Lehrbuch zur Immobilienbewertung: unter Berücksichtigung der ImmoWertV und der Sachwert-Richtlinie
Gespeichert in:
| Vorheriger Titel: | Sommer, Goetz Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung |
|---|---|
| Beteiligte Personen: | , |
| Format: | Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Köln
Werner
2013
|
| Ausgabe: | 4. Aufl. |
| Schlagwörter: | |
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| Beschreibung: | Literaturverz. S. 629 - 631 |
| Umfang: | XXIV, 709 S. Ill., graph. Darst. |
| ISBN: | 9783804130920 |
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MARC
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INHALTSVERZEICHNIS
GELEITWORT V
VORWORT IX
INHALTSVERZEICHNIS X I
A GRUNDLAGEN 1
1 EINFUEHRUNG IN DIE VERKEHRSWERTERMITTLUNG 1
1.1 UEBERBLICK 1
1.2 VERSCHIEDENE WERTE 1
1.3 VERKEHRSWERT 3
1.3.1 DEFINITION 3
1.3.2 WAS IST U N T E R D E M BEGRIFF VERKEHRSWERT ZU VERSTEHEN? 4
1.3.3 VERKEHRSWERT U N D MARKTWERT 5
1.4 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 6
1.4.1 WELCHE VERFAHREN G I B T ES? 6
1.4.2 VERFAHRENSWAHL 7
1.4.3 W O FINDEN SICH DIE VERFAHRENSVORSCHRIFTEN? 8
1.4.4 WEITERE VERFAHREN 9
1.5 WEITERE GRUNDLAGEN 9
1.6 ZUSAMMENFASSUNG 10
2 BODENWERT 12
2.1 UEBERBLICK 12
2.2 DIE DEFINITION DES BODENWERTS 12
2.3 VORSCHRIFTEN ZUR BODENWERTERMITTLUNG IN DER I M M O W E R T V 14
2.4 UNMITTELBARES VERGLEICHSWERTVERFAHREN 16
2.4.1 VORGEHENSWEISE 16
2.4.2 UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN U N D I N D E X R E I H E N . . . . 17
2.4.3 U N G E W OE H N L I C H E O D E R PERSOENLICHE VERHAELTNISSE . . 19
2.4.4 BEISPIEL 20
2.4.5 ZUGANG ZUR KAUFPREISSAMMLUNG 22
2.4.6 SELBSTKONTROLLAUFGABE 24
2.5 MITTELBARES VERGLEICHSWERTVERFAHREN 24
2.5.1 VORGEHENSWEISE 24
2.5.2 BODENRICHTWERTE 25
2.5.3 BEISPIEL 26
2.5.4 SELBSTKONTROLLAUFGABEN 27
2.6 ZUSAMMENFASSUNG 28
HTTP://D-NB.INFO/1028635230
IMAGE 2
3 VERGLEICHSWERT FUER BEBAUTE GRUNDSTUECKE 29
3.1 UEBERBLICK 29
3.2 VORSCHRIFTEN IN DER IMMOWERTV 29
3.3 UNMITTELBARES VERGLEICHSWERTVERFAHREN 31
3.3.1 VORBEMERKUNG 31
3.3.2 VORGEHENSWEISE 31
3.3.3 BEISPIEL E I G E N T U M S W O H N U N G 33
3.3.4 SELBSTKONTROLLAUFGABE 35
3.3.5 PLAUSIBILITAETSKONTROLLE MITTELS VERGLEICHS WERTVERFAHREN 3 6
3.3.6 GENAUIGKEIT DES UNMITTELBAREN VERGLEICHSWERT VERFAHRENS 38
3.4 MITTELBARES VERGLEICHSWERTVERFAHREN 4 0
3.4.1 VORGEHENSWEISE 4 0
3.4.2 ERTRAGSFAKTOREN 41
3.4.3 GEBAEUDEFAKTOREN 42
3.4.4 PLAUSIBILITAETSKONTROLLE MITTELS VERGLEICHSFAKTOREN 43 3.5
ZUSAMMENFASSUNG 44
4 ERTRAGSWERT 45
4.1 UEBERBLICK 45
4.2 CHARAKTERISTISCHE ASPEKTE 4 5
4.3 DIE GRUNDSAETZLICHE VORGEHENSWEISE 46
4.3.1 UEBERSCHUSSRECHNUNG 46
4.3.2 ABZUG D E R BODENWERTVERZINSUNG U N D GEBAEUDE REINERTRAG 47
4.3.3 GEBAEUDEERTRAGSWERT 47
4.3.4 A D D I T I O N DES BODENWERTS 49
4.4 BEGRIFFLICHKEITEN UND ZUSAMMENHAENGE 49
4.4.1 Z U R VEREINHEITLICHUNG D E R BEGRIFFSWELT 49
4.4.2 MATHEMATISCHE Z U S A M M E N H AE N G E I M A L L G E M E I N E N
ERTRAGSWERTVERFAHREN 50
4.5 SELBSTKONTROLLAUFGABE 51
4.6 AUF D E M WEG ZUM VERKEHRSWERT 51
4.7 ZUSAMMENFASSUNG 51
5 SACHWERT 52
5.1 UEBERBLICK 52
5.2 MODELLKONFORMITAET 52
5.3 DAS SACHWERTMODELL 53
5.4 HERSTELLUNGSKOSTEN DER BAULICHEN ANLAGEN 54
5.4.1 NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN 54
5.4.2 GEBAEUDESTANDARDSTUFEN 57
5.4.3 BAUPREISINDEX 62
5.4.4 BRUTTO-GRUNDFLAECHE 63
5.4.5 IN D E R BRUTTO-GRUNDFLAECHE NICHT ERFASSTE BAUTEILE 63
5.4.6 ERGEBNIS 64
IMAGE 3
5 . 5 ALTERSWERTMINDERUNG 65
5.5.1 VORBEMERKUNG 65
5.5.2 GESAMTNUTZUNGSDAUER 66
5.5.3 RESTNUTZUNGSDAUER 68
5 . 5 . 4 BERECHNUNG D E R A L T E R S W E R T M I N D E R U N G 6 8
5.5.5 UNTERLASSENE INSTANDHALTUNG 69
5.5.6 MODERNISIERUNG 70
5.5.7 UNTERLASSENE INSTANDHALTUNG U N D MODERNISIE RUNG 73
5.5.8 UNBEHEBBARE MAENGEL U N D SCHAEDEN 75
5.5.9 DIE LEBENSDAUER IST NICHT V O N BEDEUTUNG 76
5.5.10 ZUSAMMENFASSUNG 76
5.6 BAULICHE AUSSENANLAGEN 78
5 . 7 SONSTIGE ANLAGEN 79
5.8 BODENWERT 80
5 . 9 MARKTANPASSUNG 80
5.9.1 W A R U M MARKTANPASSUNG? 80
5.9.2 SACHWERTFAKTOREN DES GUTACHTERAUSSCHUSSES . . . 81
5.9.3 M O D E L L P A R A M E T E R 83
5.9.4 FEHLENDE SACHWERTFAKTOREN 8 4
5.10 BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTUECKSMERK MALE 85
5.11 ZUSAMMENFASSUNG DES BEISPIELS 89
5.12 SELBSTKONTROLLAUFGABE 90
5.13 ABSCHLIESSENDE ANMERKUNG ZUR SACHWERT ERMITTLUNG 91
B VERTIEFUNG 93
6 BEWERTUNGSRELEVANTE ZEITPUNKTE 93
6.1 UEBERBLICK 93
6.2 ZEITPUNKTE ALS ANKER IN DER WERTERMITTLUNG . . . . 93
6.2.1 WERTERMITTLUNGSSTICHTAG 93
6.2.2 QUALITAETSSTICHTAG 94
6.2.3 ENDE D E R RECHERCHEN 95
6.2.4 DATUM D E R GUTACHTENERSTELLUNG 96
6.2.5 STICHTAGE DER VERGLEICHSWERTE 96
6-3 BEZIEHUNGEN D E R Z E I T P U N K T E ZUEINANDER 96
6-3.1 STANDARDFALL 96
6.3.2 VERLAGERUNGEN IN DIE VERGANGENHEIT 97
6.3.3 VERLAGERUNG IN DIE ZUKUNFT 98
SELBSTKONTROLLAUFGABE 99
6.5 QIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN ALS PROJEKTIONEN AUF EINEN STICHTAG 99
ZUSAMMENFASSUNG 100
IMAGE 4
7 BODENWERT 101
7.1 UEBERBLICK 101
7.2 ENTWICKLUNGSZUSTAND 101
7.2.1 VORBEMERKUNG 101
7.2.2 FLAECHEN D E R L A N D - U N D FORSTWIRTSCHAFT 102
7.2.3 BAUERWARTUNGSLAND 104
7.2.4 ROHBAULAND 106
7.2.5 BAUREIFES LAND 106
7.2.6 WERTVERHAELTNISSE ZWISCHEN DEN EINZELNEN ENTWICKLUNGSZUSTANDSSTUFEN
107
7.3 ART UND M A SS DER BAULICHEN NUTZUNG 107
7.3.1 A R T DER BAULICHEN NUTZUNG 107
7.3.2 M A SS D E R BAULICHEN NUTZUNG 108
7.4 BESCHAFFENHEIT DES GRUNDSTUECKS 108
7.5 ERSCHLIESSUNG 109
7.5.1 DIE DREI EBENEN DER ERSCHLIESSUNG 110
7.5.2 ERSCHLIESSUNG G E M AE SS BAUGESETZBUCH 111
7.5.3 UMGEBUNGSINFRASTRUKTUR 112
7.6 SONDERFAELLE DER BODENWERTERMITTLUNG NACH IMMOWERTV 113
7.6.1 BEWERTUNG V O N BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN I M AUSSENBEREICH 113
7.6.2 ALSBALDIGER ABRISS DER BAULICHEN A N L A G E N (LIQUIDATIONSWERT)
116
7.6.3 ABWEICHEN DER TATSAECHLICHEN NUTZUNG V O N DER MASSGEBLICHEN NUTZUNG
123
7.7 OEFFENTLICHE FLAECHEN 125
7.7.1 BEGRIFFSBESTIMMUNG 125
7.7.2 WERTERMITTLUNGSGRUNDSAETZE 125
7.7.3 ZUKUENFTIGE OEFFENTLICHE FLAECHEN 126
7.7.4 DIFFERENZWERTMETHODE 130
7.7.5 VERSCHIEBETHEORIE 132
7.7.6 GEGENWAERTIGE OEFFENTLICHE FLAECHEN 134
7.8 RESIDUALWERTVERFAHREN 136
7.8.1 SCHLUESSELFRAGE 136
7.8.2 BAUSTEINE DES VERFAHRENS 136
7.8.3 Z U R ILLUSTRATION 140
7.8.4 STABILITAET DES RESIDUUMS 144
7.8.5 SELBSTKONTROLLAUFGABE 145
7.9 ZUSAMMENFASSUNG 146
8 VERGLEICHSWERT 148
8.1 UEBERBLICK 148
8.2 GENERELLE ASPEKTE 148
8.2.1 PROBLEMVERLAGERUNG 148
8.2.2 GRUNDSTUECKSMERKMALE ALS VERGLEICHSMERKMALE . 150 8.2.3 U N G E W OE
H N L I C H E O D E R PERSOENLICHE VERHAELTNISSE . . 151
IMAGE 5
8 3 DIE DREI VERGLEICHSKATEGORIEN 153
8 3 . 1 BODEN 153
8.3.2 BAULICHE ANLAGEN 155
8.3.3 MARKTSITUATIONEN 156
G . 3 . 4 ERGEBNIS UND KONSEQUENZ 158
8 . 4 ANALOGIESCHLUSS ALS UNIVERSELLES WERT ERMITTLUNGSPRINZIP 158
8.4.1 EMPIRISCHE DATEN 158
8.4.2 SELBSTKONTROLLAUFGABE 158
8.5 ZUSAMMENFASSUNG 159
9 ERTRAGSWERT 160
9.1 UEBERBLICK 161
G.2 VERTIEFENDE ASPEKTE ZUM ALLGEMEINEN ERTRAGS WERTVERFAHREN 161
9.2.1 DIE BEIDEN ZAHLUNGSREIHEN I M A L L G E M E I N E N
ERTRAGSWERTVERFAHREN 161
9.2.2 NACHHALTIGKEIT 162
9.2.3 RESTNUTZUNGSDAUER 163
9.2.4 WERTKORREKTUREN 164
9.2.5 NICHT RENTIERLICHER BODEN 164
9.2.6 VORDERLAND U N D HINTERLAND 166
9.2.7 GRAFISCHE DARSTELLUNG DES A L L G E M E I N E N ERTRAGS
WERTVERFAHRENS 167
9.2.8 DER EINFLUSS DES BODENWERTS A U F DEN ERTRAGSWERT 168 9.2.9 DER
EINFLUSS DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES A U F D E N ERTRAGSWERT 170
9.3 VEREINFACHTES ERTRAGSWERTVERFAHREN 171
9.3.1 HERLEITUNG AUS DER A L L G E M E I N E N ERTRAGSWERTFOR MEL 171
9.3.2 DAS VEREINFACHTE ERTRAGSWERTVERFAHREN SCHRITT F UE R SCHRITT 172
9.3.3 NICHT RENTIERLICHER BODEN 174
9.3.4 DAS VEREINFACHTE ERTRAGSWERTVERFAHREN A U F DER ZEITACHSE 175
9.3.5 GRAFISCHE DARSTELLUNG DES VEREINFACHTEN ER TRAGSWERTVERFAHRENS
176
9.3.6 BODENWERTDAEMPFUNG I M VEREINFACHTEN ER TRAGSWERTVERFAHREN 177
9.3.7 SELBSTKONTROLLAUFGABE 178
9-4 AUS DER VEREINFACHTEN FORMEL ABGELEITETE WEI TERE
ERTRAGSWERTVERFAHREN 178
9-4-1 VERKUERZTE ERTRAGSWERTVERFAHREN 178
9.4.2 ERTRAGSWERTVERFAHREN BEI UNENDLICHER REST NUTZUNGSDAUER 181
^*4.3 LIQUIDATIONSWERTVERFAHREN 185
IMAGE 6
9.5 ALLGEMEINES UND VEREINFACHTES ERTRAGSWERT
VERFAHREN IM VERGLEICH 189
9.5.1 RECHENVORSCHRIFTEN U N D RECHTSGRUNDLAGEN 189
9.5.2 UNTERSCHIEDLICHE B L I C K W I N K E L - D A S S E L B E ERGEBNIS
190 9.5.3 VOR- U N D NACHTEILE BEIDER FORMELN 191
9.6 ERTRAGSWERTVERFAHREN MIT PERIODISCH UNTER SCHIEDLICHEN ERTRAEGEN 192
9.6.1 RECHTSGRUNDLAGE 192
9.6.2 NAEHE ZU DEN DISCOUNTED CASH FLOW (DCF)-VERFAHREN 192
9.6.3 BETRACHTUNGSZEITRAUM, RESTWERT U N D REST NUTZUNGSDAUER 193
9.6.4 DAS MATHEMATISCHE MODELL 193
9.6.5 GRAFISCHE DARSTELLUNG 195
9.6.6 EIN FALL ZUR ILLUSTRATION 195
9.6.7 PLAUSIBILISIERUNG M I T D E M DURCHSCHNITTLICHEN REINERTRAG 197
9.6.8 SELBSTKONTROLLAUFGABE 198
9.7 ROHERTRAG 198
9.7.1 VERGLEICHSMIETE U N D ROHERTRAG 198
9.7.2 DEFINITION U N D EIGENSCHAFTEN DES ROHERTRAGS . . . 200
9.7.3 A B L E I T U N G V O N VERGLEICHSMIETEN ZUR ROHERTRAGS E R M I T
T L U N G 201
9.8 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 205
9.8.1 GRUNDSAETZLICHE HINWEISE U N D DEFINITION DER
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 205
9.8.2 Z U R ABSCHREIBUNGSPROBLEMATIK IN D E N BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 207
9.8.3 VERWALTUNGSKOSTEN 210
9.8.4 INSTANDHALTUNGSKOSTEN 210
9.8.5 MIETAUSFALLWAGNIS 212
9.8.6 BETRIEBSKOSTEN 213
9.9 LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 215
9.9.1 EINFLUSS A U F DEN ERTRAGSWERT 216
9.9.2 A U F G A B E N DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES 216
9.9.3 A B L E I T U N G DES LIEGENSCHAFTSZINSSATZES 218
9.9.4 BANDBREITEN U N D DEREN BEDEUTUNG 221
9.9.5 PFLICHT D E R GUTACHTERAUSSCHUESSE ZUR A B L E I T U N G DES
LIEGENSCHAFTSZINSSATZES 221
9.9.6 EINE W E I T VERBREITETE SPRACHLICHE UNSITTE 222
9.10 ANZUWENDENDE LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE IN DER PRAXIS 223
9.10.1 QUELLEN 223
9.10.2 LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE AUS BUNDESWEITEN ERHEBUNGEN 227
9.10.3 A B L E I T U N G NACH HAUSMANN 229
9.10.4 A B L E I T U N G DES ABSCHLIESSENDEN ERGEBNISSES . . . . 235
IMAGE 7
G.10.5 SELBSTKONTROLLAUFGABE 238
9.11 INFLATIONSNEUTRALITAET IM ERTRAGSWERTMODELL 239
9.11.1 AUSGANGSPUNKT: DIE VEREINFACHTE ERTRAGS W E R T F O R M E L 239
9.11.2 BEDEUTUNG D E R INFLATIONSNEUTRALITAET I M ERTRAGS W E R T M O D
E L L 245
9.11.3 WERTERMITTLUNGSRELEVANZ DES DISKONTIERUNGS ZINSSATZES 247
G.12 ZUSAMMENFASSUNG 248
10 SACHWERT 249
10.1 UEBERBLICK 249
10.2 DIE GRUNDGEDANKEN DES SACHWERTVERFAHRENS... 249 10.2.1 W I E
PREISVORSTELLUNGEN ZUSTANDE K O M M E N 249
10.2.2 OBJEKTIVIERUNG D E R PREISE 251
10.2.3 MARKTANPASSUNG 252
10.2.4 BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE MERKMALE 252
10.2.5 ZUSAMMENFASSUNG 253
10.3 MODELLKONFORMITAET 253
10.3.1 EINFLUSS DES WERTERMITTLERS 253
10.3.2 UNREALISTISCHE EINGANGSGROESSEN 255
10.4 BRUTTO-GRUNDFLAECHE 257
10.4.1 UNTERSCHIED ZWISCHEN DIN 277 U N D SW-RL 257
10.4.2 BERUECKSICHTIGUNG V O N DACHGESCHOSSEN 258
10.4.3 WEITERE BESONDERHEITEN 259
10.4.4 ZUSAMMENFASSUNG 259
10.5 GESAMTNUTZUNGSDAUER 261
10.5.1 GESAMTNUTZUNGSDAUER IN ABHAENGIGKEIT V O N DER STANDARDSTUFE 261
10.5.2 GESAMTNUTZUNGSDAUER A U F D E R BASIS DES KOSTENKENNWERTS 261
10.5.3 GESAMTNUTZUNGSDAUER A U F DER BASIS DES WAEGUNGSSCHEMAS 262
10.6 RESTNUTZUNGSDAUER BEI MODERNISIERUNG 263
10.7 BODENWERT 265
10.7.1 M O D E L L K O N F O R M E R ANSATZ DES BODENWERTS 265
10.7.2 MODELLPARAMETER LIEGEN NICHT V O R 267
10.8 KORREKTURFAKTOREN 267
10.9 ZUSAMMENFASSUNG 268
1 1 VERKEHRSWERT 269
11-1 UEBERBLICK 269
11.2 GRUNDLEGENDE MERKMALE DES VERKEHRSWERTS. ... 270 11.3 WESENTLICHE
ANFORDERUNGEN 271
11.3.1 GEBOT ZUR A N W E N D U N G D E R I M M O W E R T V 271
11.3.2 GEBOT ZUR A N W E N D U N G D E R VERFAHREN 271
11.3.3 PFLICHT ZUR BERUECKSICHTIGUNG DER MARKTSITUATION . 272
IMAGE 8
11.3.4 PFLICHT ZUR W UE R D I G U N G DER AUSSAGEFAEHIGKEIT . . . . 273
11.3.5 BEGRUENDUNGSPFLICHT DER VERFAHRENSWAHL 274
11.3.6 REIHENFOLGE V O N WERTKORREKTUREN 277
11.3.7 AGGREGATIONSVERBOT 278
11.4 SCHLUESSELFRAGEN HINSICHTLICH 279
11.4.1 . . . DES WERTERMITTLUNGSGEGENSTANDS 279
11.4.2 . . . DER WERTERMITTLUNGSAUFGABE 280
11.5 VERKEHRSWERT UNTER PRAEMISSEN 285
11.5.1 NUTZUNGSKONZEPTION 285
11.5.2 A N G E B O T S - BZW. NACHFRAGEMANGEL 285
11.5.3 MAENGEL U N D SCHAEDEN 286
11.5.4 BODENQUALITAET 286
11.5.5 UNTERNEHMENSBEWERTUNG 287
11.5.6 AUSSCHLUSS V O N RECHTEN U N D LASTEN 287
11.6 EXAKTHEIT DES ABSCHLIESSENDEN URTEILS 287
11.7 NACHDENKLICHES ZUM VERKEHRSWERT 288
11.7.1 AUSGANGSSITUATION 288
11.7.2 ZIEL D E R WERTERMITTLUNG 289
11.7.3 NUTZUNGSKONZEPTION 292
11.7.4 LOESUNG 293
11.7.5 SELBSTKONTROLLAUFGABE 294
11.8 ZUSAMMENFASSUNG 294
12 MATHEMATISCHE UND STATISTISCHE BASIS 296
12.1 UEBERBLICK 296
12.2 ELEMENTARE ARITHMETIK 297
12.2.1 ZAHLEN 297
12.2.2 TERMINOLOGIE U N D REGELN 300
12.2.3 SELBSTKONTROLLAUFGABE 305
12.2.4 UNGLEICHUNGEN 306
12.3 ZINSRECHNUNGEN 309
12.3.1 AUFZINSUNG 309
12.3.2 SELBSTKONTROLLAUFGABE 311
12.3.3 ABZINSUNG 311
12.3.4 SELBSTKONTROLLAUFGABE 312
12.4 RENTENRECHNUNGEN 313
12.4.1 RENTENARTEN, ZEITACHSE U N D ULTIMOPRINZIP 313
12.4.2 A N F A N G S W E R T EINER ZEITRENTE 315
12.4.3 DER VERVIELFAELTIGER 317
12.4.4 SELBSTKONTROLLAUFGABE 318
12.4.5 ENDWERT EINER ZEITRENTE 319
12.4.6 SELBSTKONTROLLAUFGABE 320
12.4.7 EWIGE RENTE 320
12.4.8 ANNUITAETEN 322
12.5 MERKBLATT ZU DEN FINANZMATHEMATISCHEN FOR MELN 324
12.6 INDEXRECHNUNGEN 325
IMAGE 9
12.6.1 UMRECHNUNG V O N PREISEN 325
12.6.2 INDEXAKTUALISIERUNG 328
12.7 SCHREIBWEISEN 331
12.7.1 S U M M E N 331
12.7.2 PRODUKTE 332
12.7.3 SELBSTKONTROLLAUFGABEN 333
12.7.4 RECHNEN IN TABELLEN 333
12.7.5 SELBSTKONTROLLAUFGABEN 334
12.8 EINFUEHRENDER FALL ZUR DESKRIPTIVEN STATISTIK 334
12.9 BEGRIFFE IN DER DESKRIPTIVEN STATISTIK 335
12.9.1 MERKMALSTRAEGER, MERKMAL U N D MERKMALS AUSPRAEGUNGEN 335
12.9.2 MERKMALSWERTE U N D URLISTE 336
12.9.3 SORTIEREN UND KLASSIEREN 336
12.9.4 HAEUFIGKEITSTABELLE 337
12.10 HISTOGRAMM 337
12.10.1 BREITE DER KLASSEN 337
12.10.2 HOEHE D E R KLASSEN 338
12.10.3 Z U R DARSTELLUNG 338
12.11 MITTELWERTE 339
12.11.1 EINFACHE MITTELWERTE 339
12.11.2 GEWOGENES (GEWICHTETES) ARITHMETISCHES MITTEL. 340 12.11.3
MITTELWERT EINER HAEUFIGKEITSVERTEILUNG 340
12.11.4 SELBSTKONTROLLAUFGABE 341
12.11.5 MEDIAN (ZENTRALWERT) EINER HAEUFIGKEITSVERTEILUNG 342 12.12
STREUUNGSMASSE 343
12.12.1 SPANNWEITE 344
12.12.2 MITTLERE ABSOLUTE A B W E I C H U N G 344
12.12.3 VARIANZ U N D STANDARDABWEICHUNG 344
12.13 ZUSAMMENFASSUNG 345
12.14 HILFREICHE EXKURSE FUER DIE PRAXIS 346
12.14.1 LOGISCHES DENKEN U N D SCHLIESSEN 346
12.14.2 MASSEINHEITEN IN D E R PRAXIS 358
12.14.3 ROEMISCHE ZAHLZEICHEN 362
13 AUSGEWAEHLTE BESONDERE INSTRUMENTE 365
13.1 UEBERBLICK 365
13.2 SENSITIVITAETSANALYSE 365
13.3 ERWARTUNGSWERTANALYSE 368
13.3.1 VERFAHREN U N D BEISPIEL 369
13.3.2 SELBSTKONTROLLAUFGABE 371
13-4 ENTSCHEIDUNGSBAUM 371
13.4.1 EIN ILLUSTRIERENDES BEISPIEL 371
13.4.2 STAERKEN DES ENTSCHEIDUNGSBAUMS 374
13.5 ERWARTUNGSWERTE UND ENTSCHEIDUNGSBAUM IN DER PRAXIS 374
IMAGE 10
13.5.1 FALLSTRUKTUR U N D DARSTELLUNG I M ENTSCHEIDUNGS
B A U M 374
13.5.2 EINGANGSDATEN 376
13.5.3 ERWARTUNGSWERTANALYSE U N D ERGEBNIS 377
13.5.4 SENSITIVITAETSANALYSE ALS STABILITAETSTEST DES ERGEBNISSES 379
13.6 DISCOUNTED CASH FLOW (KAPITALWERTMETHODE). .. 381 13.6.1 EIN
ILLUSTRIERENDES BEISPIEL 381
13.6.2 A L L G E M E I N E VORGEHENSWEISE 383
13.6.3 DER INTERNE ZINS 386
13.6.4 SELBSTKONTROLLAUFGABE 387
13.6.5 DISCOUNTED CASH FLOW ALS VERALLGEMEINERTES ERTRAGSWERTMODELL 387
13.6.6 UE B E R D I E SOGENANNTEN INTERNATIONALEN VERFAHREN 389
13.7 RENDITEANALYSE 389
13.7.1 ORIGINAERER U N D DERIVATIVER ERTRAGSWERT 390
13.7.2 INVESTIVE WERTSCHOEPFUNG U N D PROGNOSTIZIERTER ERTRAGSWERT 391
13.7.3 KALKULATIONSMODELLE 392
13.7.4 KENNZAHLEN Z U M VORTEILHAFTIGKEITSVERGLEICH . . . . 395
13.7.5 WIRKSAMKEITSDAUER RESTNUTZUNGSDAUER 396
13.7.6 ZUSAMMENFASSUNG UND KONFORMITAET 397
13.7.7 SELBSTKONTROLLAUFGABE 398
13.8 -INVESTMENTMETHODEN 399
13.8.1 Z U R MARKTMIETE VERMIETET 400
13.8.2 UNTER MARKTMIETE VERMIETET 401
13.8.3 UEBER MARKTMIETE VERMIETET 404
13.8.4 SELBSTKONTROLLAUFGABEN 407
13.9 IMMOBILIENRATING 408
13.9.1 RATING ALS UNIVERSELLES VERGLEICHSINSTRUMENT (ZIELBAUMMETHODE)
408
13.9.2 BASEL II U N D I M M O B I L I E N R A T I N G 410
13.9.3 BEISPIEL F UE R EIN RATINGSYSTEM 411
13.9.4 I M M O B I L I E N R A T I N G U N D WERTERMITTLUNG 413
13.10 BERUECKSICHTIGUNG QUALITATIVER W E R T M E R K M A L E . . . 414
13.11 PLAUSIBILITAETEN UND ANALOGIEN 416
13.12 ZUSAMMENFASSUNG 416
14 WERTERMITTLUNGSRECHT 418
14.1 UEBERBLICK 418
14.2 BAUGB 419
14.2.1 SCHWERPUNKTE DES WERTERMITTLUNGSRECHTS 419
14.2.2 VERKEHRSWERT 419
14.2.3 GUTACHTERAUSSCHUSSWESEN 420
14.2.4 ERMAECHTIGUNG F UE R RECHTSVERORDNUNGEN 425
14.3 I M M O W E R T V 425
IMAGE 11
14 3.1 VORBEMERKUNGEN 425
14.3.2 AUFBAU 426
1 4 3.3 ANWENDUNGSBEREICH U N D BEGRIFFSBESTIMMUN GEN 426
14.3.4 BODENRICHTWERTE U N D SONSTIGE ERFORDERLICHE DA T E N 431
14.3.5 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 431
1 4 . 4 WEITERE NORMEN 432
1 4 4 . 1 WERTR 432
14 4.2 SW-RL 433
14.4.3 BRW-RL 434
14.4.4 ENTSCHAEDIGUNGSRICHTLINIEN LANDWIRTSCHAFT (LANDR 78) 434
14.4.5 WALDWERTERMITTLUNGSRICHTLINIEN (WALDR 2000). . . 435 1 4 . 4 . 6
D I N - N O R M E N 435
1 4 . 5 ZUSAMMENFASSUNG 436
C WERTGUTACHTEN 437
15 INHALT UND AUFBAU VON GUTACHTEN 437
15.1 UEBERBLICK 437
15.2 NACHVOLLZIEHBARKEIT 438
15.2.1 ROTER FADEN 439
15.2.2 BEGRUENDUNGSPFLICHT 440
15.2.3 FESTSTELLUNGEN U N D A N N A H M E N 443
15.2.4 ERMESSENSSPIELRAUM 445
15.2.5 GERICHTSURTEIL ZUR NACHVOLLZIEHBARKEIT 447
15.3 ALLGEMEINVERSTAENDLICH 448
15.3.1 EINFACHE SPRACHE V E R W E N D E N 449
15.3.2 VISUALISIEREN 450
15.3.3 ZUSAMMENFASSUNG 455
15.4 ABGABE EINES WERTURTEILS 458
15.4.1 BEURTEILUNGEN ALS KERN DES GUTACHTENS 458
15.4.2 DER WEG ZUR URTEILSFINDUNG 458
15.4.3 URTEILSSICHERHEIT 460
15.5 AUFBAU EINES WERTGUTACHTENS 460
15.5.1 GRUNDLAGEN 462
15.5.2 WERTRELEVANTE GRUNDSTUECKSMERKMALE 465
15.5.3 WERTERMITTLUNG 467
15.6 ARTEN VON GUTACHTEN 471
15.6.1 SCHRIFTLICH ERSTATTETE GUTACHTEN 471
15.6.2 MUENDLICH ERSTATTETE GUTACHTEN 472
15.6.3 KURZGUTACHTEN 472
15.6.4 PRIVATGUTACHTEN U N D GERICHTSGUTACHTEN 474
15.6.5 SCHIEDSGUTACHTEN 474
15.6.6 UEBERGEORDNETE GUTACHTEN 475
15.6.7 VERBINDLICHKEIT V O N GUTACHTEN 475
IMAGE 12
15.7 ZUSAMMENFASSUNG 476
16 REVISION EINER WERTERMITTLUNG 477
16.1 UEBERBLICK 477
16.2 UEBERGEORDNETE GUTACHTEN 478
16.2.1 FALLGESTALTUNGEN 478
16.2.2 VARIANTEN IN D E R PRAXIS 479
16.2.3 UEBERGEORDNETE GUTACHTEN IN BEZUG ZUEINANDER . 481 16.2.4 DAS
RECHERCHEPROBLEM DES UEBERGEORDNETEN GUTACHTERS 482
16.3 DIE SYSTEMATISCHE DREISTUFIGE VORGEHENSWEISE . 484 16.3.1
VORPRUEFUNG 484
16.3.2 HAUPTPRUEFUNG 485
16.3.3 A N F E R T I G U N G DES UEBERGEORDNETEN GUTACHTENS . . . 485
16.4 VORPRUEFUNG 487
16.4.1 SELBSTPRUEFUNG DES UEBERGEORDNETEN GUTACHTERS . 487 16.4.2
QUALIFIKATION DES VORGUTACHTERS 488
16.4.3 QUALITAET DES VORGUTACHTENS 492
16.4.4 SELBSTKONTROLLAUFGABE 497
16.5 HAUPTPRUEFUNG 498
16.5.1 GRUNDSAETZLICHE FRAGEN 498
16.5.2 CHECKLISTE Z U M BODENWERT 499
16.5.3 CHECKLISTE Z U M VERGLEICHSWERT 499
16.5.4 CHECKLISTE Z U M ERTRAGSWERT 500
16.5.5 . CHECKLISTE Z U M SACHWERT 500
16.5.6 CHECKLISTE Z U M ABSCHLIESSENDEN V E R K E H R S W E R T . . . 501
16.5.7 SELBSTKONTROLLAUFGABE 502
16.6 ZUSAMMENFASSUNG 503
17 BEISPIELGUTACHTEN 505
17.1 EINFAMILIENHAUS 505
17.2 MEHRFAMILIENHAUS 531
17.3 EIGENTUMSWOHNUNG 556
17.4 BUEROGEBAEUDE 575
D ANHANG 601
18 TABELLEN 601
18.1 AUFZINSUNGSFAKTOREN 601
18.2 ABZINSUNGSFAKTOREN 603
18.3 VERVIELFAELTIGER (RENTENBARWERTFAKTOREN) 605
18.4 ABSCHREIBUNGSDIVISOREN (RENTENENDWERTFAKTOREN) 607
19 RECHTSNORMEN 609
19.1 IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG 609
19.2 BAUGESETZBUCH - BAUGB 623
IMAGE 13
20 AUSGEWAEHLTE QUELLEN 629
20.1 BUECHER 629
20 2 LOSEBLATTWERKE 630
20.3 ZEITSCHRIFTEN 631
21 LOESUNGSHINWEISE ZU DEN SELBSTKONTROLL AUFGABEN 632
22 KOMMENTIERTE SYNOPSE I M M O W E R T V / W E R T V 88 . 662 22.1
ANWENDUNGSBEREICH DER VERORDNUNG 664
22.2 GRUNDLAGEN/WERTERMITTLUNGS- UND QUALITAETS STICHTAG 665
22.3 GRUNDSTUECKSMERKMALE 667
22.3.1 DEFINITION 667
22.3.2 WERTRELEVANTE BESONDERHEITEN V O N FLAECHEN 668
22.3.3 ENTWICKLUNGSZUSTAND 669
22.3.4 WEITERE GRUNDSTUECKMERKMALE 670
22.3.5 RESTNUTZUNGSDAUER 673
22.3.6 BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTUECKS MERKMALE 674
22.4 UNGEWOEHNLICHE ODER PERSOENLICHE VERHAELTNISSE.. 675 22.5 VERKEHRSWERT
676
22.6 ERMITTLUNGSGRUNDLAGEN ERFORDERLICHER D A T E N . . . . 677 22.7
BODENRICHTWERTE 678
22.8 INDEXREIHEN 680
22.9 UMRECHNUNGSKOEFFIZIENTEN 681
22.10 VERGLEICHSFAKTOREN FUER BEBAUTE GRUNDSTUECKE . . . 682 22.11
MARKTANPASSUNGSFAKTOREN 683
22.12 LIEGENSCHAFTSZINSSAETZE 684
22.13 VERGLEICHSWERT 685
22.13.1 ERMITTLUNG 685
22.13.2 ANPASSUNG 686
22.14 BODENWERT 687
22.14.1 ERMITTLUNG 687
22.14.2 BODENWERT I M AUSSENBEREICH 688
22.14.3 LIQUIDATIONSWERT 689
22.14.4 BEEINTRAECHTIGUNGEN D E R ZULAESSIGEN NUTZBARKEIT . 690 22.15
ERTRAGSWERT 691
22.15.1 ERTRAEGE ALS BASIS D E R VERFAHREN 692
22.15.2 ALLGEMEINES ERTRAGSWERTVERFAHREN 693
22.15.3 VEREINFACHTES ERTRAGSWERTVERFAHREN 694
22.15.4 NICHT RENTIERLICHER GRUNDSTUECKSTEIL 694
22.15.5 ERTRAGSWERTVERFAHREN M I T PERIODISCH UNTERSCHIEDLICHEN ERTRAEGEN
695
22.15.6 ROHERTRAG 696
22.15.7 REINERTRAG 696
22.15.8 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 696
IMAGE 14
22.15.9 KAPITALISIERUNG U N D ABZINSUNG 698
22.16 SACHWERT 698
22.16.1 ERMITTLUNG DES SACHWERTS 699
22.16.2 HERSTELLUNGSKOSTEN 700
22.16.3 W E R T M I N D E R U N G W E G E N ALTERS 701
22.16.4 BERUECKSICHTIGUNG V O N BAUMAENGELN O D E R BAU SCHAEDEN 702
STICHWORTVERZEICHNIS 703
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Inhaltsverzeichnis
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| Exemplar 1 | Ausleihbar Am Standort |