.1 ANALYSE DES IST-ZUSTANDS 62
5.5.2 DEFINITION DES SOLL-ZUSTANDS 63
5.6 AUSWAHL EINES GEBAEUDEINFORMATIONSSYSTEMS 63
5.6.1 STANDARD-ODER INDIVIDUALSOFTWARE 64
5.6.2 HARD- UND SOFTWAREAUSWAHL 64
. 5.6.3 GROBAUSWAHL 64
5.6.4 RANKINGVERFAHREN 65
5.6.5 HERSTELLER 65
5.6.6 PRODUKT AM MARKT 65
5.6.7 HANDHABUNG 66
5.6.8 FUNKTIONALITAET/GEBAEUDEVERWALTUNG 66
5.6.9 ANWENDERURTEIL 66
5.6.10 WICHTUNG 66
5.6.11 AUF EINEN BLICK 66
X
INHALTSVERZEICHNIS
6 AUSBLICK 69
HANS-PETER BRAUN
6.1 DISKUSSION UM FACILITY MANAGEMENT UND *DER TURMBAU ZU BABEL .... 69
6.2 STRATEGISCHES UND OPERATIVES FACILITY MANAGEMENT 72
6.3 AUFGABEN IM LEBENSZYKLUS EINES GEBAEUDES 74
6.4 ORGANISATIONSFORM DES FACILITY MANAGEMENTS 76
6.5 DATENMANAGEMENT 78
6.6 FACILITY MANAGEMENT IM RAHMEN
VON CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT 78
7 GEBAEUDEMANAGEMENT 81
PETER ZAHN
7.1 TECHNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT 84
7.2 INFRASTRUKTURELLES GEBAEUDEMANAGEMENT 84
7.3 KAUFMAENNISCHES GEBAEUDEMANAGEMENT 85
7.4 STRATEGIE- UND ZIELFORMULIERUNG 85
7.5 INSTRUMENTE DES GEBAEUDEMANAGEMENTS 85
7.5.1 DIE PROZESSKOSTENRECHNUNG 86
7.5.2 BENCHMARKING 87
7.5.3 BALANCED SCORECARD IM GEBAEUDEMANAGEMENT 90
7.5.4 TQM IM GEBAEUDEMANAGEMENT 91
7.5.5 RISIKOMANAGEMENT 92.
7.6 WERTSTROMDESIGN - LEAN MANAGEMENT IM GEBAEUDEMANAGEMENT 94
7.6.1 DEFINITION DER GM-PROZESSE 96
7.6.2 BESTIMMUNG DES IST-ZUSTANDES 96
7.6.3 BEWERTUNG DES IST-ZUSTANDES 96
7.6.4 BESCHREIBUNG DES SOLLZUSTANDES 96
7.6.5 DEFINITION VON HANDLUNGSFELDERN 96
7.6.6 PLANUNG UND UMSETZUNG DER MASSNAHMEN 97
7.6.7 LAUFENDE UEBERWACHUNG 97
7.6.8 LEAN MANAGEMENT AM BEISPIEL DES UMZUGSMANAGEMENTS 97
7.7 OUTSOURCING IM GEBAEUDEMANAGEMENT 98
7.8 NUTZENASPEKTE DES GEBAEUDEMANAGEMENTS 100
LITERATUR ZU KAP. 7 101
8 NACHHALTIGES FACILITY MANAGEMENT -
NACHHALTIGKEIT IM LEBENSZYKLUS VON GEBAEUDEN 103
PETER ZAHN
8.1 KONZEPTPHASE 107
8.2 BAUPHASE 108
8.3 BEWIRTSCHAFTUNGSPHASE 110
8.4 RUECKBAUPHASE 111
INHALTSVERZEICHNIS XI
8.5 *NACHRUESTUNG DER NACHHALTIGKEIT BEI BESTEHENDEN GEBAEUDEN . . 112
8.6 GUETESIEGEL FUER NACHHALTIGKEIT 113
8.7 FAZIT 115
9 KONZEPTION UND EINFUEHRUNG EINER ELEKTRONISCHEN OBJEKTAKTE 117
PATRICK WENZEL
9.1 MOTIVATION DIESES BEITRAGS 117
9.2 UMFELD UND EINORDNUNG 117
9.2.1 UNTERNEHMEN 1.17
9.2.2 AUSGANGSSITUATION 118
9.2.3 KOSTENPERSPEKTIVE 119
9.2.4 NUTZENCHANCEN 120
9.3 PROJEKT-DEFINITION 120
9.3.1 VERANLASSUNG UND ZIELE 120
9.3.2 TEILZIEL OBJEKTAKTE 121
9.3.3 ABGRENZUNG 122
9.3.4 UEBRIGE HANDLUNGSFELDER 122
9.4 KONZEPTIONSPHASE 123
9.4.1 BESTANDSAUFNAHME 123
9.4.2 GROB-KONZEPTION 125
9.4.3 SYSTEMAUSWAHL 128
9.4.4 ABLAGESTRUKTUR 129
9.4.5 NAMENSKONVENTIONEN 131
9.4.6 ROLLENKONZEPT 133
9.5 VERMITTLUNG DER IDEE DER ELEKTRONISCHEN OBJEKTAKTE 135
9.6 IMPLEMENTIERUNGSPHASE 137
9.6.1 SCHULUNG 137
9.6.2 TECHNISCHE BEREITSTELLUNG 138
9.6.3 OBJEKTBETREUUNG UND PATENSCHAFTEN 138
9.6.4 UEBERFUEHRUNG PAPIERGEBUNDENER BESTANDSDOKUMENTATION 139
9.6.5 ABSCHLUSS 140
9.7 REIFE- UND OPTIMIERUNGSPHASE 141
9.7.1 ELEKTRONISCHE BRANDSCHUTZAKTE 141
9.7.2 BENENNUNGS-TOOL 141
9.7.3 FUELLSTANDS-ANZEIGE 141
9.8 SCHNITTSTELLE ZU (UM-)BAUPROJEKTEN 142
9.8.1 DOKUMENTATIONSENTSTEHUNG 142
9.8.2 WEITERENTWICKLUNG DER PROJEKTRAEUME 143
9.8.3 DOKUMENTATIONS-KOORDINATION 145
9.9 CHANGE-MANAGEMENT PERSPEKTIVE 146
9.9.1 SCHRITT 1: WECKEN SIE EIN GEFUEHL DER DRINGLICHKEIT 147
9.9.2 SCHRITT 2: STELLEN SIE EIN LEITUNGSTEAM ZUSAMMEN 147
XII
INHALTSVERZEICHNIS
9.9.3 SCHRITT 3: ENTWICKELN SIE EINE ZIELVORSTELLUNG UND EINE STRATEGIE
FUER DIE VERAENDERUNG 149
9.9.4 SCHRITT 4: WERBEN SIE UM VERSTAENDNIS UND AKZEPTANZ 150
9.9.5 SCHRITT 5: SICHERN SIE ANDEREN HANDLUNGSFREIRAEUME 152
9.9.6 SCHRITT 6: SORGEN SIE FUER KURZFRISTIGE ERFOLGE 153
9.9.7 SCHRITT 7: LASSEN SIE NICHT NACH 154
9.9.8 SCHRITT 8: ENTWICKELN SIE EINE NEUE KULTUR 155
9.10 ZUSAMMENFASSUNG 155
10 ENERGIEMANAGEMENT 157
MARTIN REENTS
10.1 AUSLOESER FUER SYSTEMATISCHES ENERGIEMANAGEMENT 157
10.1.1 UMWELT UND KLIMASCHUTZ 157
10.1.2 GESETZLICHE VORGABEN 158
10.1.3 REDUZIERUNG UND KONTROLLE DER KOSTEN 159
10.1.4 QUALITAET DER ENERGIEVERSORGUNG 159
10.2 REFERENZWERTE UND BENCHMARKING 160
10.2.1 BENCHMARKING 161
10.2.2 VERGLEICHBARKEIT 162
10.3 ENERGIEBILANZ, MONITORING UND CONTROLLING 163
10.3.1 BILANZGRENZEN FESTLEGEN 163
10.3.2 ENERGIEEINSATZ UND -VERBRAUCH BILANZIEREN 163
10.3.3 ENERGIEBILANZ IM ENERGIEFLUSS-DIAGRAMM VISUALISIEREN 164
10.3.4 ENERGIEMONITORING 165
10.3.5 ENERGIECONTROLLING 165
10.4 VERBESSERUNGSMASSNAHMEN ERARBEITEN 166
10.4.1 TATSAECHLICH VORHANDENER BEDARF 167
10.4.2 REGELUNGSSTRATEGIEN 167
10.4.3 EFFIZIENZ DER ANLAGENTECHNIK 168
10.4.4 EFFIZIENZ DER ENERGIEVERTEILUNG 168
10.4.5 EFFIZIENZ IN DER ENERGIEERZEUGUNG 169
10.5 AMORTISIERUNG VON EINSPARMASSNAHMEN 169
10.5.1 BETRIEBSOPTIMIERUNG (KEINE INVESTITIONEN ERFORDERLICH) 170
10.5.2 MASSNAHMEN MIT KURZEN AMORTISATIONSZEITEN (BIS ZU 2 JAHRE) ... 171
10.5.3 MASSNAHMEN MIT LAENGEREN AMORTISATIONSZEITEN (2 BIS 5 JAHRE) ...
172
10.5.4 BAUPHYSIKALISCHE VERAENDERUNGEN UND GROESSERE
ANLAGENINVESTITIONEN (MIT AMORTISATIONSZEITEN UEBER 5 JAHRE) . . . 173
10.6 OPTIMIERUNG DER ERZEUGUNG UND DES BEZUGS VON ENERGIE 173.
10.6.1 NIEDRIGERE BEZUGSPREISE VERHANDELN 174
10.6.2 BLOCKHEIZKRAFTWERK ZUR EIGENEN STROM- UND WAERMEPRODUKTION . . 175
10.7 ORGANISATION DES ENERGIEMANAGEMENT 181
10.7.1 GEBAEUDEAUTOMATION UND GEBAEUDELEITTECHNIK 181
INHALTSVERZEICHNIS XIII
10.7.2 QUALIFIKATION DER MITARBEITER 181
10.7.3 EIGENE LEISTUNGSTIEFE 183
10.7.4 EINSTIEG INS ENERGIEMANAGEMENT 183
11 PRODUKTIVITAETSSTEIGERUNG DURCH CAFM-LOESUNGEN 187
MARTIN REENTS
11.1 PRODUKTIVITAET 187
11.1.1 FORSCHUNGSTHEMA *PRODUKTIVITAET VON DIENSTLEISTUNGEN 188
11.1.2 STEIGERUNG DES OUTPUTS DURCH PROZESSORIENTIERUNG 190
11.1.3 MINIMIERUNG DES INPUTS DURCH KONTINUIERLICHE VERBESSERUNGEN . .
191
11.2 SCHLUESSELROLLE INFORMATIONSTECHNOLOGIE 192
11.2.1 BERICHTE UND AUSWERTUNGEN 193
11.2.2 WORKFLOWS 195
11.2.3 DOKUMENTATION VON STAMM-UND BEWEGUNGSDATEN 200
11.3 INSTANDHALTUNG 202
11.3.1 INSTANDSETZUNG (REAKTIVE INSTANDHALTUNG) 203
11.3.2 PRUEFUNG UND WARTUNG (VORBEUGENDE INSTANDHALTUNG) 207
11.3.3 SCHWACHSTELLENANALYSE UND VERBESSERUNGEN
(TRANSPARENZ UEBER ALLE ANLAGEN) 210
11.4 FLAECHENMANAGEMENT 213
11.4.1 FLAECHENOPTIMIERUNG 214
11.4.2 REINIGUNGSMANAGEMENT 217
11.4.3 UMZUGSMANAGEMENT 219
11.4.4 FLAECHENDOKUMENTATION 221
11.5 ZUSAETZLICHE MODULE IM CAFM-SYSTEM 222
11.5.1 SCHLUESSELMANAGEMENT 223
11.5.2 GEFAHRSTOFF-UND ENTSORGUNGSMANAGEMENT 224
11.5.3 SICHERHEIT UND BRANDSCHUTZ 224
11.5.4 ERWEITERTE UMZUGSPLANUNG MIT SIMULATIONEN 224
11.5.5 VERTRAGS-UND DOKUMENTENMANAGEMENT 225
11.5.6 MIET-UND NEBENKOSTENMANAGEMENT 225
11.5.7 ENERGIE-UND MEDIENMANAGEMENT 225
11.6 PRODUKTIVITAETSSTEIGERUNG DURCH TECHNOLOGISCHE FORTSCHRITTE 225
11.6.1 VERLAENGERUNG DER PROZESSREICHWEITE 226
11.6.2 MOBILE DATENERFASSUNG 226
11.6.3 MOBILER ARBEITSPLATZ 227
11.6.4 ZUSAMMENSPIEL MIT ANDEREN SYSTEMEN 227
11.6.5 IMMOBILIEN-LEBENSZYKLUS-MANAGEMENT 228
11.6.6 CLOUD-COMPUTING 228
11.7 FAZIT PRODUKTIVITAET 229
XIV
INHALTSVERZEICHNIS
12 STRUKTURWANDEL IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 231
MARTIN REENTS
12.1 MEHR PRODUKTIVITAET IM FACILITY MANAGEMENT 231
12.2 DIE BEDEUTUNG DER BAU-UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT 233
12.2.1 IMMOBILIENVERMOEGEN 233
12.2.2 BESCHAEFTIGTE 235
12.2.3 IMMOBILIEN IN DER AMTLICHEN STATISTIK 236
12.3 PRODUKTIVITAETSSTEIGERUNG DURCH SPEZIALISIERUNG 237
12.3.1 KERNKOMPETENZEN 237
12.3.2 AUSGLIEDERUNG VON IMMOBILIEN 238
12.3.3 UMSETZUNGSTRENDS 239
12.4 SEGMENTIERUNG UND STRATEGIE 243
12.4.1 MARKTSEGMENTIERUNG 243
12.4.2 PRODUKTSEGMENTIERUNG 243
12.4.3 ERSTELLUNGSKOSTEN 244
12.4.4 BETRIEBS- UND VERWALTUNGSKOSTEN 244
12.4.5 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 245
12.4.6 FLAECHENMANAGEMENT UND AUFWENDUNGEN
BEI NEUVERMIETUNG ODER VERKAUF 245
12.4.7 WEITERE SEKUNDAERPROZESSE 246
12.4.8 KAPITAL- UND FINANZIERUNGSKOSTEN 247
12.4.9 WEITERE ZERLEGUNG DER WERTSCHOEPFUNGSKETTE 247
12.5 BUSINESS PROCESS REENGINEERING IN DER BAU-UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT
. 249
12.5.1 RADIKALE PROZESSVERBESSERUNGEN 249
12.5.2 STRUKTURELLE BARRIEREN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 250
12.5.3 WANDEL DURCH NEUE SOFTWARE-TECHNOLOGIEN 251
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