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1993
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| adam_text | Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis vii
Tabellenverzeichnis viü
Einleitung ix
1. Kapitel:
Charakterisierung eines unregulierten Wohnungsmarktes l
1.1. Grundlagen des neoklassisch orientierten Modells eines Marktes 1
1.2. Überprüfung der Übertragbarkeit eines neoklassisch orientierten Marktmodells
auf den Wohnungsmarkt 3
1.2.1. Definition des auf dem Wohnungsmarkt gehandelten Gutes 4
1.2.2. Eine Wohnung ist ein heterogenes Gut 5
1.2.3. Eine Wohnung kann nicht unbeschränkt geteilt werden 5
1.2.4. Eine Wohnung als dauerhaftes Konsumgut 6
1.2.5. Wohnungen sind nicht mobil 6
1.2.6. Die lange Produktionsdauer für Wohnungen 7
1.3. Das Verhalten der Nachfrager auf einem unregulierten Wohnungsmarkt 7
1.3.1. Einflussfaktoren auf das Verhalten der Nachfrager 8
1.3.2. Unterscheidung zwischen Grundbedürfnis und Zusatzbedürfnis 8
1.3.3. Auswirkungen von Transaktionskosten auf die Nachfrage nach Wohnraum .... 9
1.4. Das Verhalten der Anbieter auf einem unregulierten Wohnungsmarkt 11
1.4.1. Motive für die Anbieter auf dem Wohnungsmarkt 12
1.4.2. Das kurzfristige Verhalten der Anbieter bei Preisänderungen 12
1.4.3. Das langfristige Verhalten der Anbieter bei Preisänderungen 14
1.5. Externe Effekte auf einem unregulierten Wohnungsmarkt 14
1.5.1. Stadtebildung ist eine Folge von externen Effekten 15
1.5.2. Externe Effekte auf dem Mietwohnungsmarkt 16
1.5.3. Allgemeine Auswirkungen von externen Effekten auf das Marktergebnis .... 16
1.6. Dauernde Ungleichgewichte auf einem Wohnungsmarkt 17
1.6.1. Die Existenz von Transaktionskosten und Präferenzen der Akteure für
Mobilität als Ursache für dauernde Marktungleichgewichte 18
1.6.2. Preisrigiditäten als Ursache für dauernde Marktungleichgewichte 19
1.7. Zusammenfassung und Schlussfolgerungen 20
2. Kapitel:
Wohnungsnot in der Schweiz: Die Ist Situation 21
2.1. Die Entwicklung des Angebots seit 1970 21
2.2. Die Entwicklung der Leerwohnungsquote seit 1970 23
2.3. Nachfrageseitige Einflussfaktoren auf das Marktgleichgewicht 24
2.3.1. Die demographische Entwicklung in der Schweiz seit 1970 24
2.3.1.1. Die Entwicklung der Gesamtbevölkerung 25
2.3.1.2. Die Altersgruppe der 20 29 Jährigen von 1979 bis 1990 26
2.3.1.3. Die Altersgruppe der Rentner 27
2.3.1.4. Ein Ausblick auf die weitere Entwicklung der Bevölkerung 27
2.4. Die Entwicklung der Haushaltsstrukturen seit 1950 28
2.5. Die Entwicklung der Wohnungsstrukturen seit 1970 28
2.6. Preisentwicklungen auf dem Mietwohnungsmarkt seit 1970 30
2.6.1. Zusammenhang zwischen dem Landesindex der Konsumentenpreise
und dem Mietindex des Bundesamts für Statistik (BfS) 30
2.6.2. Vergleich von Konsumentenpreisindex und Mietindex 32
2.6.3. Vergleich von Konsumentenpreisindex ohne Mieten und Mietindex 32
2.6.4. Die Entwicklung der relativen Mietpreise 33
2.6.5. Ein Mietpreisindex für neueste Wohnungen 34
2.6.6. Mietpreisunterschiede bei Wohnungen mit unterschiedlichem Baujahr 35
2.6.7. Mietpreisunterschiede bei Verträgen mit unterschiedlicher Mietdauer 37
2.6.8. Zusammenfassung der Preisentwicklungen 38
2.7. Entwicklung des Anteils der Mietausgaben am Gesamtkonsum der Haushalte . 38
2.8. Die Hauptprobleme des gegenwärtigen Wohnungsmarktes 41
3. Kapitel:
Exkurs: Ansätze zu einer breiteren Streuung des Wohneigentums 45
3.1. Eine breitere Streuung des Wohneigentums durch ein Zeiteigentum 47
3.1.1. Darstellung des Ansatzes eines Eigentums auf Zeit 47
3.1.2. Vorteile für Anbieter von Zeiteigentum 47
3.1.3. Vorteile für Nachfrager von Zeiteigentum 48
3.1.4. Probleme bei der Finanzierung 48
3.2. Eine breitere Streuung des Wohneigentums durch eine Trennung zwischen
Nutzungs und Verfügungseigentum? 49
3.2.1. Darstellung des Ansatzes einer Trennung zwischen Nutzungs und
Verfügungseigentum 49
3.2.2. Eine mögliche instituitonelle Ausgestaltung einer Trennung zwischen Nutzungs
und Verfügungseigentum 50
3.2.3, Die Vorteile einer Trennung zwischen Nutzungs und Verfügungseigentum .. 51
3.2.4. Praktische Evidenz des Ansatzes einer Trennung zwischen Nutzungs und
Verfügungseigentum 52
4. Kapitel:
Marktmieten auf dem Mietwohnungsmarkt 53
4.1. Wie wirkt eine Marktlösung? 53
4.1.1. Auswirkungen einer Freigabe der Mietpreise auf die Preisbildung 53
4.1.2. Auswirkungen einer Freigabe der Mietpreise auf die Wohnraumnachfrage ... 56
4.2. Schätzungen für die Entwicklung der Mietpreise bei einer Aufhebung
der Mierpreisvorschriften 56
4.2.1. Variante 1: Schätzungen des resultierenden Mietpreisniveaus anhand der
Mietpreiserhebungen des BfS 57
4.2.2. Variante 2: Schätzungen des resultierenden Mietpreisniveaus anhand der
Mieterstichprobe für den Kanton Zürich 59
4.3. Die Verteilungswirkungen einer Einführung von Marktmieten 60
4.3.1. Verschiebung der Vermieter und der Mieterrenten 61
4.3.1.1. Variante 1: Schätzung der Höhe der zusätzlichen Vermieterrenten
anhand der Mietpreiserhebungen des BfS 63
4.3.1.2. Variante 2: Schätzung der Höhe der zusätzlichen Vermieterrenten
anhand der Mieterstichprobe für den Kanton Zürich 64
4.3.2. Auswirkungen der Mietpreisveränderungen auf die einzelnen Haushalte 65
4.3.2.1. Datengrundlage für die Schätzungen der Auswirkungen von
Marktmieten auf die Haushalte 65
4.3.2.2. Gegenwärtige Verteilung der Haushalte nach Einkommensbelastungsquoten . . 67
4.3.2.3. Annahmen über die kurzfristige Entwicklung der Mietpreise
bei einer Aufhebung der Mietpreisbestimmungen 68
4.3.2.4. Kurzfristige Auswirkungen von Marktmieten auf die Haushalte
nach Belastung der Einkommen durch Mietausgaben 69
a) Variante 1: Berechnung der Auswirkungen von Marktmieten auf die Verteilung
der Haushalte nach Einkommensbelastung anhand der PROGNOS Dalcn ... 6 *
h) Variante 2: Berechnung der Auswirkungen von Marktmicten auf die Verteilung
der Haushalte nach Einkommensbelastung anhand der Mieterstichprobe für
den Kanton Zürich 70
4.4. Langfristige Auswirkungen von Marktmieten auf das Verhalten von
Mietern und Vermietern 72
IV
4.4.1. Anreize für die Nachfrager bei einem funktionsfähigen Wohnungsmarkt 72
4.4.1.1. Auswirkungen von Marktmieten für benachteiligte Gruppen auf dem gegen¬
wärtigen Wohnungsmarkt 73
4.4.1.2. Die Verteilung der Einkommensbelastungsquoten durch Mietausgaben bei
einem funktionsfähigen Wohnungsmarkt 74
4.4.2. Anreize für die Anbieter bei einem funktionsfähigen Wohnungsmarkt 74
5. Kapitel:
Probleinbereiche beim Übergang vom gegenwärtigen System zu
Marktmieten und Übergangsregelungen 77
5.1. Problembereiche bei einer Marktlösung 78
5.1.1. Die Unterscheidung zwischen Allokation und Verteilung 78
5.1.2. Gründe und Instrumente zur Beeinflussung der Allokation 79
5.1.3. Der Aspekt der Verteilung bei einem Marktmietensystem 81
5.1.3.1. Instrumente des Staats zur Abfederung von sozialen Härtefällen 81
5.1.3.2. Das sozialpolitische Instrument der Objekthilfe 82
5.1.3.3. Das sozialpolitische Instrument der Subjekthilfe 82
5.2. Problembereiche bei einem Übergang vom gegenwärtigen System zu
Marktmieten 84
5.3. Vorschläge für Übergangsregelungen zur Milderung der Auswirkungen
eines Systemwechsels zu Marktmieten 86
5.3.1. Massnahmen gegen ein Überschiessen der Preise 86
5.3.2. Ein Vorschlag für die Übernahme der Anpassungskosten 88
5.3.3. Massnahmen zur Abfederung von sozialen Härtefällen in der Übergangszeit . . 90
5.3.4. Massnahmen zur Regelung von nicht monetären Kosten ^
5.4. Auswirkungen von Marktmieten auf die Stabilitätspolitik 91
5.5. Eine verstärkte Eigentumsförderung als flankierende Massnahme 92
6. Kapitel:
Vorschlag für ein abnehmendes Wohngeld zur Abfederung von
sozialen Härtefällen in der Übergangszeit 93
61. Dauerndes oder vorübergehendes Wohngeld? 94
6.2. Darstellung eines schweizerischen Wohngeldmodells für die Übergangszeit
zu Marktmieten 95
6.2.1. Die Definition der Grosse des Grundbedürfnisses nach einer Wohnung 95
a) Das Wohngeld in der Gemeinde Chiasso 96
b) Das Wohngeldmodell des Kantons Baselland 96
c) Wohnhilfe in der Stadt Luzern 97
d) Das staatlich bestimmte Grundbediirfnis nach einer Wohnung in der
Deutschen Demokratischen Republik 97
e) Das Wohngeldmodell der Bundesrepublik Deutschland 98
f) Zusammenfassung und Vorschlag für die Bestimmung des Grundbedürfnisses
nach einer Wohnung 98
6.2.2. Bestimmung der Höhe des Wohngelds 98
6.2.3. Das Modell eines abnehmenden Wohngelds in der Übergangszeit 99
6.2.3.1. Zuteilungskriterien und administrative Ausgestaltung des Wohngeldmodells . 100
6.2.3.2. Schätzung der Anzahl berechtigter Haushalte im Kanton Zürich 1988 101
6.3. Schätzung des Mittelbedarfs für ein vorübergehendes Wohngeld 102
7. Kapitel:
Finanzierungsmöglichkeiten für ein Wohngeld 105
7.1. Darstellung von Kriterien an ein Steuersystem 105
7.2. Darstellung von Anforderungen an ein Transfersystem 106
7.3. Die Möglichkeiten zur Finanzierung von allgemeinen Transferzahlungen
in der Schweiz und deren Verteilungswirkungen 107
7.3.1. Steuern 107
7.3.1.1. Direkte Einkommens und Vermögenssteuern 107
7.3.1.2. Indirekte Verbrauchssteuern 109
7.3.1.3. Steuern auf Gewinne/Erträge für einzlne Branchen 110
7.3.2. Gebühren und Beiträge 110
7.3.3. Kredite 111
7.3.4. Lenkungsabgaben 111
7.4. Möglichkeiten zur Finanzierung eines Wohngcldes im speziellen 112
7.4.1. Direkte Steuern 112
7.4.2. Indirekte Steuern 112
7.4.3. Gebühren und Beitrage 113
7.4.4. Kredite 113
7.4.5. Lenkungsabgabe 113
7.4.6. Abschöpfung der zusätzlichen Vermicterrcnten bei der Einführung
von Wohngeld 116
7.4.7. Steuern im Bereich des Wohnungswesens 117
7.5. Referenzvorschlag 1 IS
7.5.1. Auswirkungen auf das Angebot 121
7.5.2. Administrative Ausgestaltung 122
vi
7.5.3. Restabschöpfung für die dauernden sozialen Härtefälle? 123
8. Kapitel:
Auswirkungen der Vorschläge auf den Kanton Zürich 125
8.1. Beschreibung der Daten der Mieterstichprobe für den Kanton Zürich 125
8.1.1. Vergleich der Grosse des Durchschnittshaushalts zwischen den Erhebungen
des kantonalen statistischen Amts und der Mieterstichprobe 126
8.1.2. Vergleich des Anteils der AHV Rentner zwischen den Erhebungen des BfS
und der Mieterstichprobe 126
8.1.3. Vergleich der Durchschnittsmiete in der Stadt Zürich zwischen den
Mierpreiserhebungen des BfS und der Mieterstichprobe 127
8.2. Erste empirische Beobachtungen bei einer Analyse der Mieterstichprobe . . . 127
8.2.1. Beobachtungen beim ganzen Datensample 128
8.2.2. Beobachtungen nach Altersgruppen 129
8.2.3. Ein Vergleich zwischen der Stadt Zürich und dem Kanton Zürich 131
8.2.3.1. Die Höhe der Mietausgaben 131
8.2.3.2. Unterschiede bei Wohnungsgrösse, Belegung und Einkommmen 132
8.3. Auswirkungen und Kosten eines Wohngelds beim Ist Zustand 133
8.4. Auswirkungen und Kosten eines Wohngelds bei unterstellten Marktmieten . . 136
8.5. Hochrechnung der Ergebnisse auf den Kanton Zürich und die Schweiz .... 139
8.5.1. Allgemeine Probleme bei einer Hochrechnung der Ergebnisse 139
8.5.2. Ergebnisse einer Hochrechnung der Kosten des Wohngelds beim Ist Zustand HO
8.5.3. Ergebnisse einer Hochrechnung der Kosten des Wohngelds bei Marktmieten
für 1988 und 1991 141
8.5.4. Schätzungen des notwendigen Abschöpfungssatzes zur Finanzierung
des Wohngelds 142
Schlusswort 14^
Anhang 1: FEW Mietpreisindex für neueste Wohnungen 145
Anhang 2: Wohngeldmodelle 152
Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1.1. Die Nachfragekurve bei einer preiselastischen Nachfrage 2
1.2. Das Marktgleichgewicht bei einem neoklassisch orienticrten Marktmodell 3
1.3. Die individuelle Nachfragekurve eines Haushalts nach Wohnraum 10
1.4. Die Aggregation von doppelt geknickten Nachfragekurven 11
1.5. Das kurzfristige Marktgleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt 13
1.6. Gebotene Bodenrenten in Abhängigkeit der Distanz zum Stadtzentrum 15
2.1. Die Anzahl neuerstellte Wohnungen pro Jahr 22
2.2. Die Anteile der neuerstellten Wohnungen nach Erstellern in Prozent 22
2.3. Die Entwicklung der Leerwohnungsquote 23
2.4. Die Entwicklung der Gesamtbevölkerung und zweier demographischer Gruppen 26
2.5. Die Anteile der neuerstellten Wohnungen nach Grosse 29
2.6. Indexzahlen zur Wohnraumversorgung 30
2.7. Wachstumsraten von Mietindex und Konsumentenpreisindex 32
2.8. Mietindex und Konsumentenpreisindex ohne Mieteausgaben 33
2.9. Die Entwicklung des relativen Mietpreises 34
2.10. FEW Index für die Preise neuester Wohnungen 35
2.11. Preisunterschiede von Wohnungen nach Baujahr in Prozent 36
2.12. Anteil der Mietausgaben am Endkonsum der Haushalte in Prozent 39
2.13. Wohnkosten im internationalen Vergleich 41
4.1. Die Rentenverschiebung bei preisunelastischem Angebot 61
4.2. Die Rentenverschiebung bei preiselastischcm Angebot 62
4.3. Verteilung der Haushalte nach Einkommensbelastung 68
4.4. Prozentuale Anteile der Haushalle nach Mietbelastung (I R(XjNOS) 70
4.5. Prozentuale Anteile der Haushalte nach Mietbclastung (Mietcrstichprobe) 71
4.6. Schematische Darstellung der Mietprcissteigerungen bei Marktmictcn 72
5.1. Konsumenten und Produzentenrente 79
5.2. Kurzfristiges Überschicsscn der Preise bei einer Aufhebung von
Höchstpreisen X5
7.1. Hin progressiver Stcucrtanf bei gleichem relativem Opfer l()h
7.2. Schematische Darstellung einer vorübergehenden Abschöpfung der
zusätzlichen Vermieterrenten II1
8.1. Kennzahlen nach Altersgruppen 2
8.2. Anzahl Zimmer pro Person nach Altersgruppen 1 V)
8.3. Anteil der Wohnungen nach Grosse in
8.4. Anteil der Haushalte mit Wohnort Stadt Zürich nach Altersgruppen 133
8.5. Der Anteil der wohngeldbcrcchtigten Haushalte und die Höhe des Mittclbcdarfs 135
viii
Tabellenverzeichnis
4.1. Vergleich der Untersuchungen über die Einkommensbelastung
durch Mietausgaben 66
8.1. Vergleich Stadt Zürich und dem Kanton Zürich 132
8.2. Höhe des Mittelbedarfs für Wohngeld beim Ist Zustand 1988 134
8.3. Höhe des Mittelbedarfs für Wohngeld bei Marktmieten 139
8.4. Höhe des Mittelbedarfs für Wohngeld bei Marktmieten 1988 und
bei einer Hochrechnung auf 1991 141
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