Bankenhaftung bei Immobilienanlagen:
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| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Verl. Wertpapier-Mitteilungen
1997
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Seite
I. Anlageformen 1
1. Bauherren Modell 1
2. Erwerber Modell 1
3. Bauträger Modell 1
4. Hamburger Modell 1
5. Fonds Modelle 2
II. Wirtschaftliche Bedeutung 3
1. Immobilienmarkt 3
2. Vermögensanlage in Immobilien 3
3. Beurteilungskriterien für Immobilienanlagen 4
III. Fallgruppen und Haftungsgrundlagen 5
1. Bank als Kreditgeber 5
2. Beteiligung der Bank am Projekt 6
3. Rolle des Anlegers 6
IV. Haftung und Risiken des Anlegers 7
1. Zivilrechtliche Vertragskonstruktion 7
2. Vertragsrisiken bei Bauherren /Erwerber Modellen 8
a) Allgemeine Vertragsrisiken 8
b) Werklohn für Bauunternehmer 9
c) Zahlungspflicht bei späterem Beitritt 10
d) Bauherren als Teilschuldner 11
e) Bauherrengemeinschaft als Gesamtschuldner 11
f) Beschränkung der Haftung 12
g) Bauherrenpflichten gegenüber Bauherrengemeinschaft 13
3. Immobilienfonds/Anlagegesellschaften 13
a) Beteiligung und Anlegerrisiko 13
b) Einlagenverpflichtung des Anlegers 14
4. Leistungsfähigkeit des Anlegers 15
a) Leistungsfähigkeit und Sittenwidrigkeit 15
b) Unbeschränkte Vermögenshaftung 16
c) Einkommensentwicklung 17
5. Anlagerisiken und deren Begrenzung 17
I
V. Haftung der Bank aus Anlagevermittlung/ vertrieb 19
1. Maklervertrag 19
2. Anlagevermittlung Auskunft 20
3. Umfang der Pflichten 21
a) Informationspflicht 21
b) Aufklärungsbedürftigkeit 22
4. Pflichteninhalt 24
a) Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben 24
b) Nachforschungspfiicht ^5
c) Tatsachen und Tatsachenbewertung 27
d) Vergleichende Werbung zö
5. Behandlung von Interessenkonflikten 28
a) Wahrung von Kundeninteressen / °
b) Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen 29
c) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse 30
6. Immobilienanlagen 30
a) Grundstücksbelastung/Wirtschaftlichkeit bei
Auslandsimmobilien 30
b) Grundstücksbelastung bei Inlandsimmobilien 31
c) Wohnfläche bei Immobilienanlagen 32
d) Immobilienfonds Anteile 32
e) Öffentliche Mittel 33
7. Schiffsbeteiligungen 33
8. Warenterminoptionen 33
a) Beratungs und Aufklärungspflicht 33
b) Schutzbedürftigkeit des Anlegers 34
c) Pflichteninhalt 35
9. Börsentermingeschäfte 38
VI. Haftung der Bank aus Anlageberatung 41
1. Rechtsgrundlagen 41
2. Beratungs und Auskunftsvertrag 42
a) Stillschweigender Beratungsvertrag 42
b) Sonstige vertragliche Beziehungen 44
c) Freizeichnung/Vermögensverwaltung 45
3. Abgrenzung Anlagevermittlung Anlageberatung 47
4. Umfang der Beratungspflicht 49
a) Informationspflicht 49
b) Richtige und vollständige Information 49
c) Nachforschungspflicht 50
II
d) Offenbarungspflicht 50
e) Individuelle Beratung Aufklärungsbedürftigkeit 51
5. Pflichteninhalt 52
a) Erhöhte Sorgfaltspflicht bei Anlageberatung 52
b) Prüfungspflicht 55
c) Auflklärungspflicht 57
d) Auskunftserteilung 58
e) Steuerliche Beratungspflichten 59
f) Interessenkollision 61
6. Dritthaftung bei Auskünften 62
a) Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter 62
b) Sachverständigengutachten 63
c) Unrichtige Kreditauskunft 64
7. Pflichten bei einzelnen Anlageformen 65
a) Wertpapiere 65
b) Immobilienservice 65
c) Schiffsbeteiligungen 66
d) Ausländische Investmentanteile 66
e) Ausländische Anleihen 66
f) Ausländische Gesellschaftsanteile 66
g) Stille Beteiligung 67
8. Kausalität/Beweislast 67
VII. Haftung der Bank aus Treuhandschaft 69
1. Treuhandformen bei Immobilienanlagen 69
2. Allgemeine Treuhandpflichten 69
3. Prüfungspflichten des Treuhänders 70
4. Aufklärungspflichten gegenüber Treugeber 71
a) Vertragsgrundlagen 71
b) Steuerliche Grundlagen 72
c) Prospekt 73
5. Wahrung allgemeiner Treugeberinteressen 74
a) Übertragung der Treuhandschaft 75
b) Dauer der Geschäftsführung 75
c) Übernahme der KG Anteile 75
d) Interessenkollision 76
e) Interessenausgleich zwischen Bauherren 76
f) Nachwirkende Treuepflichten 77
6. Wahrung der finanziellen Treugeberinteressen 78
a) Vertragsgestaltung 78
b) Vertragsdurchführung 78
III
c) Mittelverwendung, Risikoaufklärung 80
d) Rechnungslegung und Auskunft 81
e) Garantien 82
7. Wahrung der steuerlichen Treugeberinteressen 83
a) Prospektierte Steuervorteile 83
b) Mehrwertsteueroption 83
c) Vermeidung von steuerlichen Nachteilen 83
8. Vertragspflichten gegenüber Bank 84
a) Bürgschaft und Pfandrecht 84
b) Treuhandkonto 84
9. Fehlende Vollmacht 84
a) Kenntnis fehlender Vertretungsmacht 84
b) Haftung bei fehlender Vollmacht 85
c) Unbekannte Bauherren 85
10. Pfandrecht an Treuhandkonto 86
VIII. Einwendungen des Anlegers 87
1. PreisangabenVO 87
2. Darlehensvermittlung im Reisegewerbe 88
a) Verbraucherkredite 88
b) Immobilienanlagen 90
c) Fondsmodelle 91
d) Sonstige Kreditvermittlungen 92
3. Darlehensvermittlung nach VerbrKrG und HWiG 92
a) Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) 92
b) Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) 93
4. Fehlerhafte Bevollmächtigung 94
a) Notarielle Vollmacht bei nichtigem Grundvertrag 94
b) Vorlage der Vollmacht 95
c) Sorgfaltspflicht der Bank 95
d) Nichtige Vollmacht 96
e) Vollmachtsmißbrauch 96
f) Beschränkung der Vollmacht 98
g) Widerruf der Vollmacht 99
h) Anscheinsvollmacht 99
5. Fehlerhafte Beurkundung 101
a) Beurkundung des Treuhand /Baubetreuungsvertrages 102
b) Beurkundung von Anlagevermittlungsverträgen 103
c) Beurkundung von Geschäftsbesorgungsverträgen 103
d) Nichtigkeit der Vollmacht 104
e) Nichtigkeit des Darlehensvertrages 105
IV
6. Auszahlung des Darlehens an Dritte 107
a) Weisung des Darlehensnehmers 107
b) Zufluß beim Dritten 108
c) Auszahlung mit Treuhandauflagen 109
d) Gutschrift auf CpD 110
e) Auszahlung durch Forderungsbegründung 110
f) Gutschrift auf verpfändetem Festgeldkonto 111
g) Überweisung ohne wirksamen Auftrag 111
7. Anfechtung nach § 123 BGB 112
a) Täuschung der Anleger 112
b) Anfechtbarkeit der Vollmacht 113
c) Dritte im Sinne von § 123 Abs.2 BGB 114
d) Anlagevermittler als Dritte 116
8. Nichtigkeit nach §§ 134,138 BGB 117
9. AGB Gesetz 117
a) Formularmäßige Zinsanpassung 117
b) Finanzierungsvermittlungsprovision 119
c) Mietgarantie 121
d) Finanzierungsnachweis 121
10. Baugeldsicherungsgesetz 121
IX. Haftung der Bank aus culpa in contrahendo 123
1. Vorvertraglicher Pflichtenkreis 123
a) Aufklärungspflicht 124
b) Wesentliche Umstände 125
c) Offenbarungspflicht und Erfolgsgarantie 126
2. Haftung des Vertreters 126
a) Sachwalter der Vertragspartei 128
b) Vertrauenstatbestand 128
c) Vermittler von Kapitalanlagen 130
d) FehlenderVertrauenstatbestand 134
3. Bank als Vertreter von Projektbeteiligten 135
a) Verbraucherkredit 135
b) Bank als Erfüllungsgehilfe 136
c) Immobilienfinanzierungen 136
d) Fondsmodelle 137
4. Allgemeine Pflichten der Bank als Kreditgeber 138
a) Prüfungspflichten 138
b) Aufklärungspflichten 141
V
c) Nachforschungspflicht 145
d) Überwachungspflichten 146
5. Aufklärungspflichten beim Abzahlungskauf und 147
sonstigen Geschäften
a) Abzahlungskauf 147
b) Sonstige Geschäfte 147
c) Kombinierte Finanzierungen 149
6. Pflichten der Bank bei Immobilienanlagen 150
a) Kauf von Bauträger 150
b) Abschreibungsgesellschaften 151
c) Bauherren /Erwerber Modelle 151
d) Immobilienfonds/Beteiligungsfinanzierung 152
7. Aufklärungspflicht bei der Finanzierungsabwicklung 153
a) Global und Einzelfinanzierung 153
b) Zwischenfinanzierung und Finanzierungsvermittlung 154
c) Hereinnahme von Drittsicherheiten 155
d) Sicherungsabtretung 156
8. Aufklärungspflicht über Projektbeteiligte 156
a) Mittelverwendung durch Treuhänder 156
b) Bonität von Projektbeteiligten 157
c) Kreditwürdigkeit von Vertragspartnern 157
9. Aufklärung über Projektrisiken 158
a) Objektbewertung und Gesamtkosten 158
b) Objektprüfung und Wirtschaftlichkeit 159
c) Objektsanierung/Renovierung 160
d) Bauüberwachung und Mittelverwendung 161
10. Aufklärungspflicht in Sonderfällen 161
a) Bank als Projektbeteiligte 162
b) Spezielle Gefährdung des Anlegers 165
c) Wissensvorsprung über spezielle Risiken 167
d) Interessenkollision 170
X. Einwendungsdurchgriff 175
1. Einheitliches Rechtsgeschäft 175
2. Einwendungen aus dem Grundgeschäft 175
3. Risikoverteilung und Schutzbedürftigkeit 175
4. Vergleichbare Interessenlagen 176
5. Einwendungsdurchgriff bei Immobilien 177
6. Sonderfälle 180
VI
XI. Prospekthaftung 183
1. Formen der Prospekthaftung 183
a) Gesetzliche Prospekthaftung 183
b) Bürgerlich rechtliche Prospekthaftung 183
c) Prospekthaftung im engeren Sinn 184
d) Prospekthaftung im weiteren Sinn 186
e) Prospekthaftung und Verjährung 186
2. Grundsätze der Prospekthaftung 187
a) Prospekt begriff 187
b) Prospektinhalt 187
c) Prospektsinhaltskatalog 189
d) Renditeberechnung, Zukunftsprognosen 190
e) Mieteinnahmen 191
f) Wohnflächen 192
g) Bauaufiagen/Wohnungseigentum 192
h) Grundstückseigentum 192
3. Haftender Personenkreis 193
a) Gründer und Initiatoren 193
b) Vertrieb (Anlagevermittler/Anlageberater) 195
c) Treuhänder 195
d) Berater/Gewährspersonen 196
e) Organpersonen 198
f) Angestellte der prospekthaftenden Unternehmen 199
4. Prospekthaftung der Bank 200
a) Steuersparende Kapitalanlagen 200
b) Börsenprospekt 204
c) Immobilienanlagen 204
5. Strafrechtliche Prospekthaftung 206
a) Betroffene Anlageformen 206
b) Prospektinhalt 206
c) Täterkreis 207
d) Strafprozessuale Auswirkungen 207
e) Verjährung 208
XII. Haftungsumfang 209
1. Kausalität 209
a) Haftungsbegründende Kausalität 209
b) Beweislast 212
c) Schutzbereich der Norm 213
VII
2. Verschulden 216
3. Mitverschulden 2*8
4. Schaden 220
a) Vertrauensschaden 221
b) Negatives Interesse 222
c) Positives Interesse 224
d) Festhalten am Vertrag 225
e) Minderwert, Steuervorteile 228
5. Vorteilsausgleichung 230
a) Kausalität, Zumutbarkeit 230
b) Ersparte Steuern 231
c) Versteuerung des Schadensersatzes 232
d) Steuerminderung nach Wiederversteuerung 233
6. Freizeichnung 2^4
a) Eingrenzung des Vertrauens 234
b) Haftungsbegrenzung durch Inkorporierung 234
c) Freizeichnung und AGBG 234
7. Verjährung 235
a) Vertragsansprüche 235
b) Verschulden bei Vertragsschluß 243
c) Prospekthaftung 244
d) Anlagevermittlung 246
e) Deliktische Schadensersatzansprüche 247
8. Verwirkung 247
XIII. Schlußbetrachtung 249
Entscheidungsübersicht 251
Literaturverzeichnis 317
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