Umsatzsteuer und Immobilien: Gesamtdarstellung mit zahlreichen praktischen Beispielen, Checklisten und Gestaltungsempfehlungen
Gespeichert in:
| Beteiligte Personen: | , |
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| Format: | Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Berlin
<<E.>> Schmidt
2008
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| Schriftenreihe: | Steuerrecht und Steuerberatung
45 |
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|---|---|
| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Vorwort............................................... 5
Abkürzungsverzeichnis.................................. 17
1. Der Vermieter als Kleinunternehmer
1.1 Die Besteuerung des Kleinunternehmers nach § 19 UStG. 21
1.2 Überschreiten der Grenzwerte des § 19 Abs. 1 UStG___ 22
1.3 Rechnungserteilung nach Eintritt der Regelbesteuerung.. 24
1.4 Besteuerung des Kleinunternehmers bei schwankenden
Umsätzen...................................... 25
1.5 Option zur allgemeinen Umsatzsteuerpflicht gem. § 19
Abs. 2 UStG.................................... 26
1.6 Notwendigkeit einer Doppeloption gem. § 19 Abs. 2 in
Verbindung mit § 9 Abs. 2 UStG.................... 31
2. Steuerfreie und steuerpflichtige Vermietungsleistungen
2.1 Grundzüge der Behandlung von Vermietungsleistungen
im Sinne des § 4 Nr. 12 UStG...................... 33
2.2 Zu den wesentlichen Voraussetzungen steuerfreier Ver¬
mietung gem. § 4 Nr. 12 UStG...................... 34
2.2.1 Das Grundstück als maßgebendes Tatbestands¬
merkmal des § 4 Nr. 12 UStG................. 34
2.2.2 Berechtigungen, für die die Vorschriften des
bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten..... 36
2.2.3 Dauer der Nutzungs- und Gebrauchsüberlassung.. 36
2.2.4 Steuerbare Gegenleistung der Immobilienüber¬
lassung ................................... 36
2.2.5 Umsatzsteuerliche Behandlung von Neben¬
leistungen................................. 39
2.3 Detailfragen zu Vermietungsumsätzen im Lichte der
Rechtsprechung................................. 40
2.3.1 Sportanlagen.............................. 40
2.3.2 Vermietung von Plätzen für das Abstellen von
Fahrzeugen............................... 41
Inhaltsverzeichnis
2.3.3 Behandlung gemischter Verträge........... 44
2.3.4 Verträge besonderer Art.................. 45
2.3.5 Vermietung von Betriebsvorrichtungen...... 47
2.4 Einräumung dinglicher Nutzungsrechte............... 49
2.4.1 Grundstücksübertragung unter Nießbrauchs¬
vorbehalt .............................. 49
2.4.2 Beendigung des Vorbehaltsnießbrauchs...... 52
2.4.3 Immobilienschenkung mit entgeltlicher Rück¬
überlassung an den Eigentümer............. 54
2.4.4 Bestellung eines Zuwendungsnießbrauchs .... 55
2.5 Beendigung gemeinschaftlicher Mietverhältnisse durch
Abstandszahlungen............................... 56
2.6 Eintritt in bestehende Mierverhältnisse unter Übernahme
vorhandener Sonderausstattung..................... 61
3. Option zur Steuerpflicht gem. § 9 UStG
3.1 Option zur Steuerpflicht bei Vermietungsleistungen..... 65
3.1.1 Voraussetzungen der Option nach § 9
Abs. 1 UStG........................... 65
3.1.1.1 Grundzüge der gesetzlichen Regelung....... 65
3.1.1.2 Gemischte Verwendung für unternehmerische
und nichtunternehmerische Zwecke......... 66
3.1.1.3 Teilbarkeit der Vermietungsleistung bei räum¬
licher oder zeitlicher Trennung............. 70
3.1.1.4 Aufteilungsverbot bei nicht teilbaren Ver¬
mietungsleistungen ...................... 69
3.1.2 Einschränkung der Option gem. § 9
Abs. 2 UStG........................... 70
3.1.2.1 Kriterien zur Überwindung des Options¬
ausschlusses............................ 70
3.1.2.2 Mischnutzung der Immobilie zu steuerpflich¬
tigen und nichrunternehmerischen Zwecken... 71
3.1.2.3 Mischnutzung der Immobilie zu steuerpflich¬
tigen und steuerfreien Zwecken............ 72
3.1.2.4 Einschaltung eines Zwischenmieters........ 73
3.1.2.5 Behandlung gemischt genutzter Immobilien... 76
3.1.2.6 Mischnutzung der Immobilie durch den
Leistungsempfänger (Bagatellgrenze 5 %)___ 78
Inhaltsverzeichnis
3.1.2.7 Zusammenfassung der Ergebnisse zu § 9
Abs. 2 UStG........................... 79
3.1.3 Nachweis der Nutzung durch den Mieter..... 81
3.1.4 Option zur Steuerpflicht bei Alt-Objekten___ 83
3.1.4.1 Zum zeitlichen Anwendungsbereich des
§ 9 Abs. 2 UStG a.F...................... 83
3.1.4.2 Behandlung späterer Baumaßnahmen an Alt-
Objekten .............................. 85
3.2 Option bei Grundstückslieferungen.................. 88
3.2.1 Die Übertragung von Grundstücken als
Geschäftsveräußerung.................... 89
3.2.1.1 Merkmale der Geschäftsveräußerung im Sinne
des § 1 Abs.
la UStG
.................... 90
3.2.1.2 Unternehmensfortführung durch den Erwerber 96
3.2.1.3 Unternehmensfortführung bei Immobilien.... 97
3.2.1.3.1 Übertragung des Volleigentums an Immobilien 97
3.2.1.3.2 Übertragung des Miteigentums an Immobilien
im Grenzbereich von Geschäftsveräußerung,
steuerfreier Lieferung sowie unentgeltlicher
Wertabgabe............................ 100
3.2.1.4 Identität zwischen bisheriger und künftiger
Immobiliennutzung...................... 106
3.2.1.5 Keine Notwendigkeit der Übertragung eines
lebenden Unternehmens.................. 109
3.2.1.6 Immobilienübertragung unter Nießbrauchs¬
vorbehalt .............................. 112
3.2.1.7 Besonderheiten bei unentgeltlicher Geschäfts¬
veräußerung ........................... 114
3.2.1.8 Geschäftsveräußerungen bei Immobilien im
Überblick............................. 115
3.2.1.9 Rechtsfolgen der Geschäftsveräußerung
nach § 1 Abs.
la UStG
................... 117
3.2.1.10 Irrtümliche Behandlung der Übertragung als
Geschäftsveräußerung und umgekehrt....... 120
3.2.1.10.1 Die irrtümlich nicht erkannte Geschäfts¬
veräußerung ........................... 120
Inhaltsverzeichnis
3.2.1.10.2 Die irrtümlich unterstellte Geschäfts¬
veräußerung............................ 124
3.2.1.10.3 Behandlung unentgeltlicher Geschäfts-
veräußerangen.......................... 126
3.2.1.10.4 Bedeutung einer Verkäufergarantie......... 127
3.2.1.11 Zusammenfassung der Rechtsfolgen und
Risiken rechtsirrtümlicher Behandlung als
Lieferung oder Geschäftsveräußerung....... 127
3.2.1.12 Empfehlungen zur Behandlung von Grund¬
stücksübertragungen im Grenzbereich der
Geschäftsveräußerung.................... 130
3.2.2 Die steuerbare Grundstückslieferung........ 131
3.2.2.1 Zum Umfang der Steuerbefreiung nach
§ 4Nr. 9a UStG......................... 131
3.2.2.2 Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9
Abs. 1 UStG........................... 133
3.3 Verzicht auf die Steuerbefreiung und Folgen der Rück¬
gängigmachung des Verzichts...................... 137
3.3.1 Form und Frist des Verzichts auf Steuer¬
befreiung gem. § 9 Abs. 2 UStG............ 137
3.3.2 Verfahrensrechtliche Hinweise zur Option
gem. § 9 Abs. 2 UStG.................... 140
3.3.3 Rückgängigmachung des Verzichts auf
Steuerbefreiung......................... 141
3.3.4 Praktische Bedeutung der Rückkehr zur
Steuerbefreiung......................... 143
3.4 Gestaltungsmissbräuchliche Option.................. 145
3.5 Option zur Umsatzsteuer und Zivilrecht............... 149
3.6 Vermietungsleistungen mit Auslandsbezug............ 150
3.7 Ertragsteuerliche Auswirkung wirksamer sowie unwirk¬
samer Option (§ 9b EStG)......................... 151
3.7.1 Behandlung der Vorsteuer bei wirksamer
Option nach § 9 UStG.................... 151
3.7.2 Behandlung der Vorsteuer bei unwirksamer
Option nach § 9 UStG.................... 154
10
Inhaltsverzeichnis
4. Vorsteuerabzug bei Herstellung, Anschaffung sowie laufender
Unterhaltung von Immobilien
4.1 Allgemeine Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs...... 157
4.1.1 Die formellen Abzugsvoraussetzungen des
Vorsteuerabzuges....................... 157
4.1.2 Vorübergehende nichtunternehmerische
Nutzung im Anschaffungsjahr............. 159
4.1.3 Vorsteuerabzug bei gescheiterter Unter¬
nehmensgründung....................... 159
4.1.4 Bedeutung von Nutzungsumfang und Zuord¬
nungsentscheidung für den Vorsteuerabzug... 160
4.2 Die Zuordnungsentscheidung des Unternehmers bei
gemischt-genutzten einheitlichen Gegenständen ....... 161
4.2.1 Die einzelnen Varianten der Zuordnungs¬
entscheidung ........................... 161
4.2.2 Form und Zeitpunkt der Zuordnungsentschei¬
dung des Unternehmers.................. 163
4.2.3 Rechtsfolge der Zuordnungsentscheidung .... 168
4.2.4 Bedeutung der 10 %-Grenze für die Zuord¬
nungsentscheidung ...................... 172
4.3 Zur Bedeutung der Verwendungsabsicht für den Vor¬
steuerabzug ..................................... 175
4.3.1 Rechtsentwicklung der Bedeutung der
Verwendungsabsicht..................... 175
4.3.2 Verwendungsabsicht vor und im Veranla¬
gungszeitraum tatsächlichen Nutzungsbeginns 177
4.3.2.1 Vorsteuerabzug für Leistungsbezüge vor
dem Veranlagungszeitraum tatsächlicher
Verwendung........................... 178
4.3.2.2 Vorsteuerabzug für Leistungsbezüge im Ver¬
anlagungszeitraum tatsächlicher Verwendung. 181
4.3.2.3 Kritik an der Verwendungsabsicht als
einziges Kriterium des Vorsteuerabzuges..... 183
4.3.2.4 Weitere Einzelfragen zur Verwendungsabsicht 183
4.3.2.5 Nachweis der Verwendungsabsicht von Ein¬
gangsleistungen......................... 188
U
Inhaltsverzeichnis
4.3.2.6 Zusammenfassende Übersicht zur Bedeutung
der Verwendungsabsicht.................. 191
4.4 Vorsteuerabzug bei gemischt-genutzten Grundstücken... 192
4.4.1 Einführung in die Fallgruppen gemischter
Verwendung........................... 192
4.4.2 Die einzelnen Aufteilungsmaßstäbe für den
Vorsteuerabzug......................... 196
4.4.2.1 Nutzfläche und Ertragswert als Kriterium
wirtschaftlicher Zuordnung................ 196
4.4.2.2 Der Ausgangsumsatz als Aufteilungsmaßstab . 201
4.4.2.3 Investitionsschlüssel als geeigneter Auf¬
teilungsmaßstab?........................ 203
4.4.2.3.1 Ablehnung des Investitionsschlüssels durch
den BFH.............................. 203
4.4.2.3.2 Anwendung des Investitionsschlüssels -
Nichtanwendungserlass der Finanzverwaltung. 210
4.4.2.3.3 Stellungnahme zu den unterschiedlichen Auf¬
fassungen von BFH und Finanzverwaltung ... 211
4.4.2.4 Bindung an den einmal gewählten Auf¬
teilungsmaßstab......................... 213
4.5 Vorsteuerabzug bei Miteigentumsgemeinschaften...... 215
4.5.1 Vorsteuerabzug bei nichtunternehmerischen
Miteigentumsgemeinschaften.............. 215
4.5.1.1 Vorsteuerabzug in Höhe der Miteigentums¬
quote nach der Rechtsprechung des EuGH.... 215
4.5.1.2 Umsetzung der EuGH-Rechtsprechung durch
die Finanzverwaltung.................... 218
4.5.1.3 Kritik an Verwaltungsauffassung und Schrift¬
tum zur Behandlung von Miteigentümer¬
gemeinschaften ......................... 222
4.5.1.4 Gestaltungen zur Vermeidung umsatzsteuer¬
licher Nachteile......................... 223
4.5.1.5 Durchführung von Baumaßnahmen nur durch
einen Miteigentümer..................... 225
4.5.2 Vorsteuerabzug bei unternehmerischen Mit¬
eigentumsgemeinschaften ................. 227
4.6 Vorsteuerabzug für eigengenutzten Wohnraum......... 229
12
Inhaltsverzeichnis
4.6.1 Die Rechtsprechung des EuGH im Fall
Seeling
und ihre Bedeutung für die Praxis.............. 229
4.6.2 Reaktion der Finanzverwaltung auf die Recht¬
sprechung des EuGH........................ 230
4.7 Vorsteuerabzug in Verbindung mit Grundstücks¬
veräußerungen .................................. 235
5. Behandlung der eigengenutzten Wohnung als unentgeltliche
Wertabgabe
6. Umsatzsteuerpflicht der Grundstücksentnahme?
6.1 Zur Rechtsauffassung der Finanzverwaltung........... 241
6.1.1 Risiko und Voraussetzung der Besteuerung der
Grundstücksentnahme....................... 241
6.1.2 Anwendung des § 4 Nr. 9a UStG auf Grund¬
stücksschenkungen ......................... 245
6.2 Zweifel an der Besteuerung unentgeltlicher Wertabgabe
im Schrifttum................................... 247
6.3 Vermeidung der Wertabgabebesteuerung durch Aus¬
weichgestaltungen ............................... 249
6.4 Immobilienübertragung im Grenzbereich steuerpflich¬
tiger Wertabgabe und steuerfreier Lieferung........... 250
6.4.1 Unentgeltliche Vollübertragung des Grundstücks . 251
6.4.2 Unentgeltliche Übertragung nur eines Miteigen¬
tumsanteiles ............................... 252
6.4.3 Bestellung eines lebenslänglichen Zuwendungs¬
nießbrauchs ............................... 255
7. Die Berichtigung des Vorsteuerabzuges gem. § 15a UStG
7.1 Gegenstand der Vorsteuerkorrektur.................. 257
7.2 Aufzeichnungspflichten in Zusammenhang mit § 15a UStG 258
7.3 Änderung der für den Vorsteuerabzug maßgebenden
Verhältnisse.................................... 259
7.4 Beginn des Korrekturzeitraumes ab dem Zeitpunkt
erstmaliger Verwendung.......................... 261
7.5 Das Berichtigungsverfahren des § 15a Abs. 1 UStG..... 264
13
Inhaltsverzeichnis
7.6 Verbindung der Immobilie mit anderen Wirtschansgütern
und sonstigen Leistungen sowie Behandlung nach¬
träglicher Anschaffimgs- oder Herstellungskosten....... 268
7.7 Berichtigung bei nur einmalig verwendeten Wirtschafts¬
gütern ......................................... 273
7.8 Nicht an einem Gegenstand ausgeführte sonstige
Leistungen...................................... 276
7.9 Vereinfachungen bei der Berichtigung des Vorsteuer¬
abzugs ......................................... 277
7.10 Die Technik des Berichtigungsverfahrens............. 279
7.11 Überwachung der Vorsteuerberichtigung durch die
Finanzverwaltung................................ 281
8. Die ordnungsmäßige Rechnung als Voraussetzung des
Vorsteuerabzuges
8.1 Zur Ausstellung von Rechnungen................... 283
8.2 Verpflichtung zur Rechnungsausstellung und Pflicht¬
angaben in der Rechnung.......................... 286
8.3 Berichtigung von Rechnungen...................... 293
8.4 Rechnungen über Kleinbeträge...................... 294
8.5 Fahrausweise als Rechnungen...................... 295
8.6 Aufbewahrung von Rechnungen.................... 295
8.7 Unrichtiger oder unberechtigter Steuerausweis......... 296
8.7.1 Der unrichtige Steuerausweis................. 296
8.7.2 Der unberechtigte Steuerausweis............... 300
8.8 Die ordnungsgemäße Rechnung als Voraussetzung für
den Vorsteuerabzug.............................. 302
8.9 Weitere Hinweise zur Rechnungserteilung und
-berichtigung.................................... 304
8.9.1 Die Berichtigung von Rechnungen............. 304
8.9.2 Zur Angabe des Leistungszeitpunktes in der
Rechnung................................. 306
8.9.3 Der Name des Leistungsempfängers als
Rechnungsbestandteil....................... 307
8.9.4 Ausstellung von Rechnungen mit gesondertem
Steuerausweis nach Ablauf der Festsetzungsfrist .. 308
14
Inhaltsverzeichnis
9. Die Steuerschuldnerschaft des
Leistungsempfångers
9.1 Werklieferangen und sonstige Leistungen eines im
Ausland ansässigen Unternehmers.................. 313
9.2 Umsatzsteuerliche Behandlung von Grundstücks¬
veräußerungen .................................. 316
9.2.1 Der Leistungsempfänger als Steuerschuldner.... 317
9.2.2 Rechtsfolgen der Steuerschuldnerschaft des
Leistungsempfängers....................... 318
9.2.3 Unter das Grunderwerbsteuergesetz fallende
Umsätze................................. 320
9.2.4 Behandlung von Grundstückslieferungen bei
nachträglicher Option zur Steuerpflicht........ 321
9.2.5 Bedeutung für die Grunderwerbsteuer......... 323
9.3 Besteuerung von Bauleistungen gem. § 13b Abs. 1
Satz 1 Nr. 4 UStG............................... 324
9.3.1 Der Leistungsempfänger als Steuerschuldner.. .. 324
9.3.2 Rechtsfolgen der Steuerschuldnerschaft
des Leistungsempfängers................... 325
9.3.3 Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen....... 326
9.3.4 Vermutung der Erbringung von Bauleisrungen .. 328
9.3.5 Fehlerhafte Behandlung der Bauleistung in
der Rechnung............................. 329
9.3.6 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
ist kein Steuerschuldner im Sinne des § 13b
Abs. 1 Nr. 4 UStG......................... 331
9.3.7 Nichtunternehmerische Gemeinschaften als
Leistungsempfänger von Bauleistungen........ 332
9.3.8 Beispiele für die Abgrenzung von Bauleis¬
tungen im Sinne des § 13b Abs. 1 Satz 1
Nr. 4 UStG............................... 335
10. Umsatzsteuerliche Behandlung des Wohn- und
Teileigentums (§ 4 Nr. 13 UStG)
10.1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als „zwischen¬
geschalteter Unternehmer........................ 343
10.2 Die Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaft ... 344
10.3 Schritte der Wohnungseigentümergemeinschaft zum
umsatzsteuerlichen Vollunternehmer................ 344
15
Inhaltsverzeichnis
10.4 Option der unter § 4 Nr. 13 UStG fallenden Leistungen
zur Steuerpflicht................................ 345
10.4.1 Option zur Steuerpflicht gem. § 9 Abs. 1 UStG 345
10.4.2 Bedeutung der Nutzung durch den
Wohnungseigentümer.................... 345
10.4.2.1 Das Teileigentum befindet sich im Mit¬
eigentum von Ehegatten.................. 346
10.4.2.2 Gemischt-genutztes Teileigentum........... 346
10.5 Zum Vorsteuerabzug des Teileigentümers............ 347
10.6 Form und Frist der Optionsausübung durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft.................. 348
10.7 Überwachung der Optionsvoraussetzungen........... 349
10.8 Dauer der Option................................ 350
10.8.1 Option gem. § 9 Abs. 2 UStG für die unter § 4
Nr. 13 UStG fallenden Umsätze............ 350
10.8.2 Option gem. § 19 Abs. 2 UStG............. 351
10.9 Umfang und Wirkung der Option................... 351
11. Auswirkungen der Umsatzsteuererhöhung von 16 %
auf 19%
11.1 Zeitlicher Anwendungsbereich der Steuersatzerhöhung.. 353
11.2 Behandlung vor dem 1.1.2007 geleisteter Anzahlungen . 354
11.3 Umsatzsteuerliche Behandlung von Teilleistungen..... 355
11.4 Behandlung von Dauerleistungen................... 358
11.5 Nachträgliche Entgeltsminderung................... 361
11.6 Zivilrechtliche Durchsetzung von Preisänderungen
ab 1.1.2007.................................... 362
Anlage: Überwachungsblatt............................ 364
Literaturverzeichnis..................................... 365
Stichwortverzeichnis..................................... 369
16
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