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2009
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Inhaltsverzeichnis...................................................
I
Literaturverzeichnis................................................
VII
Einleitung............................................................... 1
Erster Teil: 7
Vertrags- und Kündiugngsfreiheit im Wohnraummietverhältnis
im Wandel der Zeit
1. Kapitel:
Wohnungsnot und Wohnraummietrecht vor Inkrafttreten des BGB 7
2. Kapitel:
Die Vertragsfreiheit als prägendes
Grundelement
des neu kodifizierten ^
BGB
I.
Die Vertragsfreiheit als prägendes Grundelement des neu geschaffenen Bürgerlichen
Gesetzbuches und des Mietrechts................................................................ 10
II.
Die Beendigungsfreiheit bei Dauerschuldverhältnissen und ihr Abbild im 13
Mietrecht.............................................................................................
1. Die verschiedenene Ausprägungen der Beendigungsfreiheit und ihr Verhältnis zur Vertragsfreiheit.... 13
2. Die Ausprägung der Beendigungsfreiheit imMietrecht und die Rolle des Kimdigungsausscnlusses..,. 15
a) Die Beendigung durch Befristung und der Kündigungsausschluss.................................... 16
b) Die Beendigung durch Kündigung und der Kündigungsausschluss................................... 16
3. Kapitel:
Mieterschutzverordnungen und Mieterschutzgesetz: Der Mieterschutz als
Eingriff in die Vertrags- und Kündigungsfreiheit
I.
Der Mieterschutz während des 1. Weltkrieges............................................... 17
1. Mieterschutz geboren aus qualitativer und quantitativer Wohnungsnot....................................... 17
2. Die Überlagerung des BGB durch öffentlich-rechtliche Mieterschutzverordnungen............—....... 19
3. Das befristete Mietverhältnis zur Umgehung des neuen Kündigungsschuizes.............................. 20
II.
Das Mieterschutzgesetz........................................................................ 23
I.Entstehung und Ziele................................................................................................ 23
2. Die faktische Abschaffung der Vermicterfcündigung und der Befristung—die Grenzen zwischen
befristetem und unbefristetem Mietverhältnis verschwimmen.................................................... 26
4. Kapitel:
Das soziale Wohnraummietrecht der Nachkriegszeit 29
I.
Von der Wohmmgszwangswittschaf
t
zum sozialen Wohnraummietrecht............... 29
I. Das Mietrecht in den ersten Jahren der Bundesrepublik Deutschland: 1950-1969 30
2.1.-3. Mietrechtsänderungsgesetz 31
II.
Der Weg zurück zum Mieterschutz: Die Kündigungsschutzgesetze..................... 33
III.
Der neue Befristungsschutz: Das „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an
Mietwohnungen von 1982........................................................................ 36
IV.
Ergebnisse....................................................................................... 41
1, Die unterschiedlichen Schutzmechanismen beim befristeten Mietverhaltnis................................ 41
a) Der Ablaufschutz............................................................................................. 41
aa) Befristete Verlängerung 42
bb) Automatische Fortsetzung mit Beendigungsoption 42
cc) Automatische Beendigung mit Fortsetzungsoption 42
b) Der Befristungsschutz....................................................................................... 42
c) Kombinationen................................................................................................ 42
2. Das Verhältnis von befristetem umd unbefristem Mietverhaltnis / Kündigungsschutz und Ablauf- 43
beziehungsweise Befristungsschutz...................................................................................
Zweiter Teil: 45
Das Mietrechtsreformgesetz - Stärkung der Vertragsfreiheit?
5. Kapitel:
Das Mietrechtsreformgesetz 2001 - Geschichte und Ziele einer Reform ^5
I.
Der lange Weg zur Mietrechtsreform...........................................,.............. 45
II.
Die Ziele des Mietrechtsreformgesetzes..................................................... 46
Ш.
Die neue Funktion von Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss.................... 48
6. Kapitel:
Die neue Diskussion um Kündigungsausschluss und Zeitmietvertrag 5I
1.
Der neue qualifizierte Zeitmietvertrag........................................................ 52
II.
Der Kündigungsausschluss im unbefristeten Mietverhältnis.............................. 53
í
. Der Ausschluss der außerordentlichen Kündigung aus besonderem Grund................................. 54
2. Der Ausschluss der ordentlichen Kündigung 54
a) Zweifel an der Zulässigkeit bereits vor dem Mietrechtsreformgesetz..-__.......................... 54
b) Zweifel an der Zulässigkeit nach dem Mietrechtsreformgesetz........................................ 55
aa) Der halbseitig zwingende qualifizierte Zeitmietverttag, §575
IV
BGB 56
bb) Kurze Kündigungsfrist und Mobilität 56
DritterTeil: 57
Der individuell vereinbarte, befristete Ausschluss der
ordentlichen Kündigung im unbefristeten Mietverhältnis
7. Kapitel:
Zulässigkeit des individuell ausgehandelten Verzichts auf die ordentliche 59
Kündigung
I.
Der Kimdigungsverzicnt des Vermieters...................................................... 59
II,
Der Kündjgungsverzicht des Mieters -
Das Urteil des BGH vom 22.12.2003-Az: VIII
ZR8ł/03
................................. 59
1. Der Sachverhalt............................................................. .. 59
II
2. Entscheidungsgründe................................................................................................ 60
a)
Kein Verstoß gegen §573c
IV
BGB........................................................................ 60
b) Kein Verstoß gegen §575
IV
BGB......................................................................... 61
c) Die Entstehungsgeschichte des Mietrechsreformgesetzes als Argument für die Zulässigkeit...... 61
3. Vertragsfreiheit versus Mobilität? - Stellungnahme zur Entscheidung....................................... 62
a) Formularvertrag mit individuell ausgehandeltem handschriftlichem Zusatz?............................... 62
b) Verzicht auf das „gesetzliche Kündigungsrecht ......................................................... 64
c) Vereinbarkeit mit §575
IV
BGB - Der befristete Ausschluss der ordentlichen Kündigung als
verkappter Zeitmietvertrag.................................................................................. 64
aa) Befristetes Mietverhältnis mit automatischer Fortsetzung? 66
bb) Der Kündigungsausschluss im unbefristeten Mietverhältms als Abweichung vom 67
gesetzlichen Leitbild
cc) Der Schutzzweck des neuen qualifizierten Zeitmietvertrages . 68
d) Unvereinbarkeit mit der neuen kurzen Kündigungsfrist für Mieter?............................................. 68
aa) Grammatikalische Auslegung 69
bb) Systematische Auslegung 69
cc) Teleologische
Auslegung 70
(1 ) Sinn und Zweck von Kündigungsfristen allgemein (historische Methode) 70
aaa) Entstehungsgeschichte und Entwicklung von Kündigungsfristen im Mietrecht 7
1
bbb) Bedeutung des wechselseitigen Kündigungsausschlusses 73
ccc)
Zwischenergebnis 74
(2) Die Bedeutung des §573c
IV
BGB im Lichte der Mietrechtsreform und des
Gesetzgebungsverfahrens (genetische Methode) 74
aaa) Stellenwert des nicht im Gesetz zum Ausdruck kommenden gesetzgeberischen Willens 75
bbb) Die Entstehung der asymmetrischen Kündigungsfristen 75
ccc)
Sinn und Zweck des Kündigungsausschlusses 76
ddd) Gesetzgeberisches Versehen? 77
eee) Zwischenergebnis 77
dd) Fazit: Die Gewichtung vom Vertragsfreiheit und Mobilität 78
(1 ) Die Mietermobilität 79
(2) Die Vcrtragsfreiheit 81
III.
Der wechselseitige Kündigungsverzicht........................................,........... 82
8. Kapitel:
Für welchen Zeitraum darf das Recht zur ordentlichen Kündigung
individuell ausgeschlossen werden?
I.
Laufzeitbeschränkungen imMietrecht........................................................ 84
1. Die Laufzeitbegrenzung in §544 BGB............................................................................ 84
2. Die Beschränkung der Dauer des Kündigungsausschlusses im Zusammenhang mit
Staffelmietvereinbarungen............................................................................................. 85
II.
Laufzeitbeschränkung für den individuell vereinbarten Kündigungsverzicht in
concreto
.............................................................................................. 87
1. Der einseitige Kündigungsverzicht des Vermieters 87
2. Der einseitige Kündigungsverzicht des Mieters 87
3. Der einseitige Kündigungsverzicht des Mieters mit Staffelmietvereinbarung 88
a) Laufzeit 4 Jahr oder weniger................................................................................ 88
b) Laufzeit von mehr als 4 Jahren.............................................................................. 88
aa) Die Entscheidung des BGH vom 14.06.2006 - VIII ZR 257/04 88
(1) Beginn der 4 Jahresfrist 89
(2) Teilunwirksamkeit oder Gesamtunwirksamkeit des KUndigungsausschlusses? 90
4. Der wechselseitige Kündigungsausschluss zur Sicherung einer Staffelmiete................................ 91
a) Laufzeit von weniger als 4 Jahren...........................................,.............................. 91
b) Laufzeit von mehr als 4 Jahren.............................................................................. 91
III.
Zulässigkeit und Höchstdauer eines individuell vereinbaiten Kündigungsverzichts. 92
III
Vierter Teil: 93
Kündigungsausschlussvereinbarangen in Formularmietverträgen
9. Kapitel:
Der einseitige Kündigungsverzicht des Vermieters 95
10. Kapitel:
Der einseitige Kündigungsverzicht des Mieters
I.
Urteil des BGH vom 30.06.2004 - VIII ZR 379/03: Der Kiindigungsverächt als
unangemessene Benachteiligung des Mieters?................................................................. 97
1. Oberprüfung des Urteils............................................................................................. 98
a) Inhaltskontrolle nach den Kriterien des §307
II
BGB - Unangemessene Benachteiligung des
Mieters?.......................................................................................................................................... 98
aa) Verstoß gegen wesentliche Grundgedanken des Gesetzes i.S.v. §307
II
Nr.I BGB 99
bb) Einschränkung wesentlicher Rechte und Pflichten, Gefährdung des Vertragszwecks, §307
II
№.2 BGB? 100
b) Inhaltskontrolle nach §307
I
BGB - Umfassende Interessenabwägung.............................. 100
2. Voraussichtliche Entscheidung des BGH zur Wirksamkeit des einseitigen Kiindigungsverzichts des
Mieters.................................................................................................................... 101
II.
Kündigungsverzicht des Mieters und Staffelmiete - das Urteil des BGH vom
23.11.2005 VIII ZR 154/04....................................................................... 102
1. Urteil des BGH vom 23.11.2006-VIII ZR 154/04............................................................. 102
a) Keine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, §307
II
Nr.I
BGB............................................................................................................ 103
b) Kein Verstoß gegen wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages
ergeben, §307
II
Nr.2 BGB.................................................................................
ЮЗ
c) Kein Verstoß gegen § 307
1
103
BGB...........................................................................
2. Stellungnahme zum Urteil 104
at
Auslegung nach dem Wortlaut.............................................................................. 105
b) Entstehungsgeschichte der Staffelmiete und deren Sinn und Zweck.................................. 105
III.
Die Überschreitung der Vierjahresfrist - die Entscheidung des BGH vom
25.01.2006-VIII ZR 3/05........................................................................ 109
1. Die Entscheidung des BGH vom 25.01.2006..................................................................... 109
2. Stellungganhme zu Argumentation und Ergebnis............................................................... 112
IV.
Zusammenfassung zum formularvertraglichen einseitigen Kündigungsverzieht des
Mieters........................................................................................................................... 113
11. Kapitel:
Der wechselseitige Kündigungsausschluss *
I.
Urteil des BGH vom 30.06.2004-VIII ZR 379/03........................................ 115
1. Der KUndigungsveizicht des Vermieters als Interessenausgleich für den Kündigungsverzicht des 116
Mieters?.........................................................................................................................................................
2. Mögliche Ausnahmen.............................................................................................. 118
a) Bewußte Interessenberiicksiehtigung in Forrmilarmietverträgen?........................................,........ 118
b) Die Kompensation durch „Vorteils-Klauseln ............................................................ 119
aa) Preisnschläss 120
bb) Zugeständnisse im Zusammenhang mit der Wahmmgsreaovierung / Einrichtungen 121
cc) Kautionsverzicht 122
dil) Nachmieterklausel 122
IV
3. Zwischenergebnis.................................................................................................... 124
И.
Das Urteil des BGH zur zulässigen Höchstdauer von formularvertraglichen 124
Kündigungsausschlüssen, BGH, Urt. v. 06.04.2005 VIII ZR 27/04........................
III.
Der wechselseitige Kündigungsausschluss und die Staffelmiete......................... 128
1. Staffelmiete und wechselseitiger Kündigungsausschluss bis zu einer Laufzeit von 4 Jahren............... 128
2. Staffelmiete und wechselseitiger Kündigungsausschluss mit einer Laufzeit vom mehr als 4 Jahren -
Die Entscheidung des BGH vom 25.01.2006........................................................................ 129
12. Kapitel: 129
Die richtige Formulierung
I.
Urteil des BGH vom 14. 07. 2004-VIII ZR 294/03....................................... 130
П.
Urteil des BGH vom 6. 10. 2004 - VIII ZR 2/04 - Missverständlicher Ausschluss
der fristlosen Kündigung?................................................................................................. 131
III.
Das Urteil des BGH vom 23.11.2005 - VIII ZR 154/04 - Die Rechtfertigung....... 132
IV.
Formulierungsvorschlag...................................................................... 134
1. Die Formulierung des Kündigungsausschlusses selbst.....................................................—. 134
2. Die Stellung der Kündigungsausschlussvereinbamng innerhalb des Vertragsgefüges..................... 134
3. Konkreter Formulierungsvorschlag................................................................................ 135
V.
Zusammenfassung: Die Rechtsprechung des BGH zum Kündigungsverzicht im 137
Formularmietvertrag
1. Der einseitige Kündigungsveracht des Mieters.................................................................. 137
2. Der wechselseitige Kündigungsverzicht....................................................................... 137
3. Fazit..................................................................................................................... 138
FÜNFTER TEIL: 139
Der Kündigungsausschluss im befristeten Mietverhältnis - Nach
wie vor Teil der Befristungsabrede?
13. Kapitel:
Ordentliche Kündbarkeit befristeter Wohnraummietverhältnisse? 139
I.
Ungereimtheiten des neuen qualifizierten Zeitmietvertrages im Zusammenhang mit
dem Kündigungsverzicht.......................................................................... 140
1. Die Dauer des qualifizierten Zeitmietvertrages................................................................... 140
2. Befristung und Staffelmiete - Soll sich der Mieter sein Kündigungsrecht erkaufen?.............................. 142
II.
Befristungsabrede und Kündigungsverzicht................................................ 143
III.
Die Konzeption des neuen Zeitmietvertrages.............................................. 145
1. Anwendungsbereich und Zulässigkeit der Zeitmietahrede...................................................... 146
2. Die sachlichen Befristungsgrände nach §575
II
Nr. 1-3 BGB................................................. 146
3. Die Mitteilung des sachlichen Bcfristungsgrandes............................................................... 147
4. Die Rechtsfolgen einer wirksamen Befristung................................................................. 148
5. Der neue Zeitmietvertrag als Erlaubnisnorm..................................................................... 148
IV.
Der neue qualifizierte Zeitmietvertrag: Strikte Trennung von Befristungsabrede
und Kündigungsausschluss?..................................................................... 151
Sechster Teil: 155
Gleichbehandlung des Kündigungsausschlusses in befristeten
und unbefristeten Mietverhältnissen?
14. Kapitel
Der individuell vereinbarte Zeitmietvertrag
^5
15. Kapitel
Der formularvertragliche Zeitmietvertrag — unangemessene
Benachteiligung des Mieters durch den Kündigungsausschluss?
I.
Benachteiligung des Mieters durch den KUndigungsverzicht.............................. 157
II.
Unangemessenheit der Benachteiligung / umfassende Interessenabwägung............ 157
III.
Widerspruch zu den Zielen des Gesetzgebers?........................................................... 158
IV.
Verletzung des Grundsatzes
„pacta
sunt
servanda
oder §542 BGB?........................ 159
V.
Wahrung des finanziellen Planungsinteresses des Vermieters........................... 159
16. Kapitel
Zusammenfassung
I.
Der Kündigungsausschluss im individuellen Mietvertrag.................................. 160
II.
Der formularvertraglich vereinbarte KUndigungsverzicht des Mieters.................. 161
III.
Vorschlag de lege ferenda und Schlusswort............................................. 161
VI
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