Mietspiegel in Deutschland: Entwicklung der Mietpreispolitik, Einstellungen und Umsetzungen der Städte und Amtsgerichte unter besonderer Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels ; eine empirische Studie
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| Format: | Buch |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
München ; Mering
Hampp
2006
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| Ausgabe: | 1. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Praxis Sozialforschung
6 |
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| adam_text | Inhalt
Inhaltsverzeichnis V
Abbildungsverzeichnis IX
Tabellenverzeichnis Xll
Abkürzungsverzeichnis XIII
Einleitung 1
1 Problemstellung und Zielsetzung unserer Studie 3
2 Mietmarkt und Mietpreispolitik 7
2.1 Mietwohnung, Mietmarkt und Mietpreisbildung 7
2.2 Soziale Marktwirtschaftals Leitbild für die Mietpreispolitik 15
2.2.1 Grundsätze und Ziele 17
2.2.2 Handlungsregeln: Ziel und Systemkonformität 18
2.3 Mietpreispolitik: Begriff und Elemente 23
2.3.1 Träger, Gegenstand und Formen 26
2.3.2 Ziele 27
2.3.3 Instrumente 29
2.4 Zusammenfassung 31
3 Zur Mietpreispolitik des Bundes 35
3.1 Zur Entwicklung nach 1945 bis Anfang der 70er Jahre 35
Exkurs: Zur „ortsüblichen Vergleichsmiete 38
3.2 Zur Entwicklung in den 70er Jahren 42
3.3 Zur Entwicklung in den 80er Jahren 46
3.4 Zur Entwicklung in den 90er Jahren 48
3.5 Die Mietrechtsreform von 2001 53
3.5.1 Zusammenfassung, Vereinfachung und Neuordnung
des Mietrechts 56
3.5.2 Inhaltliche Modernisierung 56
3.5.3 Reaktionen auf Entwurf und Einführung der Mietrechts¬
reform 59
3.6 Zusammenfassung 62
VI Inhaltsverzeichnis
4 DER QUALIFIZIERTE MIETSPIEGEL 65
4.1 Begriffsbestimmung 66
4.2 Ziele, Funktion und Nutzen qualifizierter Mietspiegel 69
4.2.1 Zielsetzung und Funktion 69
Exkurs: Markttransparenz und qualifizierter Mietspiegel 70
4.2.2 Zur Qualität des Informationsmediums „Mietspiegel 75
4.2.3 Nutznießer von Mietspiegeln 78
4.2.3.1 Mietvertragsparteien als primäre Nutznießer 79
4.2.3.2 Ordentliche Gerichte als Nutznießer 80
4.2.3.3 Länderund Kommunen als Nutznießer 82
4.2.3.4 Weitere Nutznießer 87
4.3 Erstellung qualifizierter Mietspiegel 89
4.3.1 Grundsätzliche Regelungen 89
4.3.2 Zusatzvorschriften 89
4.3.2.1 Anerkannte wissenschaftliche Grundsätze 89
4.3.2.1.1 Repräsentative Datenerhebung 92
4.3.2.1.2 Zur Methode der Datenauswertung 95
4.3.2.1.3 Dokumentation eines qualifizierten
Mietspiegels 97
4.3.2.2 Anerkennung 98
4.3.2.3 Anpassung und Fortschreibung 99
4.3.3 Rechtsfolgen 101
4.3.3.1 Mitteilungsverpflichtung 101
4.3.3.2 Vermutungswirkung 101
4.4 Kontroverse Standpunkte zum qualifizierten Mietspiegel 103
4.5 Zusammenfassung 106
5 Zum methodischen Vorgehen 109
5.1 Evaluation 109
5.1.1 Methode und Ziele 109
5.1.2 Evaluierungskriterien: Institutionelle Beherrschbarkeit,
Ziel und Systemkonformität 110
5.2 Untersuchungsdesign 113
5.2.1 Empirische Untersuchung 114
5.2.1.1 Grundgesamtheit 114
5.2.1.2 Zur Methode der Datenerhebung 116
5.2.1.3 Erhebung und Rücklauf 117
5.2.2 Zur Analyse der Sekundärdaten 119
5.3 Anmerkungen zur Darstellung der Ergebnisse 121
Inhaltsverzeichnis VII
6 Empirische Ergebnisse zum Vollzug der MAßNAHME 123
6.1 Verbreitungsgrad und Einflussfaktoren 123
6.1.1 Verteilung qualifizierter Mietspiegel 123
6.1.2 Verbreitung einfacher Mietspiegel und geplante
qualifizierte Mietspiegel 130
6.1.3 Einflüsse auf die Verbreitung qualifizierter Mietspiegel:
Stadtgröße, Mieterquote und Finanzen 133
6.2 Qualität qualifizierter Mietspiegel 137
6.2.1 Informationsqualität 137
6.2.1.1 Wissenschaftliche Grundsätze: Datenerhebung
und Datenauswertung 137
6.2.1.2 Aktualität der Informationen 140
6.2.1.3 Vollständigkeit der Informationen: Berücksich¬
tigung der mietpreisbildenden Faktoren 147
6.2.2 Qualität des Informationsträgers 153
6.2.2.1 Verfügbarkeit und Zugänglichkeit 153
6.2.2.2 Kennzeichnung 154
6.2.2.3 Anerkennung 155
6.2.2.4 Zeitlicher Geltungsbereich, räumlicher und sach¬
licher Anwendungsbereich 157
6.2.2.5 Dokumentation 158
6.2.2.6 Qualität der analysierten qualifizierten Mietspiegel
als Informationsträger ¦ Kurzzusammenfassung .... 160
6.3 Kosten qualifizierter Mietspiegel 161
6.3.1 Erstellungskosten 161
6.3.2 Kosten der Fortschreibung (Anpassung) 165
6.3.3 Finanzierung qualifizierter Mietspiegel 166
6.4 Interesse der Stadtverwaltungen und der Interessen Vertreter 172
6.4.1 Städte mit qualifiziertem Mietspiegel (Gruppe QMS) 172
6.4.2 Städte mit einfachem und ohne Mietspiegel (Gruppe
EKMS) 176
6.5 Erstellungspflicht und Vereinheitlichung des Mietspiegels 178
6.6 Änderungsvorschläge 181
7 Empirische Ergebnisse zur Zielkonformität 185
7.1 Der qualifizierte Mietspiegel als Instrument zur
Streitvermeidung 185
7.2 Welchen Stellenwert und Nutzen hat der qMs bei den
Amtsgerichten? 189
VIII Inhaltsverzeichnis
7.3 Höhe und Entwicklung der Mietpreise 195
7.3.1 Vergleichende Analyse • Vorgehensweise 195
7.3.2 Analyse der Miethöhe in Städten mit qualifiziertem,
einfachem und ohne Mietspiegel 197
7.3.2.1 Miethöhe auf Datengrundlage des RDM Immo
bilienpreisspiegels 197
7.3.2.2 Miethöhe auf Datengrundlage des F+B Miet
spiegelindexes 201
7.3.3 Analyse der Mietentwicklung 204
7.3.3.1 Mietentwicklung auf bundesweiter Ebene 204
7.3.3.2 Mietentwicklung in den Städten mit qualifiziertem,
einfachem und ohne Mietspiegel 207
7.3.3.2.1 Mietentwicklung auf Datengrundlage des
RDM Immobilienpreisspiegels 209
7.3.3.2.2 Mietentwicklung auf Datengrundlage des
F+B Mietspiegelindexes 212
7.4 Investitionen 215
8 Zur Systemkonformität 221
8.1 Markttransparenz und qualifizierter Mietspiegel 222
8.2 Rechtsfolgen des qualifizierten Mietspiegels 224
9 Schlussbetrachtung 227
9.1 Zusammenfassung der empirischen Ergebnisse 227
9.2 Einordnung der Ergebnisse in die Evaluation 233
9.3 Handlungsempfehlungen und Ausblick 235
Literaturverzeichnis 243
Bücher, Aufsätze / allgemeine Literatur 243
Drucksachen 254
Gesetze und Verordnungen 255
Urteile 256
Fragebögen (u.Anschreiben) / Internetquellen
PDF Datei Anhang 1 bis 19 unter: http://www.hamDP verlaa.de
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Entwicklung der Zahl der Haushalte und Wohneinheiten 55
Abb. 2: Regelungen der Mietpreisbildung am frei finanzierten Mietwoh¬
nungsmarkt 58
Abb. 3: Dimensionen des Informationsmediums Mietspiegel 76
Abb. 4: Städte mit qualifiziertem Mietspiegel nach Bundesländern und
Einwohnerkategorie 124
Abb. 5: Verteilung der Städte mit qualifiziertem Mietspiegel 125
Abb. 6: Verteilung qualifizierter Mietspiegel in den alten und neuen
Bundesländern nach der Einwohnerkategorie 126
Abb. 7: Verteilung/Anteil der Städte mit qualifiziertem Mietspiegel und
mehr als 20 TEW 127
Abb. 8: Verteilung/Anteil der Städte mit qualifiziertem Mietspiegel und
mehr als 20 TEW in den alten und neuen Bundesländern 128
Abb. 9: Gibt es in Ihrer Stadt einen qualifizierten Mietspiegel? 129
Abb. 10: Gibt es in Ihrer Stadt einen Mietspiegel? 132
Abb. 11: Geplante Erstellungen qualifizierter Mietspiegel 133
Abb. 12: Verteilung/Anteil qualifizierter Mietspiegel in den alten Bundes¬
ländern in Städten mit mehr als 20 TEW 134
Abb. 13: Verteilung/Anteil qualifizierter Mietspiegel in den neuen Bundes¬
ländern in Städten mit mehr als 20 TEW 135
Abb. 14: Aus welcher Datenquelle wird die Stichprobe gezogen? 138
Abb. 15: Nach welcher Methode werden die Daten ausgewertet? 139
Abb. 16: Welche Mietlaufzeiten sollten bei der Erstellung des Mietspie¬
gels berücksichtigt werden? 141
Abb. 17: In welchem Verhältnis werden ungefähr die Neuvertragsmieten
und die geänderten Bestandsmieten berücksichtigt? 143
Abb. 18: Wie groß ist der Zeitraum zwischen der Datenerhebung und der
Datenveröffentlichung? 144
Abb. 19: Wie wird oder soll die Anpassung erfolgen? 145
Abb. 20: „Welche ... Wohnwertmerkmale wurden berücksichtigt? bzw.
sollten berücksichtigt werden? 150
Abb. 21: Wo wird der qualifizierte Mietspiegel veröffentlicht? 154
Abb. 22: Von wem wurde der qualifizierte Mietspiegel als solcher an¬
erkannt? 156
Abb. 23: Dokumentation bzw. Dokumentationshinweis im Mietspiegel 159
Abb. 24: Qualität der Informationsträger (qMs): Stärken und Schwächen 161
X Abbildungsverzeichnis
Abb. 25: Wer sollte der Kostenträger der Mietspiegelerstellung sein? 172
Abb. 26: Welche Gründe waren für die Einführung eines qualifizierten
Mietspiegels ausschlaggebend? 173
Abb. 27: Wie war die Zusammenarbeit mit den folgenden Institutionen? 174
Abb. 28: Wie werden die Daten und Ergebnisse des qualifizierten Miet¬
spiegels städtepolitisch genutzt? 175
Abb. 29: Sollte die Erstellung qualifizierter Mietspiegel zur Pflicht ge¬
macht werden? 179
Abb. 30: Sollte die Erstellung qualifizierter Mietspiegel bundesweit ver¬
einheitlicht werden? (Gruppe QMS und AG) 180
Abb. 31: Sollte die Erstellung einfacher und qualifizierter Mietspiegel
bundesweit vereinheitlicht werden? (Gruppe SeM und SoM) 181
Abb. 32: Erledigte Zivilprozesssachen (gesamt) und im Wohnungsmiet¬
recht 186
Abb. 33: Der qualifizierte Mietspiegel: Instrument zur Streitvermeidung? 187
Abb. 34: Können Sie angeben, wie viele „Mietrechtsverfahren und „Miet¬
erhöhungsverfahren an Ihrem Amtsgericht geführt wurden? 188
Abb. 35: Erfüllt der Mietspiegel die Voraussetzungen des § 558d BGB,
so dass er als qualifizierter Mietspiegel zu betrachten ist? 191
Abb. 36: Welche Beweisart dient Ihnen wie oft als Grundlage für Ihre
Entscheidungen in Mieterhöhungsauseinandersetzungen? 192
Abb. 37: Die Einführung des qualifizierten Mietspiegels führte an un¬
serem Amtsgericht 193
Abb. 38: Gestaltung des qualifizierten Mietspiegels 194
Abb. 39: Mietniveau nach Städten (Stand: 2004, nach RDM Immo
bilienpreisspiegel) 198
Abb. 40: Entzerrte Darstellung der Abb. 39: Städte bis 600 TEW 198
Abb. 41: Mietniveau nach Städtegruppen (Stand: 2004, nach RDM Im
mobilienpreisspiegel) 199
Abb. 42: Mietniveau nach Städten (Stand: 2004; nach F+B Mietspie
gelindex) 201
Abb. 43: Entzerrte Darstellung der Abb. 42: Städte bis 600 TEW 202
Abb. 44: Mietniveau nach Städtegruppen (Stand: 2004, nach F+B Miet
spiegelindex) 203
Abb. 45: Entwicklung der Preise, Mieten und Wohnungsfertigstellungen
von 1963 bis 2005 205
Abb. 46: Indizes im Vergleich (2000 bis 2004) 207
Abb. 47: Qualifizierter Mietspiegel: mietpreistreibende oder dämpfende
Wirkung? 208
Abbildungsverzeichnis XI
Abb. 48: Entwicklung der Mietpreise von 2000 bis 2004 nach RDM Im
mobilienpreisspiegel (nach Städten) 209
Abb. 49: Entzerrte Darstellung der Abb. 48: Städte bis 600 TEW 210
Abb. 50: Entwicklung der Mietpreise von 2000 bis 2004 nach RDM Im
mobilienpreisspiegel (nach Städtegruppen) 211
Abb. 51: Entwicklung der Mietpreise von 2000 bis 2004 nach F+B Miet
spiegelindex (nach Städten) 212
Abb. 52: Entzerrte Darstellung der Abb. 51: Städte bis 600 TEW 213
Abb. 53: Entwicklung der Mietpreise von 2000 bis 2004 nach F+B Miet
spiegelindex (nach Städtegruppen) 214
Abb. 54: Wohnungsfertigstellungen 1993 bis 2004 216
Abb. 55: Wie hat sich in Ihrer Stadt in den letzten drei Jahren die Anzahl
der Wohnungsfertigstellungen entwickelt? 217
Abb. 56: Auf welche möglichen Ursachen ist diese Entwicklung zurück¬
zuführen? 218
Abb. 57: Rückgangsquoten der Wohnungsfertigstellungen in den Städten
der Gruppe QMS 219
Abb. 58: Welchen Zweck erfüllt der qualifizierte Mietspiegel: Schaffung
und Verbesserung der Markttransparenz? 223
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Neoklassische Annahmen über Gütermärkte und Merkmale ei¬
nes Mietwohnungsmarktes 9
Tab. 2: Mietpreispolitik: Ziele und Maßnahmen seit 1945 64
Tab. 3: Mietspiegelrechtliche Änderungen seit 1974 68
Tab. 4: Regelungen und Empfehlungen für die Erstellung von 90
Tab. 5: Zusatzvorschriften und Empfehlungen zur Erstellung qualifi¬
zierter Mietspiegel 91
Tab. 6: Mietspiegelarten und Datengrundlage 93
Tab. 7: Tabellen versus Regressionsmietspiegel 96
Tab. 8: Anzahl der Fragebögen in den Zielgruppen 115
Tab. 9: Rücklauf und Ausschöpfungsquoten 118
Tab. 10: Beschreibung der Wohnwertmerkmale 149
Tab. 11: Erstellungskosten qualifizierter Mietspiegel und mögliche Be¬
stimmungsfaktoren 164
Tab. 12: Wie hoch sind ungefähr die Kosten der Fortschreibung des
qualifizierten Mietspiegels? 166
Tab. 13: Wird für die Ausgabe des qualifizierten Mietspiegels ein Entgelt
verlangt? 168
Tab. 14: Kostenüber / Kostenunterdeckung der Mietspiegelerstellung 169
Tab. 15: Vorschlag zur Qualitätsverbesserung qualifizierter Mietspiegel:
„Informationsübersicht 236
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